調控加碼 房企如何突破自身局限

宋慧芳

春節過后，央行頻頻收緊信貸，接連上調常備借貸便利（SLF）利率和7天、14天及28天逆回購中標利率。

近期，地方兩會陸續召開。從各地的政府工作報告看，樓市調控是2017年的工作重點。熱點城市以擠泡沫為主，而庫存較大的城市仍以去庫存為主。特別是2016年底舉行的中央經濟工作會議中，習近平總書記對于房屋居住屬性回歸的定位，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，就顯示了中央層面對于房價調控的決心。

房屋回歸居住屬性需戰略突破

居住是人們的基本需求，房價過快上漲緊密關系到民生問題。一方面，住房是居民生活必需品，而且購買時資金數額巨大，占據居民收入很大比例。特別是近年來，我國經濟增速放緩，居民收入增長也因此受到影響，但是房價上漲幅度卻屢創新高，特別是部分一二線城市房價漲幅遠超居民收入漲幅。另一方面，房價快速上漲會導致有房者與無房者財富迅速拉大，居民貧富分化程度上升，“馬太效應”逐漸凸顯。究其根本住房兼具居住、投資雙重屬性，人們過度看重了投資屬性致使損害到了居住屬性。其實居住屬性才是投資屬性的根基，然而2016年投資屬性過重，部分城市房價過快上漲。

國家財政部研究員張鵬在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”這就定調了未來房地產的發展方向。然而對于這個定調，張鵬表示要弄清楚三個問題。第一，現在的房子能否住的起。第二，炒房子，究竟炒的是物還是權？第三，房子的住和炒有無與總體表現迥異的結構性問題。

針對這三個問題，張鵬表示在戰略上也要形成三大突破。第一，加快推進結構性調控體系的建設和完善，區分區域、區位和功能，優化調控體系。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標；要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展；要大力發展租賃性房地產市場，支持專業化、規模化的房地產租賃企業的發展。

第二，要支持房地產市場的健康發展，以市場居住性需求為導向調整和提供房地產供給。房地產市場的健康發展是產業有序、城市提升、市民安居、財政平穩的重要保證，讓房地產市場以居住性需求為導向創新供給體系和經營模式，讓房地產企業立足于提供優秀的住宅產品而不是功能平庸、區位驅動的投資品獲得市場競爭優勢。

第三，要對房地產市場的投資活動堵疏并舉。核心要點是：房地產市場的實物要回歸住，房地產市場的權利可以創造出安全而有效的投資品。例如，房地產以居住作為征免稅的標志，但居住性的房地產的相關權利可以有效的延伸和創新，如抵押貸款支持證券（MBS）或直接的資產證券化產品（ABS）等。

貨幣政策開啟如何影響樓市

中央經濟工作會議中提出房地產的回歸居住屬性， 抑泡沫防風險，建立長效機制總基調之后。央行繼1月24日提高 MLF 利率之后，2月3日又公告提升SLF、逆回購利率。至此，央行最為常用的幾種貨幣政策工具的利率均已全面上調，貨幣政策穩健中性的取向再次得到確認。這被市場解讀為“變相加息”。

房地產市場的走勢歷來與貨幣政策密切相關。而此次央行的貨幣政策的變化是否會對房地產市場產生影響？在張鵬看來，對樓市的影響是間接的，但卻是兩路并進的。從存量資金的載體上看，樓市是存量資金的重要蓄水池，現在要讓蓄水池里的水流動起來，那么一要縮小“壩體”，二要“加壓加泵”。即讓樓市回歸房價收入比的合意區間，并通過房地產稅、加息等作為動力機制。從樓市上漲的動力情況看，原有的邏輯是“債務融資——購買資產（樓市）——再債務融資——再購買資產”，所以房價存在持續上漲的能力，而現在債務融資成本上升，鏈條趨緊，樓市的價格是否上漲要看能否保持在租售比的合理區間，也即資產收益率決定樓市的價格，而不是資產溢價決定樓市的價格。

中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼認為，近期貨幣政策的一系列變化，將會從兩個方面對房地產市場帶來影響。首先，房地產信貸利率可能走高。央行貨幣市場操作利率的上調會影響銀行資金成本，但是否會進一步向存貸款基準利率傳導需要觀察，也并非一定體現在房地產信貸利率之上。但自去年10月份以來，房地產調控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下，銀行確有可能通過價格手段來防控風險。房地產利率的提高有助于擠掉投資性、投機性的購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響。商業銀行應在貫徹落實國家對房地產宏觀調控的基礎上，實行差別化住房信貸政策，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

其次，房地產市場的資金面將趨緊。在“穩健中性”的基調下，雖然央行尚未調整基準利率，但貨幣政策收緊的信號已較為明確。央行通過價格手段，提前釋放收緊信號，引導市場預期。目前來看，雖然持續、大幅度地全面加息尚缺乏經濟基本面的支持，但貨幣政策的階段性、漸進式收緊，已是大概率事件。我國房地產行業是高杠桿行業之一，資金是行業的血脈，銀行信貸又是資金的主要來源。銀行間流動性趨緊將對房地產市場資金面帶來較大影響。

房企突破自身局限迎發展

房地產市場是國家大力支持和鼓勵發展的領域，房地產企業也是國民經濟的重要構成力量，但廣大的房地產企業和房地產服務業的從業人員們也不要對此進行過度解讀。要想讓房地產健康穩定的發展，建立長效機制才是行之有效的最好辦法，而不是總用調控政策來對此進行干預。

對于房地產企業來說如何在政策調控不斷加碼的環境下逆勢而上，建立穩定長效的運行機制，在張鵬看來，問題的關鍵在于，如 何讓房地產市場擺脫過度的投資品屬性，如何讓房地產產品在結構上匹配居住性需求，如何讓房地產延伸的投資活動繼續平穩有序，如何讓房地產企業進行有效的風險管控。針對這四個如何，張鵬也提出了房地產企業的四個發展建議：

第一，堅持房地產行業是國民經濟重要構成產業，房地產企業是國民經濟重要構成力量，房地產的產品是全面小康社會堅實物質基礎的理念和信心，突破原有格局，實現自我創新，積極按照中央的精神進行轉型發展，將房地產市場和房地產價格有效的區分出來。房地產企業能夠在商品房交易中掌握定價權，這是由需求端的極度分散性、新房市場占據主導，以及房地產企業不斷提升的集中度所共同決定的。這也就使得房企掌握定價權的背景下，漲價源于供不應求，降價出于資金鏈緊繃。

第二，以功能性房地產市場為重要發展方向，以保障性房地產市場為關鍵基礎條件，以匹配營改增、房地產稅、資產證券化改革為產品特性條件，堅持房地產行業的供給側結構性改革，實現房地產行業良性發展和市場的平穩運行。

第三，優化房地產企業的經營模式，將高資產、高負債、高杠桿的“三高”運行的重資產模式轉為輕資產模式，將房地產開發企業回歸開發服務業的范疇，市場競爭的關鍵不再是融資能力和資金實力，而是房地產的開發、設計、管理、監理、運營等服務水平和專業能力，融資投資則交給房地產信托投資基金（REITS）進行，房地產開發企業與房地產信托投資基金協作做好房地產開發建設。

第四，創新房地產的資產屬性的表現方式和產品體系，將房地產的增值空間、融資需求、居住功能和租金收益等創造出風險和收益相平衡的投資產品，讓房地產投資在投資品和衍生權益的渠道上平穩運行，居住的歸居住，合法合理的投資也將有自己的載體和平臺。