不動產登記簿編成單位和不動產登記單位

黃為森

《左轉·僖公十四年》曰：“皮之不存，毛將安傅”。筆者，借用“皮”和“毛”的相關關系，來說明不動產登記簿“編成單位”和不動產“登記單位”二者之間的關系。

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第二條第二款、《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二條第二款規定，不動產是指土地、海域以及房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物。不難理解，在不動產中，土地、海域是房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等，是土地、海域的定著物，是土地、海域的“毛”。

《細則》第六條規定，不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。《不動產單元設定與代碼編制規則（試行）》（以下簡稱《編制規則》）規定，“宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間”“宗海是指權屬界線封閉的同類型用海單元”。這里必須注意的是，“宗地”或者“宗海”，僅僅是不動產登記簿的“編成單位”。

《條例》第八條第一款規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。《編制規則》規定：“不動產單元是指權屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間”“不動產單元代碼即不動產單元號，是按一定規則賦予不動產單元的唯一和可識別的標識碼”。

《細則》第五條規定：《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。

這里必須注意的是，“不動產單元”僅僅是不動產的“登記單位”。同時還必須注意的是，不動產登記簿的“編成單位”和不動產的“登記單位”是既相互區別又相互聯系的兩個概念，不能混為一談。前已述及，不動產登記簿的“編成單位”是指“宗地”或者“宗海”；不動產的“登記單位”是指“不動產單元”。

按照《細則》第五條的規定，不動產單元僅僅只有兩種類型：第一，“有皮無毛”型不動產單元。即《細則》第五條第二款規定的，沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間劃定的不動產單元。第二，“有皮有毛”型不動產單元。即《細則》第五條第三款規定的，有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間劃定的不動產單元。《細則》第五條第四款的規定，僅僅是對“有皮有毛”型不動產單元中“毛”的計量單位的定義，并不是規定了第三種類型的不動產單元。《細則》第六條規定的，應當編入一個不動產登記簿的一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元，不論其數量多寡，也僅僅只會有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產單元。“宗地”“宗海”和“不動產單元”，不是一個層級上的概念。在不動產登記簿中，“宗地”“宗海”構成不動產登記簿的“皮”，“有皮無毛”型和“有皮有毛”型不動產單元，是植入“皮”上的“毛”。

《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）第1.3.1條規定了設定不動產單元的三種情形，其中第1項，與《細則》第五條第二款的規定相同，是關于“有皮無毛”型不動產單元的規定；其中第2項，與《細則》第五條第三款的規定相同，是關于“有皮有毛”型不動產單元的規定。我國不動產登記新法關于不動產定義的內涵，僅僅包括“宗地”“宗海”和“定著物”這三要素。《規范》第1.3.1條第3項，是關于地下車庫、商鋪、碼頭、油庫、隧道、橋梁的規定，其所述建筑物、構筑物無疑屬于“宗地”“宗海”的定著物，從這個意義上說，《規范》第1.3.1條第2項、第3項的屬性相同，法理相通，也就是說，此兩項都是關于“有皮有毛”型不動產單元的規定。需要強調指出的是，在筆者視聽所及范圍內，我國不動產登記的新法，只規定有“有皮無毛”型和“有皮有毛”型兩種不動產登記單元。

不動產登記簿登記宗地、宗海基本信息，登記不動產權利信息和其他信息這三類信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然屬性，權利信息反映不動產的權利狀況，其他信息反映不動產權利負擔或者限制情況，比如，抵押權和地役權登記、預告登記、異議登記、查封登記等。《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》規定，不動產登記簿由“簿頁”（即通常所稱“活頁”）組成。為了敘述的方便，筆者將在同一不動產登記簿中，登記宗地、宗海基本信息的簿頁定義為主簿頁，將登記不動產權利信息和其他信息的簿頁定義為輔簿頁。主簿頁從“皮”的角度登記不動產信息；輔簿頁從“毛”的角度登記不動產信息。從《物權法》意義上說，同一不動產登記簿的主簿頁，記載或者主要記載“物權”的“物”；輔簿頁記載或者主要記載“物權”的“權”。主簿頁和輔簿頁登記的信息，共同構成了完整意義上的不動產“物權”。

輔簿頁具有“候補性”，只有當發生輔簿頁中某頁或者某幾頁登記的情形時，才可以將該輔簿頁添加到不動產登記簿中。如果將沒有登記“物權”的“權”的空白輔簿頁，添加到主簿頁記載有“物權”的“物”的不動產登記簿中，除可以說明簿證樣式外，似無其他意義。

在同一不動產登記簿內，只要不動產登記涉及兩個及兩個以上不動產單元的，“不動產單元”不等同于不動產登記簿“編成單位”的“宗地”或者“宗海”；在同一不動產登記簿的存續期內，如果永遠只有唯一一個“有皮無毛”型不動產單元時，作為“登記單位”的該不動產單元，才可能等同于不動產登記簿“編成單位”的“宗地”或者“宗海”。《物權法》第一百三十五條、第一百四十二條、第一百四十六條、第一百四十七條、第一百八十二條、第一百八十三條、第二百條規定，不動產權利主體同一。《細則》第二條第二款規定，房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。當申請人申請登記合法建造的數幢房屋的所有權，及其該房屋占用范圍內的建設用地使用權時，不動產登記機構不可將“有皮有毛”型不動產單元的“皮”拆分為“宗地單元”并賦予代碼，不可將“毛”拆分為幢、套、層、間等“房屋單元”并賦予代碼，進行不動產登記。《細則》的“一體登記原則”，不允許將“有皮有毛”型不動產單元拆分為“皮”型不動產單元和“毛”型不動產單元。《細則》的“一體登記原則”，不允許設定單純的“毛”型不動產單元。在不動產登記中，“毛”必須植入“皮”上。

陳品祿/責任編輯