城市舊住宅區整治改造與規劃探析

摘要：城市舊住宅區整治改造工程是一項綜合性強、復雜程度高的系統工程，如果單一地使用拆建模式來進行改造，勢必會增加成本壓力，因此借助科學、有效的改造計劃和方法來代替新建是十分必要的。文章首先介紹了舊住宅區整治改造的基本現狀，然后對舊住宅區整治改造的必要性和可行性進行了論述，最后對舊住宅區整治改造的要點進行了探討。

關鍵詞：舊住宅區；整治改造；城市改造；可行性；城市規劃 文獻標識碼：A

中圖分類號：TU98 文章編號：1009-2374（2017）01-0188-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2017.01.089

老城區因歷史沿革舊住宅區星羅棋布，大部分舊住宅區中居住著相對弱勢群體，他們非常期盼在經濟飛速發展、城市日新月異的今天，讓他們的居住生活環境得到較好的改善，共享改革發展的成果，因此舊住宅區整治改造工作得到了居民群眾的廣泛關注。

1 舊住宅區整治改造的基本現狀

隨著城市現代化進程的不斷推進，城市住宅區衰退問題日益凸顯，因此舊住宅區的整治改造會在相當長的一段時間內成為城市發展所關注的重點。目前，舊住宅區的基本現狀主要表現為：

1.1 房屋維修管理問題

屋面滲漏嚴重，隔熱板大部分已破損，屋面垃圾成堆；房屋外墻面起殼、剝落、滲水、風化嚴重；公共樓道門窗結構老化，樓道墻面剝落，小廣告隨處可見，環境臟、亂、差；南北陽臺欄桿鐵銹風化，大刀片損壞嚴重。

1.2 綠化主要問題

品位不高，缺乏有效管理，普遍老化和荒廢；花灌木大多生長不良，缺少整枝和修剪，配置不盡合理，病蟲害嚴重；綠化帶內雜草叢生，建筑垃圾成堆，現存綠地內的草坪基本已全部毀壞，生態環境較差；小區內景點游園設施損壞嚴重，小區的健身、休閑場地少，環境差，影響居民日常活動，缺乏文化、休閑、運動亮點。

1.3 配套設施主要問題

值班室不完善，圍墻破損嚴重，大型貨車隨意出入小區，壓壞路面，也給小區居民帶來安全隱患；小區內宣傳欄、小區標牌、店招門頭等規格不一，缺失損壞嚴重，影響小區整體美觀。

1.4 汽車停放主要問題

停車位嚴重不足，現有停車位無法滿足要求，很多車輛停進綠化帶或隨意停放在道路上，既影響環境，又影響交通，汽車停放成為小區管理的一個難點和矛盾焦點。

1.5 違法建設問題

違法搭建較多，院墻開門較多，突出的是主要道路旁的破墻開門，店外和道路隨意設攤，直接影響小區居民出行和整體面貌。

1.6 市政設施主要問題

下水道管網不完善，雨水管道陳舊老化、窨井淤堵嚴重，部分污水管道不通，老百姓正常生活排水經常受影響；原有的側平石損壞嚴重，小區道路破損、狹窄，甚至出現下陷的情況，已不適應現在的交通流量要求；路面經過多次開挖和大型車輛碾壓后破損較嚴重；主支干道路面收水井嚴重缺失，造成路面積水，影響了居民的生活與出行，也影響了新村的環境。

1.7 環衛設施主要問題

化糞池的規格不一，路面化糞池坑面板和窨井破損嚴重；部分住宅樓缺少化糞池，連接排污管過長，造成大部分化糞池存在排污不暢，糞水外溢等現象；很多化糞池出口無攔污井。

1.8 公用事業設施主要問題

自來水管網老化，需要更新；居民還在使用瓶裝液化氣，希望能用上管道燃氣，以減輕經濟負擔；小區內路燈陳舊，損壞缺失嚴重，樓道內無樓道燈，夜晚光線不足，不利于居民出入與治安安全；樓道信報箱破損、缺失損壞嚴重，信件、報紙丟失情況時有發生。

以上八個方面的問題給居民生活帶來諸多不便，居民群眾呼聲強烈，迫切要求實施舊住宅區整治改造來改善居住環境，提高生活質量。

2 舊住宅區整治改造的必要性及可行性分析

2.1 舊住宅區整治改造的必要性

舊住宅區無論是建設標準、景觀環境，還是基礎配套設施都難以滿足現代住戶的多樣化需求，但是究其建設年限不足30年，房屋結構也未受到較大破壞，如果強制拆除重建，會造成房源的極大浪費，有違節約型方針政策的要求。因此為了確保城市建筑特色，杜絕房產資源的浪費，對舊住宅區進行整治改造就顯得尤為必要。

2.2 舊住宅區整治改造的可行性分析

現階段，我國正處于社會主義建設的初級階段，全面建設小康社會是我國現階段的根本目標，由此小康住宅即成為了住房建設的目標所在。為了能夠達到城市小康住宅的標準，完全依靠新建住宅既不經濟又不現實，因此對舊住宅區進行整治改造是改善民生條件、促進民生發展的重要手段。

當前我國正在大力倡導節能型、節約型、可持續型社會的建設，因此政府和民眾對舊住宅區整治改造政策的實施給予了肯定和支持的態度。

3 舊住宅區整治改造要點的初步探討

對舊住宅區進行整治改造的基本要點是：在保持舊住宅區原有居住功能和整體形態的基礎上，重點改善居住品質、優化外部環境、健全完善配套設施。對舊住宅區整治改造的側重點包括總體規劃布局的設計和完善、居住品質的改善和提升、市政（環衛）設施的更新改造、外部景觀的系統化治理、住宅區交通狀況的改善以及改造后長效管理體系的構建六個方面。

