房地產企業稅務籌劃對策及相關問題研究

谷盈

[摘 要]稅務籌劃是指在稅法規定的范圍內，通過對經營、理財、投資等活動的事先籌劃與合理安排，盡可能地減少稅費支出，以達到企業效益最大化為目的的一種經營管理活動。經濟越發達，稅務籌劃在企業管理中的作用就越突出和明顯。改革開放以來，稅務籌劃越來越受到企業管理者的高度重視。房地產行業作為國民經濟的支柱產業，是國家稅收的主要來源。房地產企業涉及的稅種極為廣泛，房地產投資項目具有投資規模大、建設周期長等特點；所以，在稅費的繳納上，具有很大的特殊性。稅務籌劃的空間也較為寬泛。對于房地產企業來說，做好稅收籌劃工作，是企業創效的一個重要途徑。但是在實際工作中，仍有很多人對稅務籌劃的內涵理解不清，甚至錯誤地認為稅務籌劃就是偷稅漏稅。所以要闡述房地產企業的稅務籌劃要注意以下幾點：首先，要從稅務籌劃的特征說起；其次，解析房地產企業稅務籌劃方面存在的問題和不足；最后，針對房地產企業的主要稅種，分析房地產企業稅收籌劃中的工作重點。

[關鍵詞]房地產企業；稅務籌劃；稅收政策；相關問題；稅種

[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230

1 稅務籌劃的特征

第一，合法性特征。在稅務籌劃方面，企業所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務，且納稅方法多樣化的條件下完成。

第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務的滯后性十分明顯，并且是在企業發生經營行為以后產生。在開展稅務籌劃的過程中，必須要深入了解并熟練掌握當前政策與稅法，并與企業經濟活動相互結合，進而合理地制定出承擔最輕稅負的具體方案內容。而這種超前性的行為也使稅務籌劃工作的籌劃性特征較強。

第三，目的性特征。積極開展稅務籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負，并且涉稅零風險，有效地規避名譽與經濟的損失。

第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務籌劃工作不應當局限在企業本身，同時也需要聯合其他具有業務聯系的單位，共同努力找到節省稅收的有效方式。

2 房地產企業稅務籌劃的主要問題及應對措施

（1）對稅務籌劃概念認知不全面。大部分房地產企業在開展稅務籌劃工作的過程中，對于此工作的本質并不了解，一味追求稅負而忽視其他要素，具體表現在兩個方面：第一，將企業稅務籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開展稅務籌劃工作的過程中，房地產企業僅僅站在經濟利益的角度設置相關方案內容，嚴重影響了預期的效果。

針對這一問題，房地產企業在稅務籌劃過程中，首先，最主要的前提與基礎就是要依法籌劃。房地產企業在開展稅務籌劃工作的時候，一定要始終遵循國家與地方稅收的法律法規，對企業的經營特點予以深入分析，實現兩者的完美融合，最終選擇契合企業經濟利益且符合稅法規定的稅務籌劃方案；其次，企業稅務籌劃應著眼長遠的發展戰略。房地產企業必須要具備完整思維以及方案，注重企業長遠利益，對內部稅務與財務等相關內容予以實時關注。在稅務籌劃過程中，應重視戰術籌劃，同樣要給予戰略籌劃一定的關注，堅決不允許出現顧此失彼的現象。在對稅務籌劃項目決策的初期，需要針對項目整體予以合理性的規劃，對于企業自身納稅成本予以深入考量，通過采取最佳手段來達到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業稅收的負擔。

（2）稅務籌劃工作人員專業水平不一致。房地產企業在稅務籌劃方面，往往缺少專業人才，如果難以正確把握稅收政策，就會嚴重影響稅務籌劃質量。房地產企業若針對稅收優化的限制條件把握不合理，就會使企業錯過最佳籌劃的時機，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產企業內部，稅務籌劃工作人員自身職業素質不高，違法與功利性動機十分明顯，所以，很容易導致稅務籌劃與正確的發展方向嚴重偏離，制約了企業的進一步發展。

所以，要加強稅務籌劃，就要全面提高稅務籌劃工作人員自身素質。第一，稅務籌劃工作人員需要實現個人道德修養的全面提升。在處理企業與國家利益的時候，稅務籌劃工作人員必須要始終堅守自身職業道德；第二，稅務籌劃工作人員要實現個人專業素養的全面提升。相關工作人員在熟練掌握理論知識的同時還需要具備豐富的操作經驗。在理論知識方面，必須要不斷學習并理解法律，對于稅法的變動予以時刻關注。在實踐操作經驗方面，必須要針對企業涉稅的種類以及業務和數額進行合理的分析，能夠針對企業的具體狀況合理地找到切入點，進而制定出與企業相吻合的稅務籌劃方案。[1]

