房產項目全過程造價控制與管理探析

張穎盈??

【摘要】本文通過文獻研究，針對以上的問題進行了闡述，比較全面的分析了國內外工程造價控制的研究，同時結合我國目前房地產項目開發的現狀進行討論。本文主要是站在咨詢企業的角度，在工程量清單計價模式下，從以下三個階段來探討全過程工程造價管理的問題：（1）前期準備階段；（2）施工階段；（3）竣工階段。分別就建設項目實施各個階段出現的問題進行對比分析、仔細研究，提出了工程造價管理中出現問題的解決方案，總結工程造價管理合理確定和有效控制的預控措施，為今后從事相關管理提供經驗和對策幫助。

【關鍵詞】房產項目；全過程；造價；控制；探析

A Study on the Cost Control and Management of the Whole Process of Real Estate Project ——A Project of Enterprise

Zhang Ying-ying

（Hubei University of TechnologyWuhanHubei430068）

【Abstract】This paper expatiates on the above problems and expounds the research on the project cost control at home and abroad， and discusses the current situation of real estate project development in China. This paper is mainly from the perspective of consulting enterprises， in the bill of quantities model， from the following three stages to explore the whole process of project cost management issues： （1） early preparation stage； （2） construction phase； （3） stage. Respectively， on the construction project implementation of the various stages of the problem of comparative analysis， careful study， put forward the project cost management problems in the solution， summed up the project cost management reasonable and effective control of the pre-control measures for future management experience And help.

【Key words】Real estate project；Whole process；Cost； control

1. 前言

1.1房地產是國民經濟的重要組成部分。促進房地產市場平穩健康發展，是落實中央穩增長、促改革、調結構的重要舉措，是加快推進新型城市化、建設“美麗中國”的重要內容，在穩定投資、促進消費、改善民生等方面發揮著重要作用。要進一步統一思想認識，堅決貫徹落實中央關于穩定房地產市場的各項決策部署，著力促進全國房地產市場平穩健康發展。

1.2在現階段房地產項目的管理中，如何進行有效的工程造價成本的控制與管理，并在確保工程質量的前提下，合理降低工程的造價，是各房地產企業普遍存在和關注的問題。建筑全過程造價成本控制與管理不僅與工程內容有關，還與項目所在地區的經濟發展程度、建設參與者的管理和技術水平、國家及當地政府的政策等存在著密切不分的聯系。

1.3工程造價控制與管理是以建設項目為對象，為在目標的工程造價計劃值以內實現項目而對工程建設活動中的造價進行的規劃、控制和管理。因此，工程造價的管理和控制是貫穿于項目開發的全過程的，就是要在項目（1）前期準備階段；（2）施工階段；（3）竣工階段，這三個階段來進行控制和管理工程造價。

1.4項目全過程工程造價控制與管理對我國房地產業的發展有著重大意義。做到事前、事中、事后控制，隨著土地出讓方式、拆遷（征遷）方式、人民群眾觀念的改變，土地的拍賣成本也越來越高，還有開發商（建設單位）自身資金鏈的緊張的問題，因此，在項目的前期準備階段，施工階段，竣工階段這三個階段，如何來加強造價控制與管理，降低工程項目成本是房產企業的當務之急、重中之重，必須要抓緊抓好，加上近2年國內出現了商品房庫存壓力較大、銷售企穩回升不明顯的情況，只有加強管理才能建筑房產企業在當今激烈競爭的市場經濟大潮和全球化進程中立于不敗之地。

1.5工程造價全過程的控制與管理貫穿于工程建設項目從項目策劃、規劃、設計到建成投產整個的建設項目過程，是建設工程項目全過程的投資概念。所謂建設工程造價控制，就是從三個階段來把工程造價控制在投資限額內，隨時糾正偏差，以保證項目管理目標的實現，力求在各個建設項目中能合理地使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。工程項目的這三個階段分為：（1）前期準備階段，含投資決策階段的工程造價控制（涉及前期策劃）、設計階段工程造價的控制項及以開工前為核心的成本控制（含招投標階段的工程造價控制、合同簽訂、合同管理和圖紙會審等）；（2）施工階段，要嚴格控制工程變更現場的簽證和索賠的解決等；（3）竣工階段，涉及到結算審核、決算審計和跟蹤審計等內容。在項目的各個階段有不同的參加者，每個參加者的成本控制僅僅是針對其項目管理對象所進行的。