3.1 總體規劃布局的設計和完善

對舊住宅區基本情況開展認真調查，充分了解住宅區道路、停車等配套設施情況及住宅屋面漏雨、外立面、路燈、燃氣、自來水等需要改造的情況后，并根據調查摸底結果，制訂專門整治改造方案。并由屬地街道牽頭，組織相關人員在小區內開展宣傳發動。通過發放征求意見表、召開居民座談會等方式，大力宣傳整治改造內容以及整治改造方案，倡導廣大居民要主動配合，積極參與。

在方案設計過程中，要堅持“以人為本”“因地制宜”“先現場調查，后圖上作業”“先初步概念設計，后詳細設計”的原則。把房修、市政、環衛、綠化、配套等各工種的方案做細做完善，減少施工期間的變動，為按時、高質量完成整治任務創造條件。設計方案原則上需進行兩次公示，第一次是在調查摸底的基礎上制訂概念性設計方案，明確整治的主要內容及整治后的外觀效果，并在小區內進行首次公示，征求居民意見；第二次是根據居民提出的意見建議，對設計方案進行修改完善，制作包括整治內容、整治后效果的展示圖板，在住宅區內醒目位置進行整治全過程的公示，接受群眾監督。

整治改造工作需要屬地街道、社區的支持，需要城管、市政、環衛、綠化等的配合，需要協調好供電、供水、路燈、燃氣、技防、郵政等部門的關系，要通過各單位和部門的協調配合，齊心協力，共同推進整治改造工作。并盡可能在整治改造工程實施之前完成對小區內路燈、燃氣、自來水、供電、技防、消防、廣電等設施的改造、升級。

3.2 居住品質的改善和提升

整治改造要徹底解決屋面垃圾成堆、滲漏嚴重、隔熱板破損問題。要消除房屋外墻面滲水，樓道內墻面臟亂，南北陽臺大刀片損壞嚴重的現象。通過對房屋內外的整修，小區居住環境煥然一新，延長了房屋的使用壽命。

進一步完善舊住宅區配套用房和配套設施。新做、改建小區大門，新建、改建值班室；拆除院外違法搭建，用于新建配套用房；翻建危險圍墻。增設攔道器，新增閱報欄、宣傳欄、公示欄、小區示意圖。安裝樓道燈，對小區各單元進行信報箱改造。

3.3 市政（環衛）設施的更新改造

適當拓寬道路，在小區主干道原砼路面上加鋪6cm瀝青。新鋪側石、平石、小區人行道新鋪道板磚。鋪設塑料波紋排水管，增設雨水篦，新增窨井，更換窨井圈蓋，確保排水暢通不積水。改造后，解決了原小區道路狹窄、坑洼不平、常年積水、交通不暢問題，坑洼小路變得平坦寬暢。達到整個小區路面平整，排水暢通，側石成線，交通順暢。

對規格不一，損壞較嚴重的化糞池進行改建；缺少化糞池的住宅樓通過新建進行補缺，清坑化糞池；新做改建檢查井，鋪設排污管，新建攔污井，更換各類井圈蓋；修補破損垃圾收集房，改造垃圾集中收集點；徹底消除眾多化糞池排污不暢、糞水外溢，以及窨井破損、部分住宅樓缺少化糞池等現象，完善了生活垃圾收集等環衛設施。

3.4 外部景觀的系統化治理

通過對小區綠化進行修剪、養護、淘汰、增補，使得綠化結構更合理、層次更豐富，提高了小區綠化品位，還居民們一個優美敞亮的綠化環境。

重視外部景觀同住宅風格的遙相呼應，對于有歷史風貌的舊住宅區要在保持原有風味的基礎上，整舊如新，融新于舊。通過改造游園、局部休閑場地，增加景觀主題，增設休閑廊架、石椅石凳，設置健身器材，為居民提供了休閑和交流的場所，滿足小區住戶鄰里交流、休閑健身等精神文化需求。

3.5 住宅區交通狀況的改善

因城市舊住宅區建設較早，基本處于交通便利的城市中心區域，如果舊住宅區內交通混亂，亂停亂放，容易造成住宅區的交通安全惡劣等現象。改造中要充分利用小區的空余場地、樹木間隙、拓寬道路等方式增設草坪磚停車位，通過路面硬化合理劃線增加停車位，解決了舊住宅汽車隨意停放，停車位嚴重不足的問題。

為了能夠有效的改善舊住宅區的交通狀況，現提出以下三點建議：第一，在確保住宅區居民出行方便的前提下，適當調整住宅區出入口質量，保留主出入口，從而避免多出入口的交通胡亂；第二，按照消防要求對住宅區道路進行規劃改造，并請交警部門專業指導，設計出符合小區的車輛進出循環系統，以徹底解決上下班高峰出行時的擁堵；第三，及時調整住宅區的道路結構，加強環境死角的治理和利用。

3.6 長效管理維護體系的構建

整治改造工程應堅持業主參與的原則，完成整治改造工程后，屬地街道要因地制宜，根據居民意愿引入物業服務企業實施專業化物業管理或由社區居委會組織實施社區化準物業管理，建立小區長效管理機制。在工作中，一是要尊重居民意愿，確定管理模式；二是要征求居民意見，明確管理內容；三是要接受群眾監督，公示管理賬目。

4 結語

綜上所述，城市舊住宅區是城市發展過程中的必然產物，而對舊住宅區的整治改造又是城市住宅發展的必然要求。因此加強對城市舊住宅區的整治改造既符合我國現階段的基本國情，又實現了舊住宅的可持續性使用，從而為節約型、節能型社會的發展創造良好的條件。

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作者簡介：陸強（1971-），男，供職于無錫市梁溪區住房和城鄉建設局。

（責任編輯：周 瓊）