基于供給側結構性改革的沈陽房地產市場層級劃分研究

◎杜 冰 周 琳 王 玥

基于供給側結構性改革的沈陽房地產市場層級劃分研究

◎杜 冰 周 琳 王 玥

供給側結構性改革的前提是精準了解需求端的變化，本文首選闡述對沈陽市房地產市場進行層級分化的必要性，其次梳理沈陽房地產市場的發展現狀，最后對沈陽市房地產市場進行層級分化，為沈陽房地產市場供給側結構性改革提供理論依據。

供給側結構性改革 現狀 層級

一、沈陽房地產市場層級劃分的必要性

2015年11月10日，中共中央總書記、國家主席習近平在中央財經領導小組第十一次會議上提出了一個新的概念——供給側結構性改革。供給側結構性改革是相對于需求側改革而言的，我國過去30多年的需求側改革，使我國經濟增速實現了大幅度的提升，但目前已顯現出了乏力的態勢，我國經濟增長速度的不斷下滑也驗證了這一點，采取新的改革措施勢在必行。

沈陽作為遼寧省省會，其經濟發展水平尤其是房地產市場發展水平與其地理位置極不相稱，沈陽在《中國大陸主要城市房地產投資前景分析》2015年和2016年連續兩年在主要城市投資與開發前景排名中墊底。在這樣的背景下，沈陽亟需從自身的地理位置和房地產業現狀出發、從供給側的角度出發，有針對性地制定房地產發展政策和策略。

對沈陽房地產市場進行層級劃分，是沈陽房地產市場供給側結構性改革的前提條件。供給側是相對需求側而言的，想要在供給側方面進行改革首先應了解需求的變化，在此基礎上從供給端入手有針對性的優化產品結構、補齊產品短板，有的放矢制定相關的政策，從而從根本上解決沈陽房地產市場存在的嚴重區域結構失衡。因此，根據沈陽市房地產市場的發展現狀，對所轄區域進行層級劃分是十分必要的。

二、沈陽房地產市場發展現狀

（一）沈陽土地市場現狀

2017年1-4月，沈陽市購置土地面積為61.77萬平方米，同比增長124.5%；2016年1-12月，沈陽市購置土地面積為105.88萬平方米，同比下降52.5%。2016年，經營性用地供給面積686.76萬平方米，同比上漲31.19%；沈陽建筑用地供應幅數為65幅，同比上漲3.17%。其中，大東工農路203地塊以起拍價4885元/建筑平方米成為2016年起拍價最高的地塊；鐵西區第一糧庫地塊6550元/建筑平方米成為2016年成交樓板價最高的地塊。由以上數據可知，沈陽土地市場回暖跡象比較明顯。

（二）沈陽房地產開發市場現狀

2017年1-4月，沈陽市房地產開發投資額為197.12億元，同比下降7.6%，其中住宅開發投資額為141.22億元，同比下降12.3%；2017年1-4月，沈陽市商品房施工面積為5981.7萬平方米，同比下降4.8%，其中商品房新開工面積為279.62萬平方米，同比增長2.2%；2017年1-4月，沈陽市商品房竣工面積為174.87萬平方米，與去年同期相比沒有太大變化。截至2017年4月，沈陽房地產開發市場仍然處于低迷狀態，但與2016年相比，各項數據已經從谷底反彈，有明顯的復蘇現象。

（三）沈陽房地產銷售市場現狀

2017年1-4月沈陽市商品房銷售面積為302.33萬平方米，同比增長18.4%，商品房銷售額為234.25億元，同比增長18.4%；其中商品住宅銷售面積為282.15萬平方米，同比增長18.3%；商品住宅銷售額為215.86億元，同比增長31.1%；2017年5月，沈陽市房地產平均價格為7334元/平方米，環比增長2.61%，同比增長2.69%。受2016年整體市場回暖因素影響，所有數據與2016年同期相比都有明顯的增長，沈陽房地產銷售市場呈現反彈趨勢。從各區域商業和辦公市場供求情況看，2011年后沈陽商業市場供應量不斷增大，產品去化緩慢，庫存量猛增。

