論不動產善意取得制度

(江西理工大學 江西 贛州 341000)

論不動產善意取得制度

姚祥

(江西理工大學江西贛州341000)

善意取得制度是我國物權法中一項非常重要的制度，與我們的日常生活密切相關，在當代的社會經濟交往中扮演著非常重要的角色，對于維護市場交易的安全與穩定，建立和諧有序的經濟秩序，保護善意受讓人基于善意所取得的標的物的所有權或者其他物權起著積極的作用。不動產善意取得制度作為善意取得制度的一種，也在不動產交易市場發揮著不可磨滅的作用，隨著社會經濟的不斷發展，不動產善意取得制度在生活中也經常會用到，關于不動產善意取得制度的問題也越來越被人們所關注。鑒于此，下文將會簡要闡述一下善意取得制度的基本理論、我國不動產善意取得制度中存在的一些問題以及關于如何來完善不動產善意取得制度所提出的一些建議。讓人們對不動產善意取得制度有一個更深的理解，努力讓不動產善意取得制度更好的為社會主義經濟服務。

善意取得；不動產善意取得；登記

引言

新中國成立六十多年來，我國的經濟在迅速發展，但是在經濟發展的過程中日益凸顯出一些發展中存在的問題，比如甲委托乙替自己購買一套房屋，并且在房產證上寫上委托人乙的名字，但是雙方約定所有權仍然歸甲所有。如果無處分權人乙擅自將該房屋出賣給了不知情的第三人丙，并且他們兩個人去房屋登記機關辦理了相應的登記手續，那么此時的房屋所有權是仍然歸屬于原所有權人甲還是已經轉移給了善意的受讓人丙呢？這就會牽涉到不動產善意取得的問題。

一、善意取得制度的基本理論

(一)善意取得制度的概述

善意取得制度簡單來說就是指無處分權人將其占有的動產或者將登記在自己名下的不動產有償轉讓給受讓人，如果受讓人在取得該財產時是善意的，并且完成了法定的公示方法，即動產已經進行交付，不動產已經完成過戶登記，那么此時善意的受讓人就會依法取得標的物的所有權的制度。受讓人取得標的物的所有權后，可以任意的去支配，因為此時的所有權已經轉移給了受讓人，原所有權人就算事后得知了事情的真相，也不能夠向受讓人主張任何權利，只能夠請求無處分權人來對自己遭受的損失進行賠償。善意取得也被稱作是即時取得，意思就是說在雙方在進行交易的時候應該一手交錢一手交貨，交易對方此時就可以即時取得標的物的所有權，如果約定一方在交了錢之后標的物的所有權還要經過一段期限后才發生轉移的，那么在此情況下就不能夠適用善意取得制度。當然，善意取得不僅包括動產善意取得和不動產善意取得，還包括其他物權的善意取得，其他物權主要指的是擔保物權的善意取得，即質權的善意取得，留置權的善意取得和抵押權的善意取得。本文主要探討的是不動產善意取得制度的一些相關問題。

(二)不動產善意取得制度的構成要件

1、無處分權人實施了無權處分的行為

首先，善意取得制度與無權處分是分不開的，無權處分是適用善意取得的前提。對于不動產善意取得，登記薄上記載的內容與實際的情況不相符合是適用不動產善意取得制度的前提，但是僅限于權利事項出現錯誤。如果登記薄上記載的權利人未經許可擅自處分了實際權利人的不動產，就是無權處分行為，就會發生無權處分的效力，此時受讓人如果是善意的，并且完成了法定的登記手續，就會涉及到不動產的善意取得問題。

2、受讓人受讓不動產時是善意的

不動產善意取得中的善意是指受讓人在進行房屋買賣交易之前去房屋登記主管部門進行查詢后，確認出讓人就是該房屋的權利登記人。此時受讓人出于對房屋登記機關的信賴，會認為該房屋就是出讓人的。如果沒有證據證明受讓人是故意或者重大過失不知登記內容有錯誤的，就應該推定此時的受讓人是善意的。一般認定受讓人是否為善意要考慮以下幾個因素：第一，受讓人在交易時是否已經知道讓與人沒有處分權；第二，轉讓的價格；第三，交易的場所和環境；第四，讓與人是否形跡可疑；第五，讓與人與受讓人之間的關系。

3、以合理的價格有償轉讓

在我國不動產善意取得中一般都要求有償轉讓，有償轉讓還是要看支付的價格方面是否合理，如果價格明顯低于市場價格，是不能適用不動產善意取得制度的。在關于支付的價格是否要合理的問題上，存在一些不同的觀點：一種觀點認為，需要考慮對價的合理性問題，只有在對價合理的情況下，才能表明受讓人是出于善意的；另一種觀點則認為，對價合理與否是很難來判斷的，因為當事人認為這個所謂的對價是不合理的，但是一般人可能認為是合理的；而當事人認為這個對價是合理的，一般人也可能認為是不合理的。此時當事人和一般人對對價是否合理的認識會出現一定的偏差，所以判斷起來會有一定的麻煩，此時就需要結合具體的情形來進行綜合判斷。