（3）行政執法制約稅務籌劃落實效果。稅收法律在制定時，很容易存在規定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會偏向利于企業的方向，但是，對于稅務機關而言，在執行稅收政策方面會偏向利于國家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優惠政策標準并不明確，必須要在可以商榷范圍內落實。由此可見，稅務籌劃實際執行程度都與稅務機關認可程度存在緊密的聯系，而這也是導致大部分稅務籌劃方案實際執行效果難以達到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會越來越少，作為房地產企業的稅務籌劃人員，要深入地解讀稅收法規，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落實。

3 房地產企業稅務籌劃的重點稅種解析

房地產企業涉及的稅種繁多，在針對房地產企業進行稅收籌劃時，要分清主次。在實際工作中，土地增值稅、企業所得稅的稅務籌劃利益空間最大。下面簡要分項加以分析。

（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務籌劃主要應該圍繞著土地增值稅的減免優惠政策進行。房地產企業土地增值稅免稅政策包含五個方面：①納稅人出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項20%的，免征；②因國家建設需要依法征用和收回的房產，免征；③以房地產入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業兼并房地產從被兼并企業轉入兼并企業的，免征。上述五種減免條款中，2～5項的內容屬于一種特殊事項，在實際工作中很少用到。對于第一種減免條件，是房地產企業的納稅籌劃重點。房地產企業在進行稅務籌劃中要注重以下兩點：第一，分別核算不同類型的開發產品。對于納稅人既建有普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應該分別核算增值額，對不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規定；第二，在稅務籌劃中要注意20%增值額這個“臨界點”的問題。控制增值額，可以從可扣除金額和售價等方面綜合考慮，首先要對可扣除金額進行合理分攤，在這個過程中，更要合理預計開發費用支出，綜合考慮開發費用、利息費用的占比問題，選擇適合企業的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權支付的金額+開發成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權支付的金額+開發成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業進行籌劃的一個方面。其次在可扣除項目不變的前提下，還可以通過降低房屋價格的方式來降低稅負，但是這要對減少的收入和減少的稅金大小進行比較來決定，必要時還要跟企業所得稅進行合并綜合考慮。

（2）企業所得稅的納稅籌劃。房地產企業的所得稅減免政策大多針對外商投資企業。對于一般房地產企業而言，在進行所得稅籌劃時，要著重從收入和成本費用支出稅務風險防范上加強稅務籌劃。①大多數房地產企業在開發項目沒有完工之前，采取核定征收或按毛利率預繳企業所得稅的方式。但是一旦開發產品滿足完工條件，則要按照規定結轉成本，調整毛利，并對前期以銷產品在完工年度進行調整。但是在實際工作中，會出現開發產品已經交付使用，但是出包工程尚未結算，公共配套尚未建造和完工，應向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對于后兩項成本，企業要提供和保留充分的證據，可以進行預提，但是對于第一項，即出包工程未最終結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票金額最高也只能按10%預提。第三十四條規定，企業在結算計稅成本時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再進入計稅成本，雖然是早晚的問題，但是由于沒有取得合法發票，不能計入前期成本，會降低完工年度單位開發產品的成本，造成年度內應交企業所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無法彌補后期的虧損，這樣就可能造成企業多交稅金的情況。所以，房地產企業一定要及時辦理結算并取得合法發票，對不能及時入賬的成本，要提供有效的預提證明材料；②在實際工作中，對于集團企業統借統貸的利息費用的扣除，在稅務稽查時，經常會因為企業提供的證明文件不全面、不合規被稅務機關否支。所以，在日常業務管理時要注意事前防范。以免造成不必要的損失。

4 結 論

綜上所述，房地產企業在稅務籌劃過程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達到企業財務目標要求，并且獲取稅后最大利潤。最重要的是，房地產稅務籌劃工作的開展還能夠更好地落實國家稅收政策，充分發揮國家稅收的經濟調節功能，實現資源配置的合理性。

參考文獻：

[1]尹傳勇房地產稅務籌劃現狀及對策分析[J].現代經濟：現代物業，2013（6）：28-29

[2]楊小蓮房地產稅務籌劃現狀及對策分析[J].現代商業，2012（26）：73