國內養老地產的服務模式與規劃設計探討

徐朋

（新華網股份有限公司）

目前，我國已步入深度老齡社會，60周歲以上老齡人口已達2.1億。隨著老齡人口的不斷增多，老年人的養老問題日益成為社會關注的焦點。為適應我國人口老齡化現狀，國家相繼出臺了系列政策，支持國內養老服務產業發展和服務模式創新。養老地產是一項復雜的產業，在我國尚處于探索階段，本文在分析國內養老地產發展動態基礎上，注重探討了養老地產的服務模式與規劃設計，以期為我國養老服務業健康、持續發展，提供可行性參考建議。

養老地產服務模式規劃設計

養老地產是一種新興地產形式，涵蓋了房地產、保險、醫療、旅游等行業。這種地產與養老產品和服務相結合的模式，具有“養老”和“地產”雙重屬性，體現了養老的社會主題和地產的商業主題。其依靠房地產開發企業提供適老房產，以寓居于樂的形式，來充分滿足老年人居住和生活所需。

養老地產的產品類型主要有保險資金建設的升級版養老機構，如養老院，把養老地產視為商業地產項目長期經營；開發商建設的養老地產項目，以環境優美的商品房小區輔以針對老年人特點專門設計的配套設施和服務設施。其建筑設計、規劃和裝飾標準接近高端住宅產品，并融入了適老化設計，從護理、醫療、康復、健康管理、文體娛樂、餐飲服務到日常起居呵護，都實現了品質地產與優質健管家服務的有機結合，不僅很好地適應了我國人口老齡化、高齡化、空巢化等新特征，也有利于老年人真正享受到“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”。

在老齡化加劇和社會經濟發展水平不斷提高的背景下，養老地產已經引起了各國的強烈關注，并從理論與實踐維度展開了一系列的研究、討論。在20世紀60年代，西方發達國家就已開始發展養老地產，并積累了豐富的經驗；但我國目前還處于探索階段，養老地產發展還存在較多的問題，并面臨較大的市場、融資、政策等風險，契合我國國情的養老住宅建設也尚缺少經驗。因此，有必要針對我國養老地產的服務模式與規劃設計進行探討。

一、國內養老地產發展狀況動態

我國在2000年開始進入老齡社會，現已成為世界老年人口最多的國家，預計到本世紀中期，60歲以上老年人口將超過5億。隨著人口老齡化程度不斷加劇，養老產業的需求缺口越來越大。十八大提出要“大力發展老齡服務事業和老齡產業”，加快養老產業向高效率、低成本、可持續轉型，促進養老服務盡快實現專業化、舒適化、知識化。然而，在實踐中，完整的老年服務產業鏈條尚未完全形成，也沒有制定單獨的老齡產業政策，導致國內養老機構與服務能力，不能有效滿足社會所需，養老地產市場的缺口比較大。目前，90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照料養老，7%的老年人通過購買社區照顧服務養老，3%的老年人通過入住養老服務機構集中養老。

國內養老地產類型大致可分為三類：一是收費較低的公辦養老機構；二是以社區敬老院為主的民營小型養老機構，這類機構享受政府補貼和稅收優惠，擁有專門的服務團隊，不過多數都經營效益不佳；三是民辦大型養老機構，這類養老機構多存在于一、二線城市，投資者包括地產開發商、保險等企業，配備有醫療、娛樂、生活等完善的設施，收費較高，一般采用會員制或銷售形式回籠資金。社區居家養老是我國當前一種新型的養老方式，經過試點后，現已在全國開始推廣。它依托社區平臺，通過整合社區各類服務資源，為老年人提供日間居家養老服務，不過因剛剛起步，服務專業水平不高，社會知曉率也比較低。

國內養老地產盈利模式采用的是“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結合”的方式。投資資金主要由開發商自籌完成，融資渠道主要有私募基金、保險資金、國有資本（政府財政投入和國企投入的資金）、房地產投資信托、信托融資和眾籌融資等。政府也通過稅收和財政補貼等方式，對養老地產開發建設進行一定的扶持。另外，也通過金融、政策等為養老產業發展提供基礎保障，但要推動養老地產健康、穩定地發展，還需要政府從更深層次上提供強有力的支持。

