房地產開發項目土地增值稅的稅收風險及規避措施研究

濟寧景苑房地產開發有限責任公司 王希霞

房地產開發項目土地增值稅的稅收風險及規避措施研究

濟寧景苑房地產開發有限責任公司 王希霞

房地產開發項目存在開發周期長，涉及業務繁多，財務核算復雜等特點，對于房地產的稅收政策這幾年相關部門一直在根據房地產市場形勢進行相應的調整，部分稅收政策的條款還不夠清晰，面對復雜的項目和部分稅收政策的不確定性，房地產開發項目涉及的稅收風險較大，對于稅收問題的處置不當，一方面可能給企業增加了成本負擔，另一方面還可能會受到稅務機關的嚴查重罰。對于房地產開發項目中必然會涉及到的土地增值稅問題，房地產企業更應該對其引起重視。因此，本文針對房地產開發項目中的土地增值稅的稅收風險問題進行了分析，并針對問題提出了相應的規避措施，以期研究結論能夠為房地產企業的稅收問題提供一定的參考意見。

房地產 土地增值稅 風險 規避 措施

一、房地產開發項目土地增值稅存在的稅收風險

(一)銷售產品納稅風險

土地增值稅所涉及的范圍較廣，在房產銷售方面所涉及的土地增值稅的項目和細節較多，存在納稅風險的環節主要有以下幾個方面：第一，忽視間接性銷售所涉及的土地增值稅問題。例如，在房地產企業中，企業為了鼓勵員工給予的房產優惠政策；或房地產企業的負債到期，以房產作為債務進行抵押等，這些間接性銷售行為沒有被列入土地增值稅清算收入。第二，銷售價格明顯偏低。房地產企業因為某種不合理原因低價銷售，以降低應納稅額。第三，忽視車庫車位的銷售收入。房地產企業與購房人在簽訂購房合同時，將車庫或車位所有權出售或附贈給購房人的，車庫和車位的收入未被計入房產銷售收入。第四，未發生產權轉移卻將產品列作銷售收入。房地產企業將自己開發的房產轉為自用或出租等時，在產權未發生轉移的情況下，將其列作收入，并扣除相應的成本和費用。這些產品銷售過程中的納稅問題如果處理不當，都可能會給企業帶來相應的納稅風險。

(二)地價成本納稅風險

房地產開發項目中必然涉及的土地使用權問題，也涉及到相應的土地增值稅。在實際的土地取得過程中，房地產企業可能會面臨無法及時取得合法真實發票的現象，從而使得房地產企業可能會受到稅務機關給予的相應處罰。同時，錯誤地將政府給予企業的獎勵款，或者依據政策需要政府給予房地產企業的補助金，計為扣除項目以沖減開發成本。而對于通過股權收購等方式所獲得的土地使用權，房地產企業的財務管理部門也只能將難以準確預估的土地增值部分計入相關投資成本，而不能計入土地成本，否則則會出現相應的土地增值稅納稅風險。

(三)開發成本納稅風險

房地產項目在開發過程中也會產生土地增值稅，這些土地增值稅在項目開發中所產生的風險主要表現在：第一，需積極了解納稅所需的證明材料或票據，避免票據不足產生的納稅風險。第二，虛報開發成本或向稅務機關提供不實的成本核算材料。第三，對于公共設施的成本核算方法，需要視具體情況來進行具體計算，避免籠統計算給企業帶來額外的成本負擔。第四，開發成本費用在不合理的情況下與相應的合同列出費用或《造價表》所列示費用不一。第五，對公共設施的成本核算應該根據具體的性質來分別計算成本，避免統一核算造成賬目不實，出現繳稅風險。

(四)費用及稅金方面的納稅風險

費用及稅金方面的納稅風險主要針對的是部分稅費的扣除情況是應該在相關稅前還是相關稅后。對于印花稅為了避免重復繳納的情況，印花稅應該被計入公司的管理費用進行扣除，而對于預提土地增值稅，應該在企業所得稅后進行扣除。對于逾期開發繳納的土地閑置費應該在企業所得項目稅前進行扣除，同時還應該在土地增值稅稅前扣除。對于代收費用在成本計算中應該采取一律計入扣除項目予以扣除。明確費用及稅金的扣除情況，才能避免稅費在清算時多繳納相應的稅款。

二、規避房地產開發項目土地增值稅稅收風險的措施

(一)房地產項目開發之前的稅收籌劃

在《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中，對房地產企業采取合作開發土地的方式有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”因此，房地產企業在項目開發之前，可以根據該項條款選擇是合作建房還是自建房或是代建房的方式，根據規定，合作建房房地產企業可以享受一定的優惠政策，目前，這種合作開發建房的方式被部分企業所采用。另外，當前的房地產企業設立分公司或子公司的情況眾多，在房地產項目開發之前，可以根據項目當地的稅收政策和優惠政策合理選擇相應的分公司或子公司進行責任承擔，從而降低土地增值稅稅費。

(二)房地產項目建設期間的稅收籌劃

同一家房地產開發企業在不同的地方所開發的房地產項目其增值額可能存在不同的情況，對于不同的增值額在成本核算時，應該對其進行分開核算，即對同一地點、同一結構、同一竣工時間、統一施工群體的項目可以進行合并后結算，對規模較大的開發項目，可以按照區域進行分攤結算。而在項目建設期間所涉及的融資問題，房地產企業可以根據融資渠道的不同，采取利息分攤和不計算應分攤利息等方法，避免企業在融資過程中支付較多的利息成本。

(三)房地產項目銷售階段的稅收籌劃

對于房地產項目銷售階段的土地增值稅避稅風險措施較多，主要有以下幾種方式：第一，將部分商業房產自營自用。房地產的產權在未發生轉移時，則不征收土地增值稅，房地產企業將高增值率的房地產進行出租或自用，則可以不繳納土地增值稅。第二，設立銷售公司，將開發與銷售分離。這是目前部分房地產企業所采用的方法，銷售公司所涉及的廣告費及宣傳費等在繳納應稅所得額時，需要進行相應的扣除，進而降低了稅負。第三，巧用銷售定價策略。稅法中對土地增值稅設定了一個納稅臨界點，即納稅人所建造的普通標準住宅在出售時，如果其增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征收土地增值稅。因此，房地產企業在對房產進行定價時，可以按照這個納稅臨界點進行相應的定價，將產品的增值率控制在20%以內，從而降低企業稅負。

(四)會計核算階段的稅收籌劃

對于會計核算階段的稅收籌劃，主要根據房地產企業針對相關的稅法和相關稅種的扣除方法來進行合理的籌劃。一方面嚴格按照稅法的相關規定，提交符合要求的發票、報表、證明和材料等，另一方面嚴格按照稅法和相關法規的規定設置會計科目，對該分開核算的項目分開核算，明確區分需要進行土地增值稅繳納的項目，及各稅種的扣除方法，避免給企業增加相應的稅負風險。

三、結束語

綜上所述，房地產開發項目的土地增值稅所涉及的范圍較廣，內容較為繁瑣，而稅收問題又是給企業的財務管理帶來較大風險的一項環節，對于土地增稅的增收，房地產企業一方面要嚴格按照相關法律法規，提交應繳納稅額，也需要積極鉆研法律法規的相關內容，在合法合規的情況下，積極為企業采取避稅措施，降低企業所繳納稅負，為企業達到降本增效的目的。

[1]王超.房地產開發企業稅收籌劃研究[D].華中科技大學,2006

[2]蔡黎霞.論房地產企業土地增值稅的納稅籌劃措施[J].商業經濟,2014

[3]馬永霞.房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國集體經濟,2014