2. 前期準備階段工程造價控制

2.1投資決策階段的工程造價控制。

2.1.1投資決策是項目建設的最初階段。

（1）長期以來，我國往往將控制工程造價的主要精力放在施工階段-審核施工圖預算、結算建筑安裝工程價款，對工程項目策劃決策階段的造價控制重視不夠。要有效地控制工程造價，就應將工程造價管理的重點轉到工程項目策劃決策和設計階段。

（2）在工程項目開始階段，投資決策是項目建設的最初階段，業主根據項目的使用功能要求、建設任務和目標、建設規模、技術條件等提出工程建設項目。這時，項目組織者應會同設計人員、工程人員、造價管理人員共同研究和提出初步投資建議，對擬建項目作出初步的經濟評價。

2.1.2可行性研究階段。

在可行性研究階段，項目目標設計已完成，項目已進行定義，并且項目的地址、技術條件已經落實。建設單位的項目組織者可對項目各種擬建方案進行初步投資估算，并論證每一方案在功能上、技術上和財務上的可行性。作為項目工程造價管理人員在決策階段應編制可行性研究報告，并對擬建項目進行經濟評價，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案，并在優化建設方案的基礎上，編制高質量的項目投資估算，使其在項目建設中真正起到控制項目總投資的作用。而投資決策又受建設標準水平的影響：項目的規模、建設地區和建設地點、建設標準、工藝和設備選用等，這直接關系到項目的投資效益。首先要重視和加強項目決策階段的投資估算工作，努力提高可行性研究報告投資控制數的準確度，切實發揮其控制建設項目總造價的作用。

2.1.3方案建議階段。

在方案建議階段，應按照不同的項目設計方案來編制相應的估算書，以便建設業主能確定擬建設項目的布局、設計和施工方案。

建設項目決策階段工程造價的控制涉及的行業較多，且包括諸多經驗數據，工作量大，具體操作應注意以下幾點：

（1）參加的人員應由經濟專家、市場分析專家、工程技術人員、土木工程師、企業管理人員、造價工程師、財會人員等組成，且必須具備一定的專業實踐經驗。

（2）必須保證數據的真實性、科學性、可靠性，從而保證造價的準確性和客觀性。

項目管理培訓項目根據有關資料，設計費一般只占建設工程壽命費用的1%以下，而這1%以下的費用對工程造價的影響度卻占75%以上，設計在工程造價全過程控制中起著重要作用。施工圖紙一旦完成，影響工程造價的可能性只剩10%左右。

2.2設計階段工程造價的控制。

（1）以設計階段為重點的全過程造價管理。工程造價管理貫穿于工程建設全過程的同時，應注重工程設計階段的造價管理。工程造價管理的關鍵在于前期決策和設計階段，而在項目投資決策后，控制工程造價的關鍵就在于設計。建設工程全壽命期費用包括工程造價和工程交付使用后的日常開支費用（含經營費用、日常維護修理費用、使用期內大修理和局部更新費用）以及該工程使用期滿后的報廢拆除費用等。

（2）在初步設計階段，制訂投資分項初步概算，根據概算及工程項目建設計劃，

制訂資金支出初步估算表，以保證投資得到最有效的運用，并可作制定項目投資限額之用。

（3）在施工圖設計階段，根據施工圖及預算定額測算的工程量及當時的價格，編制分項施工圖預算，并將它們與項目投資限額相比較。 預算造價：是指在施工圖設計階段，根據施工圖紙，通過編制預算文件、預先測算和確定的工程造價。預算造價比概算造價或修正概算造價更為詳盡和準確，但同樣要受前一階段工程造價的控制。并非每一個工程項目均要確定預算造價。目前.有些工程項目需要確定招標控制價以限制最高投標報價。

（4）所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圉設計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。限額設計的控制對象是影響工程設計靜態投資（或基礎價）的項目。

