購買年法在地價評估史中的應用及啟示

左靜

[摘 要]購買年法是收益性地價評估方法，其外在表現為地價相當于若干年的地租，實質是無限年期地租的資本化。購買年法的計算過程簡單，經濟含義明確，對我國征地補償制度改革、確立市場化征地補償估算方法具有一定的借鑒意義。

[關鍵詞]購買年法；產值倍數法；征地補償

[DOI]1013939/jcnkizgsc201707077

年產值倍數法是我國計劃經濟時期遺留下來的征地補償計算方法，通過土地年產值與倍數的乘積計算征地補償費。長期以來，我國政府不斷提高補償倍數甚至制定土地年產值以期提高征地補償費的額度，但這種人為做法并不奏效，征地補償費始終滯后于被征地農民的現實需要，其根本原因在于征地補償費脫離市場、脫離地價。文章將曾在地價評估史上長期存在的購買年法與年產值倍數法進行比較、分析，試圖為我國確立市場化征地補償估價方法提供有益的思考。

1 購買年法是應用廣泛的土地估價方法

購買年法為地價評估方法中收益資本化法的一種估價方法，是一種早期存在的估價方法，通常用待估土地的年地租額與市場通行的購買年相乘得出土地價格，表示地價相當于若干年的地租。用購買年法評估地價的公式為：V=a×N，其中V為地價，a為年地租額（土地純收益），N為購買年。購買年法雖然在形式上表示地價為地租的若干倍，但其經濟內涵是地價為未來無限期地租的貼現值之和，這與收益資本化法的基本原理是一致的。在購買年法中，購買年數通常采用土地資本化率的倒數求得，可以作為衡量地租額與土地投資回收期的尺度。例如，當土地資本化率為4%時，購買年數為25年，地價=年地租×25，表示地價相當于該地25年的地租。當地價一定時，購買年數多，則地租額度低、土地投資回收期長；購買年數少，則地租額度高、土地投資回收期短。

購買年法在我國土地估價史上曾長期存在。從歷史資料上看，明、清兩代乃至民國時期都采用購買年法評估農村地價。下表為1934年我國各省田地的交易資料，其中谷租、錢租分別是以谷物與貨幣繳納的地租；分租是按比例繳納的地租。通過計算得出在谷租、錢租、分租三種地租形式下的田地購買年分別為844年、849年和595年，平均數為763年。

購買年法在其他國家土地估價史上也曾廣泛應用。威廉·配第在1662年出版的《賦稅論》中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！睋妨嫌涊d，在俾斯麥時代普魯士的購買年為28～32年，18世紀英國產業革命時期中的購買年為20～25年。歐戰之后，德國因國家經濟的影響，購買年降為20年左右，而英國的購買年則普遍增至27～30年?？梢姡徺I年不僅受到地價、地租的影響，還與國家或地區的社會經濟發展有密切聯系。

2 購買年法對確立市場化征地補償方法的啟示

我國現行征地補償測算方法主要為年產值倍數法。《土地管理法》規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費以及地上附著物補償費。征收耕地的補償費標準為被征耕地前三年平均年產值的6～10倍，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的4～6倍。土地補償費（同安置補助費）的計算公式為：土地補償費=土地年產值×補償倍數。從表現形式上看，年產值倍數法與購買年法十分相似，購買年法表示地價為地租（土地純收益）與購買年的乘積，年產值倍數法表示土地補償費為土地年產值與倍數的乘積。但二者的計算項目所表達的經濟含義卻有著本質的差別。

第一，體現在地租與土地產值不同。購買年法中的地租可以資本化而成為地價，但年產值倍數法中的土地年產值不能資本化而成為地價。因為地租是土地作為生產要素參與生產過程而獲得的報酬，而土地年產值是多項生產要素協同作用產生的多項報酬之和，其內涵不僅包括地租還包括其他費用及利稅，如生產資料費用、人工費、稅費、投資利息和農業利潤等。因此，不能將土地年產值進行資本化得出土地價格。如果以類似資本化的方法將土地年產值進行還原處理，得出的結果是包括地價在內的復雜成分，即農地年產值/資本化率=（地租+其他費用及利稅）/資本化率=地價+其他。

第二，體現在購買年與非經濟倍數不同。購買年法中的購買年通過土地還原率的倒數取得，雖然是以地價為地租倍數的形式表現，但其終究表達的是地價為地租的資本化。因此，購買年不是簡單的倍數存在，而是將地租還原為土地價值的工具。我國現行年產值倍數法中的倍數不是通過土地還原率取得，也不是地價與地租的比值，它只是政府制定的標準數據。這種非經濟倍數與地租、地價沒有必然的聯系，也就不能起到還原地租的作用。

第三，體現在未來收益與從前收益不同。購買年法中的地租表示的是未來地租，盡管多數情況下用過去地租代替，但這是在土地用途不變情況下的處理，如果土地用途發生改變，則需用改變用途后的地租，這是由地價的本質所決定的，因為地價是為取得未來收益而支付的報酬?，F代土地估價理論及我國《城鎮土地估價規程》都明確規定土地估價應遵循預期收益原則與最有效利用原則，兩項原則均將土地價值指向土地未來收益的資本化。與此相悖，我國現行征地補償采用的是從前土地收益?！锻恋毓芾矸ā芬幎?，征收土地按照被征收土地的原用途給予補償，依據該耕地“被征收前”的年產值進行計算。按照原用途補償，便將征地補償費限定在了農地價格范圍之內，即使在一定程度上增加補償倍數，也不能將征地補償費提高到市地價格水平。要達到市地價格水平必須采用征地后的未來收益，即市地收益。

由于年產值倍數法是計劃經濟體制下確立的征地補償方法，不能適應我國現實社會經濟體制與人民物質生活水平的需要，導致國家、農村集體經濟組織、征地企業與被征地農民的經濟利益沖突不斷。我國政府也多次對征地補償標準進行調整，但調整僅限于提高補償倍數與年產值的數額，并沒有考慮改變其經濟內涵使其回歸地價、回歸市場。因此，征地補償費始終滯后于經濟的發展與農民的現實需求。相比之下，購買年法與我國城鎮土地估價體系中的收益還原法同屬于收益資本化法，對于農村土地估價尤其是征地補償估價是合適的。購買年法通常是利用銀行存款利率作為土地還原率，將土地還原率的倒數作為購買年數。由于銀行利率在一定時期是定數，對土地估價有信息引導的作用，不僅使農村征地補償具有市場化意義，而且可以減少估價人員的主觀隨意性，增加公信度。

參考文獻：

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