供給側改革背景下三四線城市房地產去庫存的探究
——以蚌埠市房地產為例

2017-03-29 21:51:12陳泠璇王瑞瑞胡愛燕

赤峰學院學報·自然科學版 2017年1期

陳泠璇，劉壯，王瑞瑞，胡愛燕

（安徽財經大學經濟學院，安徽省蚌埠 233030）

陳泠璇，劉壯，王瑞瑞，胡愛燕

（安徽財經大學經濟學院，安徽省蚌埠 233030）

房地產去庫存是今年供給側改革的“五大任務”之一，隨著商品房地產市場步入結構性過剩的年代，房地產市場分化趨勢加劇，一二線城市的火爆與去庫存政策背離，而三四線城市仍陷泥淖.如何促進農業專業人口市民化和新型城鎮化是房地產去庫存的核心內容.本文將以安徽省蚌埠市為例，探究三四線城市房地產如何去庫存.

三四線城市；房地產；去庫存

1 前言

2月26日，國家統計局公布的“2016年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，2016年首月房價同比上漲的城市數量增至25個，占比超過30%.2016年房地產業政策較好，降低利息，拓寬融資渠道，降低融資成本，促進房地產消費，庫存狀況有所緩解.

但分城市看，《中國50城住宅庫存報告》顯示，全國過半城市去庫存效果并不顯著，其中，26座城市去庫存周期在15（包括）月以上，一二三線35個城市新建商品住宅庫存同比增幅分別為-12.9%、-3.9和-0.8%.三四線城市的去庫存效果遠遠不及一二線城市.對于一線城市來說，后續補庫存的迫切程度將加大，否則將加快房價上漲的節奏.國家統計局數據亦顯示，絕大多數三四線城市房價同比仍在下降.1月份同比跌幅最大的三個城市是廣東湛江、安徽蚌埠和湖北襄陽，房價跌幅都超過3.5%.同策咨詢研究部總監張宏偉分析稱，三四線城市受庫存去化周期過高的影響，房價難以大漲，繼續下跌的可能性仍較大.三四線城市的去庫存任務依然艱巨.

2 房地產去庫存的理論研究

2.1 房地產去庫存的概念

房地產庫存量是指各種已完成開發建設全過程并已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品.具體包括：已開發完成的房屋、配套設施、代建工程、出租開發產品和周轉房、分期收款開發產品等.去存庫，即是通過鼓勵房地產開發企業遵循市場規律，調整營銷戰略等多種手段，進而達到降低庫存量，減緩房地產壓力的目的.

2015年11月，習近平在中央財經領導小組十一次會議，首次明確提出，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展，加強經濟性結構改革和城市工作.

2.2 房地產去庫存的必要性

2.2.1 提高資源的合理配置

2000年后，我國出口產品大幅度增加，但由于金融危機的影響，導致全球需求量下降，因而產生我國產品“賣不出去”的現象，另外，很多產業也出現了中低端產品過剩，而高端產品匱乏的情形，因此優化產業結構顯得尤其重要.房地產，作為我國的支柱性產業，也面臨著困境.一方面大量房產閑置，賣不出去；另一方面，許多老百姓購買不起住房.

2.2.2 減緩其他行業的產能過剩

2013年，全國房地產投資保持在20%左右的增長速度，2014年房地產投資超過10億元.而2015年1月—10月，房地產開發投資78801億元，增長2.1%，創歷史新低.我國房地產對GDP的貢獻率約占50%，因此房地產投資增幅的跌落將對其他產業需求有著重要的影響和作用.往往導致了很多相關產業產能過剩的情形，如鋼鐵等產能利用率均處于低水平.

3 蚌埠市房地產去庫存的研究

3.1 蚌埠市區位介紹

蚌埠，是安徽省下轄市，安徽省第一個設市的地級市.總面積5952平方公里，總人口367.81萬，地處安徽省東北部、淮河中游，京滬鐵路、淮南鐵路的交匯點，同時也是京滬高鐵、京福高鐵、哈滬高鐵、京臺高鐵的交匯點.是全國重要的綜合交通樞紐，長三角城市群成員城市，宿淮蚌都市圈城市，有皖北中心城市、淮畔明珠之稱.

3.2 房地產數據情況

2016年1月1日-2016年6月30日蚌埠樓市共成交商品房7928套，整個上半年的成交量走勢呈拋物線狀.其中，3月成交量最高，單月成交1809套，“金三月”成色不錯，雖然單月成交量還是沒有突破2000套，但依然在上半年拔得頭籌;成交量最低的月份為1月，單月成交量僅為991套，基本為3月成交量的一半，但繼3月之后一直到6月，蚌埠樓市的成交量就一路走低，6月的成交量已經接近1月.