（5）結合上海農工商（浙江）檀府項目造價在建筑做法上節約成本上提出了以下的建議：

建筑說明中：墻體不同基層的材料（混凝土，磚，砌塊等）之間豎縫及頂部橫縫相接處滿鋪玻釬網，搭接長度400；砌體與梁、柱或混凝土墻體結合的界面處（包括內外墻），如無另外設計要求，應在墻體抹灰層中加設耐堿玻璃纖維網格布。網格布寬500。兩種材料的墻體交接處，加釘專用鋼絲網，兩側搭接各250。材料及寬度規定有矛盾。

（6）從節約成本考慮采用第一種材料及寬度較為有利。

建筑說明中：在墻頂每一砌塊中間部位兩側用經防腐處理的木楔楔緊固定，再在木楔兩側用水泥砂漿或柔性材料嵌嚴。具體材料需明確。

（7）從節約成本考慮采用水泥砂漿較有利。

建筑說明中：其它蒸壓砂加氣砼砌塊墻體底部C20素砼上翻100，是否全部工程均設置。

（8）從節約成本考慮當有水的廚衛采用以上設置較有利。

建筑說明中：聚乙烯丙綸復合耐根穿刺防水卷材-聚合物水泥膠結料，聚乙烯丙綸復合防水卷材厚度0.9mm，雙層鋪設；聚合物水泥膠結料厚度不應小于1.3mm。經市場了解聚乙烯丙綸復合防水卷材厚度0.9mm規格市場較少，厚度是否可調整。

（9）從節約成本考慮地下室下翻承臺處下翻100-150做防水涂料，其它側壁及承臺底成均不做。

屋面兩道SBS做法是否可調整？在兩道SBS施工后其它附加層均不需再施工。

防水工程需實際測定施工厚度。

建筑說明中：室內頂棚以及剪力墻、梁、柱在粉刷之前采用界面劑（JCTA-400）處理，防止粉刷層起殼。室內頂棚是否需做？

（10）從節約成本考慮室內頂棚均不做界面劑，以黑水泥帶膠批平后白水泥批平，地下室部分除與砌體相連部位墻柱外均不粉刷以以黑水泥帶膠批平后白水泥批平后刷防霉涂料考慮。（天棚基層采用普通水泥加膠水批一遍，建筑石膏膩子，厚度為5mm，天棚粉刷層不再另行計取；墻面6mm石膏膩子粉批白。以上是紹興常規做法。）

建筑說明中：回填土方要求：2：8灰土分層夯實是事實施請設計明確。

（11）從節約成本考慮回填土工程量需根據景觀要求及時確定。

結構說明中：對于地下室外墻用瀝青冷底子油兩遍，瀝青膠泥涂層厚度不小于300um，對于基礎梁采用環氧瀝青或聚氨酯瀝青涂層厚度不小于300um，本工程有防水部位是否實施？

（12）從節約成本考慮應及時明確并取消。

墊層厚度圖紙中不符，請設計明確。設計回復：統一按150厚。

根據現場情況墊層上找平層為在墊層上直接隨搗隨抹平，水泥砂漿找平層應根據實際記錄施工情況計價。

框架柱的縱向受力鋼筋不得采用綁扎搭接，應采用何種連接。

（13）從節約成本考慮當20或22以上采用羅紋接頭，其它采用焊接。

其他構件中鋼筋采用綁扎搭接時，鋼鋸架直徑不宜大于25。大于25的采用搭接方式請明確。

（14）從節約成本考慮水平向均采用焊接，現場8號樓處均為焊接。具體根據質監站要求實施。

鑄鐵管問題應及早確認更換管材的型號。

PPR管使用回收料加工比較多，塑料管小廠為降成本壓低樹脂使用比例，以上為重要隱蔽項目，需及早確認品牌（建議使用中材、同正、金德等大廠產品）。

電線、電纜在實際使用時為國標及廠標之分，以上為重要隱蔽項目，需及早確認品牌（建議使用大廠產品）。

3. 施工圖階段優化鋼筋用量、鋼筋籠全長設置、樁型選擇在承載力滿足要求的前提下盡量采用管樁，速度快省錢，來個例子效果，省了多少？

采用BMW工法樁，樁中插鋼板，可以重復利用，又經濟又環保，速度快鉆孔樁？

3.1招投標階段的成本控制。

以開工前為核心的成本控制，該階段主要是做好工程的招投標、合同簽訂、圖紙會審這三項工作。

3.2招投標的工程造價控制。

（1）招投標是一種公開、公平、公正、透明來選擇承包商的方式，但如果招標工作準備不周，往往不能達到應有的效果。

（2）就工程招標程序及其工程投標報價方面的規定、合同規劃（承發包模式、分標模式、合同的計價方式、合同文本形式）進行仔細安排。這是業建設主在圖紙設計完成后，對工程項目投資所能進行的最強有力的控制，這對建設業主的工程實際支付情況以及承包商的成本控制都具有深刻的影響。