4、完成了法定的公示方法

《物權法》第一百零六條第一款的有關規定“轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記”，從上述規定中我們可以看出不動產善意取得的成立必須要完成法定的公示方法，即需要完成法定的登記手續。不動產的善意取得，需要無處分權人與善意受讓人之間辦理房屋的過戶登記手續，因為不動產物權發生變動是以登記為生效要件，如果只是單純的將房屋交付給了受讓人，或者讓受讓人直接搬進家里面來居住，而沒有去登記機關履行法定的登記手續，是不能產生不動產物權變動后果的。所以說，對于不動產的善意取得，需要辦理相應的登記手續，交付房屋或者不交付房屋，都不影響不動產的善意取得。

二、 我國不動產善意取得制度中存在的一些問題

(一)不動產善意取得制度的法律法規不統一

我國物權法規定不動產善意取得以登記為生效要件，沒有履行法定的登記手續就不能善意取得不動產的所有權。但是，從現實情況來看，我國在對不動產進行登記時行政機關在適用不動產法律法規并不是完全一致的。比如我國民法、擔保法對這方面的規定就有所不同。而且全國人大及其常委會制定的法律，國務院及其各部委制定的行政法規規定的內容也不相同，不同部門機關制定的內容不僅零散而且相互之間還會存在一定的矛盾，將這些部門制定的法律法規運用到不動產登記中，會出現大量的矛盾，使不動產的交易變得更加復雜，還會侵害善意受讓人的一些合法權益，嚴重損害了法律法規的權威性。

(二)不動產的登記機關不統一

我國物權法規定不動產的登記由統一的行政機關進行登記，由于登記機關是發生不動產所有權變動的關鍵一步，所以如果在進行不動產登記時登記機關出現了問題，將會嚴重影響不動產的變動，對善意受讓人的利益也會造成一定的損害。造成不動產登記機關不統一的原因主要有兩點：一是多級主管部門進行執政，在我國不動產的登記的實踐操作中，中央部門和地方各級部門都在自己的領域內對不動產享有登記的權利，這種不動產登記制度導致登記部門發生重疊交錯，登記的體系比較龐雜，有時會出現一定的錯亂現象；二是執行機關在執行過程中的力度不夠。依據我國現行的法律法規，有權對不動產進行登記的機關主要有國土管理部門、房產管理部門、林業、漁政、礦產等行政部門。除此之外還有一些不動產登記機關在自己的職權范圍內行使著自己的登記權利。這種登記制度是由于我國以前的計劃經濟體制所遺留下來的，并不是為了滿足物權的公示效力。多部門進行登記的情況，會導致不動產權屬證書不統一，這樣就會出現不動產所有人拿著不同的權屬證書去進行重復抵押，抵押權人實現抵押權時會有一定的困難，對法院日后的判決執行也會帶來一定的麻煩。

(三)不動產登記的信息公開化程度不夠

當前我國房價居高不下的一個原因就是由于登記信息的公開化程度不夠，如果能夠將房屋買賣的信息進行公開，完善不動產登記信息公開制度，對于遏制房價會具有一定的積極作用，這里所說的公開指的是相對公開，并不是侵犯房屋所有權人的隱私權。而且，不動產登記信息公開的對象太過局限，信息公開的內容不夠全面，信息公開的方式不夠明確。在司法實踐中經常會遇到這樣一種情況，就是各方需要去檢查房屋的登記信息，房屋的具體信息以及房屋的實際權利歸屬，而房屋登記機關只是為了執行政府的一些管理職能，并沒有任何主動幫助的意思，提供信息的時候不及時、不準確，由此會造成一個惡性循環的結果。

(四)不動產的審查方式和審查權限不夠明確

不動產的價值相對來說是很高的，做好不動產的審查登記工作對于維護交易的安全穩定和保障社會經濟平穩運行具有重要作用。但是我國現在采取的是不動產實質審查制度，在實質審查制度中審查方式和審查權限都不夠明確，對于不動產登記產生了很多負面的影響，因此有必要明確規定登記機關對不動產的審查方式和審查權限。

(五)原權利人的救濟途徑不完善

在不動產善意取得制度中，如果受讓人取得標的物后，原權利人的救濟途徑有侵權責任救濟，違約責任救濟和不當得利返還責任救濟。但是如果出現登記機關登記錯誤，造成實際權利人與登記薄上記載的權利人不一致，此時登記薄上記載的那個錯誤的權利人將不動產處分擅自賣給了善意的第三人，并完成了法定的過戶登記手續，善意受讓人就可以取得不動產的所有權，原權利人此時可以請求無處分權人承擔責任，這個是不動產善意取得中經常會用到的救濟途徑。當然此時也可以請求登記機關承擔責任，因為就是登記機關的錯誤登記給權利人帶來了不可彌補的損失，理應承擔相應的責任，而且應該加重對登記機關的懲罰力度，一方面可以對原權利人進行救濟，另一方面也可以使登記機關深刻認識到自己所犯的錯誤，加強登記機關對登記制度的管理。但是登記機關應該進行民事賠償還是國家賠償還沒有一個明確的規定，這就導致原權利人不知用何種方式來請求的登記機關承擔責任從而可能會喪失尋求救濟的權利，對原權利人來說是非常不公平的，原權利人本來就處于一個相對弱勢的地位，如果自己的權利受到國家機關的侵害后連請求救濟的權利都沒有的話，在今天民主的中國是不允許存在的，所以要完善一下要求登記機關承擔責任的救濟途徑。

