新形勢下房地產企業投融資方式的創新研究

張成銀

摘要：房地產業是國民經濟的支柱行業，它的投融資問題關系到房地產企業的生死存亡。本文就目前我國房地產企業的投融資方式進行了分析，并結合房地產企業投融資活動的現狀與問題，提出了新形勢下房地產企業投融資新渠道：一是利用房地產基金進行融資；二是利用經營性物業貸款融資；三是通過產融結合融資；四是通過房地產證券化融資。

關鍵詞：新形勢；房地產企業；投融資方式；創新

近年來，隨著我國房地產行業的快速發展，房價過熱已成為人們普通關注的社會問題。針對房價過熱的問題，國家先后出臺了一系列的宏觀調控政策，實施貨幣緊縮、限購限貸、資金監管等措施，這使得房地產企業的融資活動因融資渠道的減少而相應帶來了運營資金的周期性競爭。為此，房地產企業需要結合于自身的實際情況來重新對融資方式進行設計和選擇，繼而更好地解決所面臨的融資困境。

一、目前房地產企業的投融資方式

（一） 金融機構的貸款

房地產企業的融資活動往往與金融機構緊密相關。國內的商業銀行通過以貸款的形式來為房地產企業進行融資。其形式包括了：住房貸款、經濟適用房貸款、商品房貸款等等。此類融資活動的開展優勢在于，因沒有利息預提所得稅與外債額度的限制，所以房地產企業可以將這部分費用從建設成本中扣除。

（二）利用預售來獲得融資

房地產企業通過將房屋進行預售來獲得資金的方式也能讓企業在經營活動中達到融資的目的。同時，這一方式的開展模式較為簡單且開展成本較低，但是，其也受到一系列的限制規定的要求，如：預售房屋的條件要求存在；購房限制所帶來的利潤降低；預售的收入只能被用于工程建設活動中等等。

（三）通過上市進行融資

房地產企業通過將公司的所有資本等額劃分，然后借助于股票的形式來進行流通，進而獲得社會資金的注入，達到融資的目的。當然，房地產企業的上市需要得到批準且需做到公開發行。這樣的方式能夠讓房地產企業在較短的時間內籌集到所需資金。但是，開展上市融資活動的前期，成本較大，一般情況下，中小企業是無法選擇這一方式的。

二、房地產企業投融資活動現狀與問題

隨著我國房地產行業的不斷發展，其經營規模與行業本身較以往都有了翻天覆地的變化。比如，2016年1-6月，房地產開發企業到位資金6.81萬億元，同比增長 15.6%，增速較1-5月收窄1.2個百分點，年內首次收窄。從具體來源看，1-6月，國內貸款1.09萬億，同比上升1%，累計同比增長1.0%，增速較1-5月份收窄1.3個百分點。2016年1-6月，房地產開發企業利用外資65.65億元，同比大幅下降63.2%，降幅較5月有所減小，利用外資數額自2015年6月起連續13個月呈現同比大幅下降態勢。自籌資金2.38萬億，同比下降0.1%，是3月以來首次同比減少。

這些現象的存在都是對當下房地產市場經濟具體情況的表現。由此可見，傳統的融資方式已經難以滿足實際需求。就其產生的問題來說，主要包括如下內容：

（一）房地產企業的資金管理存在不足，投資不合理現象較為嚴重

在我國，房地產企業的經營規模大多為：先置地、再建設，最后銷售。在這個過程中，因為竣工時間受復雜因素的影響而難以明確，可能就會因此造成經營利潤的降低。同時，房地產行業本身需要大量的資金融入，而這樣的模式導致一些房地產企業難以靠自身達到融資目標，而銀行貸款的逾期又讓經營活動本身雪上加霜。

（二）融資形式過于單一且國家政策的影響力較大

房地產作為資金密集型企業，其生產建設活動本身需要大量的資金投入，而我國房地產企業融資形式較為單一，且存在過分依賴間接融資的現象。通過研究活動顯示，：銀行的信貸政策收緊的時候，許多房地產企業就會面臨資金斷裂的困境而難以繼續建設、經營下去。