3.3合同簽訂。

在招標結束之后，和中標的單位簽訂施工合同的時候，工程合同簽訂應嚴謹、具體，以維護業主的最大利益為原則，對工期、質量、保修以及違約責任等條款應合理、明確，便于工程合同的執行，特別是出現糾紛時，便于索賠的操作。合同中對可能發生的費用應充分考慮，以明確責任，避免不合理費用的增加。一定要強化對合同的管理，應由專業的造價工程師來審定合同條款的每一個詞、每一個字和每一個標點符號之差，因為這個非常有可能會引起造價的上升。

3.4圖紙會審

把握好圖紙會審這一環節，圖紙會審是設計人員、建設方、承包方、監理、造價咨詢、各個專業對圖紙進行會審。參加單位一般般由建設單位、設計單位、監理單位、勘察單位、施工單位、中介代理咨詢單位參加，由中介代理咨詢單位或建設單位的造價工程師對預算范圍和相關標底口徑等進行解釋，由施工單位整理、匯總、各與會單位會簽，并經與會單位同意后蓋章，圖紙會審紀要是施工文件的重要組成部分，在法律上與施工圖具有同等的效力，所以圖紙會審紀要的管理和發放同施工圖管理和發放，并認真的在施工中實施，有關單位各保存一份以作為技術交底和結算時的證據使用。

4. 施工階段工程造價控制

4.1施工階段造價控制概述。

通過施工階段的工程造價控制，實現合同造價目標或施工圖預算目標。施工階段工程造價控制的主要方法是減少工程變更，控制索賠發生額和認真搞好工程結算。其中，控制好工程變更是最主要的。

（1）參與施工圖紙會審了解施工圖紙變更情況，做到心中有數，并對圖紙會審內容進行造價評估，對于其中不合理的內容提出參考意見。

（2）對施工組織設計進行評估。其中的主要施工方案進行經濟分析，查看有無因施工組織問題而增加工程造價的內容，并對一些施工進度、工藝、方案提出合理化建議，進一步優化施工組織設計。

（3）工程進度款支付控制。根據工程進度進行工程計量，參與工程進度款支付控制，擠助業主審核工程進度款并進行簽證，及時向業主報告項目的資金使用情況。

施工項目成本控制的復雜性，往往導致許多施工項目部失去對其進行控制或

者忽視這項工作，變成事后算賬，在項目結束時才知道實際開支和盈虧。這是值得警惕的。

4.2施工階段造價控制。

4.2.1嚴格執行工程合同和工程款支付。

（1）工程開工后，建設單位和項目管理單位項目負責人要及時督促、檢查承包商嚴格執行工程合同。審核承包商提交的申請支付報表，綜合評價承包商當月的工程完成情況，如工程量及進度完成情況。

（2）特別應注意保留金的扣除及應退還的預付款，以及每月的索賠款。定期制訂最終成本估計報告書，反映施工中存在的問題及投資的支付情況。

4.2.2嚴格控制工程主要材料。

不同渠道采購的建筑材料和設備價格差別很大，而降低建筑材料、設備的價格是降低工程造價的重要手段，將甲方定價和采購引入招投標機制，公開、公平、公正的選擇質優價廉的產品，既能確保質量，最大限度的降低和節約了工程成本。

4.2.3對政策調整引起工程造價變化的控制。

首先，根據施工合同中有關條款的約定，判斷國家、省、市和有關部門政策文件的變化是否屬于可以調整合同價款的范圍，有些，施工合同中已有明確施工期內，遇國家、省、市和有關部門政策文件變化不調整合同價款。其次，審查國家、省、市和有關部門政策文件的時效性，政策文件都有著開始執行和廢止執行時間。如遇國家、省、市和有關部門政策文件的變化可以調整合同價款的，將根據施工進度劃分按當期工程量計算。

