基于熵權TOPSIS的房地產上市公司的績效分析

嚴唯+劉艷麗

【摘要】本文選取了在滬深上市的20家房地產公司為樣本進行研究，從盈利能力、償債能力、資產管理能力、成長性、股本擴張能力五個方面構建了指標評價體系，再基于熵權法和TOPSIS法確定了評價方法，最后對房地產行業上市公司的績效進行了分析和評價。

【關鍵詞】房地產 熵權 TOPSIS 績效分析

一、引言

房地產上市公司的績效分析一直是為很多人關注的熱點，也是學術研究中經常會涉及到的問題。而要做上市公司的績效分析，財務分析的這塊就顯得很重要。本文結合徐國祥等人提出的上市公司業績評價體系建立了評價房地產上市公司各項能力的指標體系，通過在證券之星網站和各公司的年度報告里查閱到的各公司2015年的相關的財務數據，再基于熵權法和TOPSIS法對房地產行業上市公司的績效進行了分析和評價

二、綜合評價指標體系的建立

考慮到我國滬深上市公司的實際情況，本文從上市公司的上市公司的盈利能力、償債能力、資產管理能力、成長性、股本擴張能力這五個方面反映上市公司的績效。

第一，用每股收益反映上市公司的盈利能力。每股收益，又稱每股稅后利潤、每股盈余，指稅后利潤與股本總數的比率。

第二，用資產負債率和流動比率兩個指標分別反映上市公司的長期償債能力和短期償債能力。

第三，用總資產周轉率反映上市公司在資產管理方面的能力。

第四，用凈利潤增長率指標反映上市公司的成長性。

第五，用每股凈資產指標來反映上市公司的股本擴張能力。

三、綜合評價方法的確定

（一）評價步驟

首先，對財務評價指標的原始數據進行標準化處理，以消除指標數據量綱和數量級的影響；

其次，用熵值法客觀的確定評價指標的權重；

最后，根據之前的權重用加權TOPSIS方法計算評價對象的綜合評價得分。

（二）指標數據的處理

處理數據，即把所有數據都進行標準化處理，使之能更方便的用于分析。

（1）正指標數據的標準化。正指標是指數值越大表明財務狀況越好的指標。設有n個待評價的公司，m個評價指標，則Xij為第j公司第i個指標的值，Yij 為第j個公司第i個指標標準化處理后的值，則Yij為：

（2）負指標數據的標準化。負指標是指數值越小則表明公司的財務狀況越好的指標。負指標數據的標準化公司為：

（3）居中型指標的處理。此類指標有一個較好的取值區間，只有當數值存在在這個區間之間時才能表明這個公司的財務狀況良好。為了數據的可比性，這類指標可以轉換成正指標，這時只需要令：

式中，a為指標x的一個下界，A為指標x的一個上界。

（三）評價指標權重的確定

（1）熵值法的基本原理。在信息論中，“熵”是系統無序程度的度量。熵值法賦權的原理是：對于給定的評價指標，不同樣本的數據差異越大，則該項指標對評價結果的影響作用就越大，亦即該項指標包含和傳輸的信息越多，被賦予的權重應該越大。熵值賦權反映了指標數據本身的特征，并且可以根據財務情況的變化進行動態調整，避免了人為賦權的主觀隨意性。

（2）熵值賦權的方法。

（四）綜合評價得分的確定

（1）TOPSIS法的原理。TOPSIS （Technique for Order Pre-

ference by Similarity to ideal Solution），全稱為逼近理想值的排序方法，簡稱理想解法。運用TOPSIS 進行綜合評價的原理是： 通過測度各評價對象的指標值向量與理想解和負理想解的相對距離來確定評價對象的綜合得分。評價對象越接近理想解同時又越遠離負理想解，則評價對象的綜合評價得分越高。

（2）TOPSIS確定評價得分的方法。

四、房地產上市公司的實證分析

本文選取了20家在滬深上市房地產公司。首先根據公式（1）和（3）對收集到的原始數據進行標準化處理；再依據公式（4）計算第j個公司第i個指標所占的比重，接著由公式（5）～（7）得到各評價指標的熵值、變異系數和權重，結果如表1。

然后由公式（8）可得加權規范后的數據矩陣。最后，根據之前的公式（9）～（11）計算得出相對接近度Cj及其排序結果如下表，表2中同時也將每個公司在每個指標單項的排名列了出來。

實證結果分析：首先，從評價指標來看，影響上市公司績效分析的最主要的因素是總資產周轉率和資產報酬率兩項，有表5的權重可知，上述兩項指標的權重均大于22%，累計權重為52.44%，明顯高于其他指標，而凈利潤增長率的影響相對較弱。其次，從各公司的績效狀況來看，不同公司之間的績效存在明顯差距但各有特點，在資產管理能力方面，建發股份、金隅股份、榮盛發展等公司能力較強而城投控、陸家嘴和首開股份相對較弱；在成長能力方面，招商地產、華夏幸福、首開股份等公司能力較強能陸家嘴、保利地產和泰禾集團相對較弱；在盈利能力方面，首開股份、陽光城、金地集團等公司的能力較強而保利地產、陸家嘴和華僑城相對較弱；在股本擴張能力方面，金地集團、金融街、北京城建等公司能力較強而陸家嘴、榮盛發展和泰禾集團相對較弱。最后，從這次評價的整體上來看，20家上市房地產公司中績效最好的是建發股份，其次是招商地產和金隅股份，績效較差的是城投控股、泰禾集團和首開股份。

五、結論

本文首先根據盈利能力、償債能力、資產管理能力、成長性、股本擴張能力五個方面構建了指標評價體系，其次用熵值法確定指標權重，用TOPSIS 確定綜合評價得分，建立了基于熵權TOPSIS的財務評價模型。其中，用熵值法客觀確定指標權重，有助于反映指標數據本身的離散程度和財務狀況的動態變化，避免人為賦權的主觀隨意性；用TOPSIS 確定評價得分，避免了對樣本數量和數據分布的限制， 更適用于可觀測樣本數據不足的資本市場環境；最后運用熵權TOPSIS模型對我國20家在滬深上市的房地產公司2015年的財務績效進行了實證評價。但是，可能由于選取的指標不夠全面，所以得出的結論和真實情況可能有所偏差。

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