三、沈陽房地產區域層級劃分

根據沈陽市各區房地產市場的發展現狀，將沈陽市所轄10區、2縣，代管1縣級市分為四個層級。

（一）第一層級：和平區、沈河區

1.和平區位于沈陽市中心，全區城市人均可支配收入連續八年全市排名第一。和平區房地產價格和房地產銷售面積一直在全市名列前茅，尤其是2016年和平區房地產均價達到10126元/平方米領跑全市，同比增長19.97%。在土地放量不斷減少的情況下，2016年房地產供給量高達200萬但庫存量并不高，房地產市場發展態勢非常好。

2.沈河區是沈陽市的政治中心、商貿中心、金融中心、文化中心，旅游勝地和開放門戶，作為沈陽傳統的商業繁華區域，比較容易受宏觀經濟形勢的影響，因此在宏觀經濟下滑的背景下，沈河區房地產市場處于波動狀態，2016年沈河區平均房價8210元/平方米，同比下降了7.07%。但總體而言，沈河區與和平區在房地產市場發展方面仍然屬于第一個層級。

（二）第二層級：皇姑區、鐵西區、大東區

1.皇姑區歷史悠久，文化底蘊深厚，是遼寧省的行政中心區和文化教育大區。2016年，地區生產總值完成454.5億元，高于全市平均增速9.8個百分點。皇姑區厚重的歷史文化氛圍使得房地產市場一直處于平穩發展的狀態，2016年平均房價為7534元/平方米，同比上漲了2.04%。

2.鐵西區是東北第一經濟強區、中國唯一一個“聯合國宜居城區示范獎”地區。鐵西區作為沈陽衛生、城建、交通最好的城區之一，鐵西的房價運行穩中略升，市場總體運行形勢平穩，2016年鐵西區平均房價7526元/平方米，同比上漲1.04%。與此同時，庫存量很低，房地產市場發展平穩。

3.大東區是沈陽市新型的工業城區，是現代制造業、服務業和房地產業的重點發展城區。由于受到全省經濟下行壓力，2016年大東區的平均房價為7424元/平方米，同比下降1.15%。2016年，大東區供求比為1.71，而且庫存量較大，去化周期較長。

（三）第三層級：渾南區、蘇家屯區

1.2016年5月，渾南區被國務院確立為“大眾創業，萬眾創新”示范基地。隨著沈陽市政府的南遷，中國（遼寧）自由貿易試驗區沈陽片區正式揭牌，將渾南區的房地產市場帶到了一個新高度。自2016年渾南區供應量、成交量在沈陽各區中均居首位，庫存量逐漸下降，供應量為335.71萬平方米，2017年上半年渾南區的平均房價上漲了22.72%，以7819元/平方米位居沈陽市第三名，表現搶眼。

2.蘇家屯區是沈陽市委市政府實施大渾南戰略的產業承載區，作為沈陽對外開放前鋒和戰略門戶的蘇家屯區，后發潛力巨大。2016年，蘇家屯區平均房價為5116元/平方米，同比上漲8.10%。自貿區沈陽片區規劃面積29.97平方公里，其中蘇家屯區7.34平方公里。自貿區掛牌后必將對區域樓市構成利好，促進蘇家屯區房地產市場的快速發展。

（四）第四層級：于洪區、沈北新區、遼中區、新民市、康平縣、法庫縣

1.于洪區和沈北新區因其優美的生態環境將吸引越來越多的消費者。2016年，于洪區平均房價6519元/平方米，同比上漲5.99%。2016年，住宅商品房供給量和成交量在各區排名中均居第二。沈北新區平均房價5065元/平方米，同比上漲2.01%。

2.遼中區、新民市、康平縣、法庫縣作為圍繞在沈陽市區周邊，隨著宏觀經濟形勢的穩步回升，其房地產市場也必然穩健前行。這四個區的房價目前在3000-4000元/平方米左右，其中康平縣的房價在2016年上漲幅度最大，達到了11.07%，法庫縣表現相對弱一些，但這四個地區的房地產市場都處于整體上升空間。

（作者單位：沈陽建筑大學管理學院）

責任編輯：張永輝

注：本文系遼寧省社科規劃基金“沈陽經濟區空間沖突效應風險評估與防控機制研究”（項目編號：L16BJY028）；遼寧省教育廳“類生態系統視角的沈陽經濟區空間布局優化研究”（項目編號：WJZ2016001）