公司類型變更后涉及的不動產登記

吳則明

公司類型由有限責任公司轉變為股份有限公司，或者是由股份有限公司轉變為有限責任公司，在不動產登記工作中是經常碰到的業務，這種業務登記類型在辦理過程中是最容易把握不準的。實務操作中有兩種觀點，一是考慮到公司的營業執照是從原來的公司變更過來的，營業執照號碼沒有變更，認為是變更登記；二是有限責任公司和股份有限公司為《公司法》規定的兩種不同的企業法人，即兩個不同的民事主體，房屋、土地權屬在兩個主體之間變動為投資入股產生的轉移登記。筆者同意第二種觀點，理由如下：

第一，財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）規定，有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。根據以上規定，有限責任公司轉變為股份有限公司的房屋的轉移，是免契稅的，只有轉移房屋權屬，承受的單位和個人才發生納稅的行為，由此可以判定屬于轉移登記。

第二，《不動產登記暫行條例實施細則》第二十七條規定，因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：（二）以不動產作價出資（入股）的。有限責任公司轉變為股份有限公司，實質就是以有限責任公司的土地、房屋投資入股到股份有限公司，轉變為股份有限公司的財產，根據該條規定，土地、房屋權屬的轉移應當辦理轉移登記。

第三，《山東省人民政府關于加快推動規模化公司制改制的意見》（魯政發〔2015〕8號）規定，落實企業改制重組稅收優惠政策，嚴格執行國家稅收法律法規，改制企業在辦理土地、房屋權屬（固定資產）劃轉時，改制后主要股東、經營場所、經營范圍等不發生改變的，按照國家有關企業事業單位改制重組有關稅收優惠政策執行，免收交易手續費。企業在改制過程中一次性發生的土地、房產、車輛等權證過戶，企業用水權、用電權、用氣（熱）權及其他無形資產過戶，相關部門應按規定減免市級（含）以下行政事業性收費，涉及國有資產的，按照國有資產有關管理規定辦理，有限公司轉變為股份公司也是公司制改制的一部分。由此也可以認定，公司登記類型的轉換涉及房屋過戶的要辦理轉移登記。

綜上意見，有限責任公司轉變為股份有限公司或者股份有限公司轉變為有限責任公司，涉及公司房屋、土地權屬登記的，應當辦理不動產的權屬轉移登記。

陳品祿/責任編輯