GIS在拆遷查產中的應用與思考

葉佳

房地產登記檔案詳細記載了每戶的居住狀況、房屋年代、人圴面積等，為房屋拆遷、制定建房規劃、建設保障性住房等提供了依據。南京市房產檔案館（以下簡稱檔案館）的拆遷查產部門主要協助相關部門完成拆除違建、小區出新、危舊房改造等工作，通過查閱登記檔案來核對拆遷戶的房屋信息。截止到2016年9月，共完成拆除項目30處，面積549429.1平方米。

一、拆遷查產工作流程

征收單位或建設單位持介紹信、立項批文和南京市規劃局出具的建設用地規劃許可證附件（或復函）及附圖向檔案館提出查產申請。檔案館受理查產事項后，及時轉至測繪機構實地查勘，測繪機構根據紅線圖打印出房產平面圖，實地進行查勘。對無圖區部分也要在平面圖上標注范圍，以提示查產人員，核查有無單丘圖發證記錄。若有無法進入的地區，測繪部門要和拆遷單位聯系，由拆遷單位簽字確認，完成后測繪部門將紅線圖及修補測清冊一并移交給查產人員。

檔案館將修補測后平面圖交征收單位，由市征收辦確認查產范圍并加蓋公章。之后按市征收辦確認的查產范圍進行查產，進入“拆遷紅線管理系統”，畫出紅線范圍，打印出相對應的清冊，根據清冊調閱實物、電子檔案及利用 “平面圖管理系統”，按幢逐戶查產。根據核查結果進入“拆遷查產管理系統”，對信息進行完善并錄入。拆遷紅線管理系統如圖1所示。

二、GIS技術的具體應用

應用拆遷查產GIS系統，提取拆遷紅線范圍內房屋的丘權號；提取的丘權號轉入拆遷查產管理系統，形成“拆遷明細”表（包括：丘權號、坐落、產權人、產權情況、產別、結構、面積等屬性），并利用房屋平面圖管理系統依次查詢房屋自然狀況、權利狀況和限制信息，由系統填入“拆遷明細”表。

點擊“權屬拆遷查產”，系統自動查詢權屬系統中的房屋屬性信息；點擊“檔案拆遷查產”，系統自動補充查詢權屬中未查到的房屋或缺少的房屋屬性；點擊“限制查詢”，系統自動查詢限制庫中相關的抵押和限制信息。對“拆遷明細”表中缺少的房屋和屬性，由檔案館手工查詢電子檔案和實物檔案進行補充，對已發證的房屋根據發證情況補充，對未發證的房屋根據測繪情況補充。

在拆遷查產管理系統中，補充完善全部房屋的自然屬性、權利狀況及限制狀況并保存，系統將查產的有關數據及時更新至業務系統，并形成“拆遷查產產權情況表”。平面圖管理系統如圖2所示。

三、如何完善GIS技術的應用

通過提升GIS技術在平面圖管理系統中的應用，將二維的平面圖系統提升為三維立體視圖，將土地與房屋的測繪和樓盤數據整合在一個信息系統，真正實現“一張圖”的工作模式，將“以圖管房，以圖管檔”擴大為“管地、管房、管檔”三管模式，有助于推進不動產統一登記大背景下的拆遷查產工作。

增加查產系統中的其他功能應用。現有查產系統的房屋屬性信息，只有單產權丘號每一戶的信息，多產權丘號的房屋信息并未精確到每一戶，通過完善GIS的基礎數據，實現各項房屋基本信息的查詢。工作人員在GIS電子圖上指到某一幢房屋，就可獲取該幢房屋的面積、層次、結構、建筑年代等房屋基本信息，也可查到該幢房屋的戶數、產權人和共有情況等產權基本信息。反之，也可以根據產權人的姓名、房屋坐落和房產證號等查詢到對應的電子圖上某房屋的具體位置和周圍配套設施等。

通過對查產系統功能的延升和完善，減少手工查詢的操作，實現在GIS系統中直接查詢各項數據并打印成果。在電子地圖上指定相應范圍，可提供該范圍內所有房屋的基本數據和統計結果，實現對所有數據及統計結果的輸出以及查產范圍內的圖形打印。利用這些功能對一個物業小區范圍內的房屋情況進行統計，在此基礎上對房屋的凍結查封限制、物業管理、拆遷管理等內容都可進行查詢統計。

陳品祿/責任編輯