4.2.4索賠的解決。

（1）首先，通過對招標文件及施工合同相關條款的分析，界定業主和施工方應承擔的風險范圍，判斷索賠費用是否成立。對于固定總價合同模式，投標單位投標報價時所測量的工程量，為對應施工圖設計的工程量，對于錯算、少算產生的差異，均不作調整。第三，審核索賠費用的計量是否準確，是否嚴格按照施工合同中索賠費用的計算依據和計算方法，是否已剔出施工合同中明確應由施工方承擔的風險范圍。

（2）施工階段塑鋼窗改成鋁合金門窗，風管玻璃鋼和白鐵皮；毛坯房減少裝修材料浪費，給水都提供一個給水點；減少鋼筋的機械接頭，特別是水平接頭，質量難以控制；板馬墩采用塑料的，施工方便省錢；下放鋼筋籠的吊筋或保護墊塊。

5. 竣工階段工程造價控制

5.1竣工階段造價概念。

竣工階段造價主要包括結算價和決算價兩個概念如下：

（1）結算價：是指在工程竣工驗收階段，按合同調價范圍和調價方法，對實際發生的T程量增減、設備和材+價差等進行調整后計算和確定的價格，反映的是工程項目實際造價。工程結算文件一般由承包單位編制，由發包單位審查，也可以委托具有相應資質的工程造價咨詢機構進行審查。

（2）決算價：竣工結算是控制造價的最后一道關。首先要做好工程竣工驗收。對出現的質量、工期等問題，嚴格按合同條款進行索賠。另外要加強竣工結算的管理，工程結算是降低造價的最后關口，該工作質量的高低對造價起著很重要的作用。

（3）審計工作貫穿項目的全過程。提高審計人員的素質，加大審計的權限（否決權）在施工和監理合同中注明，在組織上給與保證，將審計監督工作貫穿于項目的全過程。

（4）是指工程竣工決算階段，以實物數量和貨幣指標為計量單位.綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設費用。在竣工驗收階段通過竣工結算得出實際造價。

5.2工程結算造價風險控制。

目前存在一種現象就是社會和政府對審計的期望值很高，知識面要求其專而全，甚至到一個能成為反腐倡廉的利劍和“安邦興國”的高度，另一種政府的聲音是“對審計過的項目如有事，要倒查審計的責任”。中介機構參與政府投資項目審計，我認為有以下幾點風險。

（1）審計理念的不同而導致的審計風險。中介機構是企業，已經習慣于按照合同法實施造價結算審計，中介機構的人員從事的是社會審計工作，由于社會審計與國家審計在審計目標、審計重點、規范準則、機構設置等方面存在著差異，造成了中介機構參審人員的的審計理念與審計機關的要求存在一定的差距。具體表現在：中介機構對組織項目實施審計時不習慣按國家審計工作程序和作業規范進行操作；對工程變更單進行審核時，由建設單位、施工單位、監理單位已簽證的，一般均予認可，對其合理性、合法性未作進一步分析，對工程管理上的問題未作深層次的審查，由于中介機構對上述情況未作思考和深入，或不作分析及延伸審計，造成某些問題沒有及時發現，或者有些問題雖然被發現了，但只是核減了造價，沒有進行深入的剖析，使得有些重大違紀違規問題在眼鼻子地下溜走，給審計帶來風險。

（2）被審計單位-建設單位的因素導致的審計風險。在政府投資項目造價結算審計中，由于被審計單位提供的資料不真實或不完整，比方說應該出的減少的聯系單未提交，造成了審計人員無法完整的獲取有效的審計證據，做出錯誤的判斷。有些是個別建設單位偶然搞個工程，管理人員從未管過工程項目，造成管理不規范、不到位而這種不確定性使政府投資審計工作存在相應的審計風險。也可能存在建設單位個別人員的干預加大審計風險，不能有效保證審計機構和審計人員在組織上的獨立性、在業務工作中的自主性，就不能保證審計質量和規避審計風險。