綜上，我國不動產善意取得制度存在的問題仍然很多，需要在以后的司法實踐中不斷的去完善其缺點和不足，讓不動產善意取得制度更好的為我們的經濟生活服務。

三、完善我國不動產善意取得制度的一些建議

(一)統一不動產法律法規

針對我國目前不動產法律法規不一致的情況，有必要出臺一部統一的不動產登記法。一部統一的不動產登記法，不但體現在產權登記上，而且要求在登記的各個方面都有統一規范的原則和具體的方法。在今后的立法工作中，要注重完善不動產登記制度，將不動產登記中可能會涉及到的各個方面在法律中進行明文規定，這樣才能在以后的司法實踐中做到有法可依，而且對于不動產登記也有了統一的規范，避免各部門在適用法律出現不一致的情形，能夠維護法律的權威性。

(二)規范不動產登記機關

由于我國目前不動產登記機關混亂繁雜，有必要對不動產登記機關進行統一的管理。應該將具有不動產登記資質的機構進行注冊登記，有的學者認為，根據現在不動產登記機構的現狀應該由國務院帶頭，由中央有關部門和地方各級登記機關對不動產登記所有的類型進行統一分類，合理劃分各自的職能，提高政府的辦事效率和辦事水平。房地產登記機關實行垂直領導，建立全國聯網的信息系統，以便更好地加強管理，從而有效的防止不動產登記機關以權謀私，權錢交易的現象發生，更好的為人民群眾服務。

(三)建立登記信息公開制度

建立不動產登記信息公開制度，對于遏制房價會具有一定的積極作用，這在前文中我們也提到過，之所以能夠遏制房價是因為將登記的信息進行相對公開后，我們就可以知道一個樓盤到底有多少房屋已經出售，到底有多少房屋還在待售，避免有些不法分子故意囤房抬高房價。其次，不動產登記信息公開的對象應該是全體社會成員，而不應該有所限制。公開信息的內容應該包括不動產的所有資料，只有這樣才能夠凈化不動產交易市場的環境，減少黑色交易，更好的維護當事人的合法權益。明確登記信息的公開方式，可以采取網上查詢、現場咨詢等方式，以實現全面高效的服務。

(四)明確不動產的審查方式和審查權限

登記機關的審查范圍應當限定在以下幾個方面：1、管轄權歸屬于那個機關？2、當事人是否具有相應的行為能力？3、準備的材料是否齊全？4、出讓權利人與登記薄上記載的權利人是否一致？5、當事人之間訂立的不動產買賣合同是不是合法有效的？通過對以上幾個方面的審查，可以對不動產登記情況進行有效的審查。

(五)增加對原權利人的救濟途徑

當登記機關在進行登記的時候出現錯誤，有必要增加國家賠償這一救濟途徑，增加對原權利人的救濟，讓其有更多的途徑來尋求法律上的幫助。但是應該明確一下登記機關承擔賠償責任的情形：1、登記機關登記錯誤，如權利人登記錯誤、面積登記錯誤等；2、登記程序出現錯誤，如登記時沒有依法進行公告，當事人進行變更登記時予以拒絕等；3、登記工作人員與第三人惡意串通，損害當事人的合法權益。出現以上幾種情形，原權利人可以請求國家賠償，依法來維護自己的權益。登記機關承擔國家賠償責任，可以借鑒德國以及臺灣地區的一些做法。德國設立有登記錯誤賠償基金，如果登記機關出現登記錯誤，權利人可以請求賠償基金對自己遭受的損失進行賠償；臺灣地區明確規定將登記時所收取費用的百分之十作為登記儲金，也是用于登記錯誤時進行賠償。我國可以在民法中或者是未來專門的不動產登記法中對登記機關登記錯誤時的賠償責任作出一些具體的規定，建立新型的不動產登記錯誤賠償制度，更好的來維護原權利人的合法權益，完善對原權利人的救濟途徑。

結束語

不可否認的是，不動產善意取得制度在我國適用的過程中的確起到了一定的積極作用，但是我們也應該認識到，我國物權法對不動產善意取得制度的規定還有很多不到位的地方，這就要求我們在以后的不動產經濟交往中要做到：完善過戶登記制度；規范不動產登記機構，避免登記機構錯綜復雜，從而導致辦事效率低下；完善預告登記、更正登記和異議登記制度；完善對原權利人的救濟途徑等。隨著該制度在社會經濟交往中的廣泛運用，再加上眾多專家學者的深入研究，不動產善意取得制度一定會更加完善，更好的為我們的經濟服務。

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姚祥，男，法律碩士研究生，江西理工大學，民商法。

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