在蚌埠商品房價格走勢圖中，黃色線為住宅均價，紅色線為非住宅均價，蚌埠住宅均價一直較為平穩，基本沒有大波動，而非住宅均價震蕩式走高，進入7月已經攀升至超過11000元/㎡.2015年以來蚌埠新上市房源量較少,不少樓盤價格也有所下降,部分樓盤銷售情況較好.加上新上市房源量較少,蚌埠市區商品住宅庫存下降明顯.據星空地產研究院數據,截止2016年3月14日晚,蚌埠市區新建商品住宅庫存18903套,這是繼2014年3月以來蚌埠樓市庫存量的最低值.

3.3 房地產去庫存現狀分析

3.3.1 庫存量大，消化周期長

商品房庫存量大，僅2016年2月庫存量達18903套.庫存量消化期基本穩定在15個月以上，且房產預售要求渙散，市場化程度不高，加之產業結構單一，所以存在著無法估量的隱形庫存.

3.3.2 房地產市場動力不足

改革開放后，人才、資金的大量“東流”，中西部優質產業和人力資本大規模流出，使東部和中西部差距不斷拉大，東部地區房地產需求成倍擴大.作為三四線城市的蚌埠，房地產市場動力逐漸消失.

3.3.3 住房供應效率低，需求適應性較差

近年來，隨著高鐵和高速公路的大規模修建，新城新區紛紛涌現，蚌埠的“骨架”被擴張，形成了東西聯動、南北呼應的發展格局，新房供應集中在偏遠的新區，因此隨之帶來了相應的交通問題.另外，由于部分房地產企業因此資金不足、管理不善或其他原因，常常停工，導致無法按期、按時交樓.除了質量問題外，物業管理和小區配套設施也欠佳.因此，造成庫存擠壓、建設周期長.

3.3.4 消費者購買房意愿低迷

近期蚌埠市人民購買房意愿持續低迷.主要有以下原因：一是受宏觀經濟低迷的趨勢，一般消費者收入無法支付高額房價；二是外來務工人員少，不如沿海發達城市，人口流通量有限，剛性需求量不足.同時，購房者忌憚未來房價繼續下跌，于是選擇保持“觀望”的態度，買房積極性受到嚴重影響.

4 政策建議

4.1 農民市民化去庫存

4.1.1 改善戶籍制度

即政府通過以深化戶籍改革制度改革為核心的一系列制度改革加快農民工市民化.三四線城市常住人口往往小于戶籍人口，城市的綜合實力不強是導致人口外流的核心原因.如經濟、教育、醫療保險上的不足.因此，戶籍制度改革是關鍵，全面放寬農業轉移落戶人口條件，提高居民證“含金量”，使外來常住人口盡早在居民地享有就業醫療、義務教育、法律援助等基本公共服務.切實推進戶籍改革，就要打破地方政府對落戶標準的壟斷，建立穩定的落戶機制.通過加快戶籍制度的改革，促進城鎮化的進程，增加城市就業崗位，實現房地產行業的良性循環，進而達到環節房地產庫存壓力.

4.1.2 建立租購并舉的住房制度

按照因城施策化解庫存危機，建立租購并舉的住房制度，可將現有部分庫存，如過剩的商品房、未出售的棚戶區，變為租賃房或者保障型房屋，例如公租房、廉租房等.讓部分城市居民以及外來務工農民先租房后買房，既滿足人們住房需求，還可緩解庫存壓力，另外，在一定程度，為人們由“租房”到“買房”奠定了時間基礎.同時，政府可以設置專門的“公租房保障基金”，指定用于購買各種過剩的庫存住房，在審定資格條件后先租給后賣給外來的部分農民，出臺相關優惠政策，引導房地產廠商降價銷售庫存商品房.

4.2 政府嚴格控制商品住房供地規模

針對目前商品房不易賣出的實際情況，政府應從真正源頭上，控制商品房供給增量.通過減少供地，增強開發商的信心，緩解市場房產庫存壓力.把握土地供應的“閘口”，嚴格落實國土資文件，對房地產待售面積和施工面積明顯偏多的區縣，依法調整未開發房地產用地的用途，重新辦理用地手續、重新核定土地價款，用于養老、文化等有社會現實需求的項目.嚴格落實從供給、生產端入手，解放生產力，提高競爭力促進經濟發展.住房供給政策對住房銷售同樣有顯著影響，地方政府利用好政策的出臺，一定程度上，也可以刺激住房銷量的增加.

4.3 房企提高商品房性價比，增強并購重組能力

房產商應該積極提高房屋設計等等各方面硬性質量；完善小區服務，物流管理服務，使得商品房能夠最大程度滿足居民的生活居住需求.同時，也適當降低房價，擠出泡沫化.在市場變化中，最易遭到危機的即是高庫存的房企，因此應當從房企角度出發，進行宏觀調控.鼓勵房企的兼并重組，加大房地產行業的集中程度，增強房地產企業去庫存能力與承受金融風險的能力.