（3）項目經理的逐利本性導致的審計風險。項目經理作為政府投資項目的建設參與者，其本質是為了賺錢，追求利潤最大化，所以他們會不擇手段，資料造假、材料以次充好等情況都時有發生，但他們又是我們造價結算審計的延伸對象，他們的這些行為需我們一一識別，這也給我們審計人員帶來了風險。

5.3工程結算審計過程造價控制點。

結算審計對中介人員的操作環節的主要環節是：資料完整性審核-出初稿-現場踏勘-調整初稿-對賬-出具中介審計報告（定案表）。

（1）熟悉資料進行完整性審核，也就是資料交接后的預熱。

重點看，送審資料是否齊全。合同與招標文件、標底口徑對比是否一致，對圖紙、標底、報價、聯系單的熟悉、對上報結算書的初步分析，提出疑問、分析重點、編制方案。特別強調的是如一些聯系單、圖審內容的資料、土建中的節能實施的資料（節能專項驗收的資料）、招標答疑情況及專題會議的紀要情況的資料審核。

（2）出初稿。初稿也要有一定的正確性，至少是對你手上已掌握資料而言相對準確，因為在正式的中介審計報告中會有一覽結算定稿與初稿的對比分析。而且就時間而言，我們操作規程中明確是中介兩個月的審計時間，至出初稿時間是一個月，占一半的審計時間。

（3）初稿中主要的是列出初稿造價核減的分析和下步現場踏勘、對賬時的重點關注點。哪怕是單價合同或綠化工程，我們操作規程中不要求出初稿可直接看現場，但至少你應在熟悉資料的基礎上列出下步現場踏勘時的重點關注點。

5.4審計過程中注意的幾點問題。

在工程造價結算審計中應關注的重點及相應的處理辦法：

（1）應明確工程結算審計的范圍：首先根據招標文件及合同明確該工程的施工范圍，分包與總包單位施工界面的劃分等，如樁基施工、基坑圍護、幕墻工程、裝修工程等，特別幕墻工程與土建工程的界線劃分，裝修與土建工程的界線劃分，如地面找平層、防水層等是由哪個單位施工的，確保審計結果中沒有重復計取的現象。

（2）分析招標文件與施工合同的結算原則是否一致。

（3）竣工圖紙與實際施工是否相符：在工程實施過程中，往往存在實際施工與圖紙不符的情況。

（4）實際使用材料品牌是否與投標報價時要求的品牌規格一致：根據施工單位投標文件所明確的材料品牌、規格與實際施工采用的品牌、規格、等級等在現場踏勘逐一進行比對，如外墻涂料、地磚、墻磚等材料是無法在現場踏勘時明確的，就需要根據建設單位、監理公司、施工單位等各方簽定相關證明材料為依據。

（5）對措施費項目的審核：要正確判斷各措施項目是否屬于包干項目，如果屬于包干項目或是在招標階段已明確由投標人報價時應該預見到的措施，而在投標中漏報了，將不得重新計取；但對工程量變化導致的措施費變化應作相應調整，比如混凝土量發生變化時，措施費中的模板費應作調整；對腳手架費及垂直運輸費用，若建筑面積發生變化，則相應腳手架工程量及垂直運輸工程量也應作相應調整。

（6）對新增材料單價的審核：比如新增無價材料，可能品牌與原投標時要求的一致，但材料規格或等級發生了變化，而這些新增材料在工程實施工階段建設單位沒有及時簽證，對這類問題，在結算審核階段處理很難度，這就需要正確判斷材料品質，作好市場詢價，調閱購買票據并暗訪核查，協助建設單位確定一個合理的材料結算價。

（7）施工單位投標文件漏項結算時要扣除：如某工程地下室防水材料發生變更，原設計為地下室外墻作瀝青油氈卷材防水，變更為柔性氯化聚乙稀橡塑共混防水卷材。該項變更的計算應為：計取新材料的費用，扣減原來材料的費用。根據定額，地下室外墻瀝青油氈卷材防水分為外立面和地下室平面，但是施工單位在投標時僅計算了外立面部分，而漏掉了地下室平面部分。這屬于施工單位的失誤，我們認為其包含在其他子項中，在結算中仍然要扣除漏項的外立面部分。

參考文獻

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[文章編號]1619-2737（2017）01-09-271