二、國內養老地產服務模式優化思考

養老地產在我國的發展前景非常廣闊，在開發建設過程中，必須要立足我國養老產業發展實際，在借鑒國外養老地產成功經驗基礎上，堅持以人為本，綜合考量產品區位、客戶群體、盈利模式等，同時，將地產與相關配套設施有機結合起來，進行綜合性開發，以實現養老地產的可持續發展。

（一）公寓式居家養老地產服務模式

根據我國當前養老地產發展狀況，建設綜合型老年公寓、規劃養老社區，成為房地產開發商比較青睞的一種方式。這類老年公寓將居家養老與社區養老結合起來，除建有適老性住宅外，還配套建設了社區公園、健身場地和康復醫療活動中心、娛樂中心等基礎設施，基本覆蓋了老年人的各種生活需求。同時，老年人居家養老，又能享受到社工提供的服務，也更易被老年人和家屬接受。公寓式居家養老地產服務模式在服務上注重創新，在投資上大都具有多元化特點。萬科、保利等一些知名地產商，其麾下不少地產項目中，都相繼增加了適老性設計，不僅使很多老年人享受到了健全、幸福的夕陽人生，也取得了良好的經濟效益和社會效益。例如，上海萬科全齡社區是棲城與上海萬科共同打造的項目，采用的是新都市主義風格，其中56%為涉老化產品，有適老化住宅、自理型老年公寓、介護型養老公寓及涉老配套設施等，分為三級養老服務體系，成為上海萬科標準化理想養老社區典范。

（二）融入基礎設施的綜合型養老地產服務模式

養老地產融入適老化設計理念，契合了老年人的身心特點，通過“不露聲色”的自然化設計，更好地滿足老年人的各種需求，從而能極大地提升養老的效果與質量。針對老年人對醫療與康復護理需求較多的情況，可依托醫療服務機構建設醫護健康為中心的養老地產項目，將醫院的閑置資產投入到養老地產項目中，設立護士站或護理站，在方便老年人就醫的同時，也獲得一定的資源利用收益。此外，大多數老年人都喜歡吹拉彈唱、書法、藝術、運動、健身等，也可結合具有人文氣息的藝術院校、文化機構等，建設養老地產項目，豐富老年人的精神生活，使其享受到愉快、安靜而豐富的晚年生活。

（三）結合景點開發的養生養老社區

老年人閑暇時光比較多，對于養生保健比較注重。一些旅游景區根據老年人的這些特點，開發建設了不少養生、休閑和康復項目，吸引了不少老年游客，不少離退休老人都定期到景區居住，給景區帶來了可觀的經濟效益，也促進了當地第三產業的發展。例如，長白山國營林場結合林地自然環境，建成了老年康復中心和養生館，很快便實現了收益連年翻番。

三、養老地產的規劃設計要點

養老地產在選址方面，應遵從“老年人空間分布”與“養老設施規劃布局”結合發展的原則，結合老年人身心特點，考慮老年人的生活、生理和娛樂需求，選擇環境相對安寧、空氣新鮮、交通便利、基礎設施配套齊全的區域，使地產項目建設后，能具備宜居、養生和休閑的特點，并能避免養老地產的重復建設和空間浪費。在室內空間設計上，注重安全性與健康性，例如，提高空間的通透性、采光性，對室內細節進行無障礙處理，增加采用隔音隔噪、防滑、可視化安全提示等人性化設計等，避免老人在家中發生跌倒或磕碰等意外。同時，還要借助現代建筑設計手法，將室外田園環境移至室內，為老年人打造“無圍墻的養老院”，滿足其親近自然、怡情養性的心理需求。在社區環境設計上，要注重公共空間交通的便捷性，體現無障礙理念，方便老年人出行和進入；園林設計要增加綠地比率，盡力做到有陽光，有綠植，有流水，體現出四季花常開、步步綠常在。

四、結語

綜上所述，人口老齡化是我國未來很長時期內要面對的社會問題，必須要加大對養老地產的開發、建設與應用研究。但因養老地產屬于非常復雜的產業，其運營模式與社會價值的體現，也需要一個較長的過程，在實踐中，必須要立足國情，以開放的思維借鑒國外養老地產發展的優秀經驗，博采眾長做好養老地產開發建設、服務模式與規劃設計創新，從而更好地提升其市場競爭力與養老社會化服務水平。

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