房產預售合同與預約合同不一樣

鄭敏

2013年10月，家住河北省廊坊市的郝某與該市某房地產開發有限公司簽訂了《商品房內部認購意向書》，協議約定郝某購買由該公司開發的某小區房屋一套，意向書簽訂后郝某向房產公司交納了定金5萬元。

郝某在辦理收付款手續時得知，該房產公司尚未取得《房屋預售許可證》，于是拒絕繼續交納首付款，并要求房產公司雙倍返還其定金10萬元，遭到拒絕。雙方屢次協商不成后，2015年1月，郝某向廊坊市安次區人民法院提起訴訟，要求房產公司雙倍返還其定金10萬元。并以5萬元定金為基數，按照中國人民銀行同期貸款利率，向其支付自交納定金日起計算至起訴之日利息5000元。

法院經審理查明，房產公司已于2014年12月取得涉案小區的《商品房預售許可證》。法院認為，《商品房內部認購意向書》屬于商品房預約合同。當事人一方只能請求對方依照預約合同訂立正式合同，而不能依照預約合同的內容請求對方履行。郝某與被告雙方沒在協議中約定有關預售證的內容，且被告在起訴前已經取得了爭議房屋的商品房預售許可，郝某的合同目的可以實現，故此郝某以被告未取得爭議房屋的商品房預售許可為由，要求被告雙倍返還定金并支付利息的主張沒有事實與法律依據，法院不予支持。

據此，安次法院一審駁回了郝某訴求。

■以案釋法

預約合同與預售合同不同

承辦該案的法官解釋稱，目前我國商品房預售實行許可證制度，商品房預售合同是指房地產開發企業將正在建設中的房屋出售給承購人，承購人支付定金或房屋價款的合同。在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的：

本案中，郝某與房產公司簽訂的《商品房內部認購意向書》應為商品房預約合同，而非商品房預售合同。在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同，預約合同當事人的義務是訂立本合同。因此，本案中，房產公司是否取得爭議房屋的《房屋預售許可證》并不是商品房預約合同生效的前提要件。

近年來，因商品房認購意向合同引發的糾紛越來越多，主要在于對商品房預約合同和預售合同的認識誤差。法官提醒，房屋預售合同與預約合同的法律效力不同，購房時一定要搞清楚自己與商家簽訂的是哪種類型的合同，在簽訂的合同中，自己與商家分別享有哪些權利和義務。

當然，如果商品房的認購、訂購、預訂等協議具備我國《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。