（三）中小房地產企業的融資困境

房地產企業的生產經營規模對其自身的融資能力有著極大的影響。這也就導致中小房地產企業因其自身的實力不足，繼而更加難以獲得融資方的青睞。同時，因這些企業本身的經營管理活動缺乏科學性，融資風險也就更大，多重困境的存在，使得中小房地產企業的發展舉步維艱。

三、新形勢下房地產企業投融資新渠道

隨著國家宏觀調控政策的不斷頒布與實施，我國房地產企業的黃金十年已經終結，投融資環境發生重大變化，在新形勢下，房地產企業需要尋求投融資新渠道：

（一）利用房地產基金進行融資

就房地產基金來說，其作為一種需要大量零散資金注入的資本，其需要由專業化的投資專家來進行融資工作。其形式被分為：海外和國內兩種產業基金類型。隨著中國海外資金量的累積，中國海外基金的發展規模不斷擴大。由于受到國內政策，以及國內企業運作的不規范和房地產市場的不透明性的影響，國內地產基金的發展由于缺乏相關法律制度的規范而受到了限制。隨著房地產市場的進一步發展，地產基金有望成為房地產融資方式的新寵。

（二）利用經營性物業貸款融資

經營性物業貸款，有的銀行稱為固定資產貸款或資產支持類貸款。一般貸款期限較長，按照規定，此類貸款總額不得超過建造或購買該房產總投資的70%。作為房地產企業而言，該類創新的融資方式是一種有效的載體，但要注意其風險。要把握貸后管理風險。需要及時掌握項目租售情況，準確估算項目經營性現金流量，認真做好項目資金監管，制定科學合理的還款計劃，確保按期償還貸款本息，有效控制和化解貸款風險。采用銀團貸款方式，可以降低貸款集中度風險。經營性物業貸款普遍涉及的貸款額度大、期限長，貸款集中度風險較突出，建議采用銀團貸款方式，分散貸款風險。

（三）通過產融結合融資

金融業務的開展為房地產開發商的資金融入提供了多元化渠道，其也在很大程度讓企業的現代化發展得以獲得充足的資金。當然，產融結合無疑是房地產業進行行業延伸、打破行業桎梏的突破口。目前，優質產業稀缺，良好地使用資本有助于產業轉型。產融結合突出產業和資本的融合，資本應該為產業的發展作服務和支撐。但國內絕大多數房企的產融結合還處于起步階段，在思考回報之前，必須先考慮風控問題。例如首付貸就是金融業和房地產業的互相結合，也是產融結合的一種形式，但首付貸背后的高杠桿模式顯現，加劇了房地產業的風險。一旦房價下跌，風險將互相傳導，并最終影響銀行等金融機構的穩定。

（四）通過房地產證券化融資

1990年諾貝爾經濟獎得主夏普和米樂曾通過實證分析和邏輯的推導提出：不動產證券化將成為未來金融的發展重點，國外房地產業的發展經驗也表明，房地產證券化融資是提高企業籌資能力的最為有效的手段之一。房地產行業的證券化發展需要讓證券形式在原有的基礎上進行價值提升與周期擴長。這樣一來，一方面可以讓企業融資困境得以被解決；另一方面，也能讓投資活動的利益得以被更好地分享。因此，選擇房地產證券化發展，需要讓金融融資的規模得以擴大，不再僅僅局限于中介機構的限制。促使房地產金融工具得以創新，讓資本市場的融資方式得以被豐富，也更具選擇性。房地產證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。然而，綜觀美國及其他國家的證券化融資實踐，我們可以發現證券化融資的難點在于需要一個完備的法律法規體系和成熟的資本市場體系，包括成熟的中介機構。另一個困擾我國房地產證券化的問題是目前的信用體系還沒有建立起來，商業銀行的巨額不良資產也使得證券化存在很大障礙。

四、結語

總之，在“互聯網+”經濟新常態下，房地產企業要突破融資瓶頸，需要轉變傳統的投融資方式，尋求適合自身發展的投融資新渠道，以便更好地適應行業發展的需求。在這個過程中，房地產企業需要一方面加強自身的產品質量，同時也需增強對市場的開發能力；另一方面，也要對現有的融資渠道進行積極創新，借助于科學化的管理模式來對企業的資金鏈條優化重組，繼而解決房地產企業融資困難的現狀，幫助房地產企業得以實現真正意義上的新時期新發展。

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（作者單位：江蘇萬博集團有限公司）