樓市最嚴調控效果幾何？

謝九

3月中旬以來，國內樓市進入新一輪調控周期，尤其是北京等城市的調控力度之大，堪稱史上最嚴。

僅僅在一周之內，北京的樓市調控就持續升級，首先是3月17日頒布認房又認貸的新政，二套房首付提升至六成；3月22日，提高非京籍購房者的門檻，要求連續60個月的繳納個稅證明；3月24日，北京再度出手封堵了離婚購房的漏洞，對于離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。

如果僅從技術層面來看，北京此次調控可算是極富針對性，頗有些蛇打七寸的感覺。從去年初至今，北京房價持續高燒不斷，尤其是在房價已經很高的背景下繼續大幅上漲，很大部分原因在于“以小換大”的換房需求的支撐。表面上看，北京一套房子成交價格動輒超過1000萬元，但對于“賣一買一”的換房者而言，其實真正需要付出的資金可能不會超過400萬元，再考慮到銀行貸款的支持，購房者最終實際支出可能只需要一兩百萬元左右。

在換房鏈條的支撐下，無論房價上漲到多高，大部分購房者其實都不會感受到太大壓力，當然，首次購房者除外，他們成為房價上漲的買單者。但是如果房價繼續上漲，這些看上去的受害者最終還是會成為受益者，過去十幾年的房價已經一次次予以證明。所以，房價持續上漲帶來的影響并不是嚇阻了人們購買，反而是激勵人們更加踴躍入市，在初次購房者和換房者的共同參與之下，北京房價無論多高，這個擊鼓傳花的游戲也可以持續下去。

北京這一次調控的重點就在于精準打擊了換房鏈條，其中最有殺傷力的就在于認房又認貸的政策，一夜之間將很多換房者的身份認定從首套房變成了二套房。按照北京的調控新政，“居民家庭名下在本市已擁有一套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，都將被視為二套房”，這也就意味著，只要有過貸款記錄，無論是否已經還清，再次購房時都被視為二套房，而在此之前，只要還清了貸款，再次購房還是被視為首套。

首套房和二套房的主要區別在于首付款和貸款利率均大幅上調。北京新政對二套房首付的規定為“購買普宅首付款比例不低于60%，非普首付款比例不低于80%”，比之前上調了一成。更重要的是，在認房又認貸之后，很多此前的首套房購房者變為二套房，首付款比例從35%上升到60%，在當前的高房價之下，對購房者的壓力還是相當之大。除此之外，首套房購房者還可以享受一定的折扣利率，而二套房則要在基準利率的基礎上上浮1.1倍，購房者的月供壓力也提升很多。另外，此次新政還取消了25年期以上的貸款期限，而此前購房者最高可以申請30年期貸款，貸款期限拉長，雖然還款總額增加，但可以在最大程度上減輕購房者的前期還款壓力，尤其在當前低利率背景下，貸款期限越長，對于購房者好處越多，此次新政取消了25年期以上貸款，顯然也是為了提升杠桿炒房者的成本，但是在客觀上也會增加真實購房者的壓力。

北京“3·17”調控新政一出，立即被冠以史上最嚴調控之稱。不過，北京這一輪調控還不僅于此，在隨后一周時間，北京還在陸陸續續出臺調控政策，為此前的一些漏洞打上補丁。3月22日，北京提高非京籍購房者的門檻，要求提交連續60個月的繳納個稅證明。在此之前，北京對外地購房者的要求是“連續5年（含）以上繳納個稅”，并未明確要求“按月連續繳納”，而新政要求從申請月的上一個月開始往前推算60個月在北京連續繳納個人所得稅。3月24日，北京還封堵了離婚購房的漏洞，“對于離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行”，這也就意味著，流行多年的假離婚購房路徑已經被堵死。

由于北京此次調控的力度空前而且極富針對性，預計樓市的短期降溫將不可避免。從技術層面來看，很多換房者的資格認定從首套房變為二套房之后，首付款大幅提高，而且也不再享受房貸優惠利率，加之各種漏洞也被封堵，因此，樓市的成交量預計會出現下跌，但是，這并不意味著樓市價格會出現大跌。雖然這一次調控被稱為史上最嚴，但調控基本上都是一些技術性措施，并沒有從根本上解決房地產市場所面臨的深層次問題，因此，即使是最嚴調控，也不會實質性逆轉房地產的走勢。

從北京市的新一輪調控來看，調控措施主要集中在需求側，通過提升購房者的成本減少潛在的購房需求，但是供給側的改革相對不多。北京樓市持續上漲，除了確有部分炒作成分，但是支撐房價上漲的主要還是供求關系，目前北京樓市的供應不足，遠遠不能滿足市場上的需求，所以才造成了樓市的緊張氛圍，導致房價一輪又一輪地持續上漲，如果樓市調控只是打壓需求側，而不能實質性增加住房和土地供應，顯然并不能從根本上解決價格上漲的問題。

另外，中國樓市過去十幾年的發展歷史，基本上就是一部房地產的調控史。每一次房地產調控之后，都會迎來房地產價格的更大上漲，這樣的規律基本上已經在市場上形成共識，因此，雖然調控在短期內會形成一定的威懾力，但長期來看，其實市場對于調控已經形成了極強的免疫力，即使面對所謂的最嚴調控也是如此。由于中國經濟對于房地產的依賴，市場都已經充分認識到，房地產調控不可能將樓市一棒子打死，過去的調控歷史也已經證明，每當樓市過熱時，政府就會出臺調控措施，但是一旦經濟下滑，又不得不為房地產市場松綁，或是下調首付，或是放松利率等等，然后樓市又會迎來新一輪更猛烈的上漲。所以，只要中國經濟沒有擺脫對于房地產的依賴，調控就難以真正壓制樓市的價格上漲。

除此之外，在我國貨幣寬松的大背景之下，居民尋求資產保值增值的需求前所未有，但是國內投資渠道匱乏，加之資本管制下，海外配置資產的路徑更加狹窄，因此，樓市成為人們避免資產縮水的最佳選擇。只要國內的貨幣政策依然寬松，樓市就還是人們投資的首選，在這樣的背景之下，樓市調控并不能阻止人們尋求資產保值增值的步伐。

這一輪史上最嚴調控，預計短期內會對市場形成一定的打壓，成交量會出現明顯下降，但是這并不能從根本上扭轉價格上漲的趨勢，更大的概率是減緩此前上漲的勢頭，比如原來一年上漲50%，調控之后可能需要兩年或者更長的時間才能完成。

某種意義上看，這可能也就是調控所希望達到的效果。因為房地產調控的目的從來都不是要將樓市置于死地，目前中央的政策層面對于房地產市場的定位是“促進房地產市場平穩健康發展”，“既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”。樓市價格平穩上漲，和樓市價格雪崩大跌，在這兩個選項之間，顯然前者更符合政策定位。