房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土增稅核算項目的差異

黃海明

摘要：隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展以及其規(guī)模的擴展，該產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對公司財務(wù)人員的要求也越來越高，不但要求會處理日常賬務(wù)，還要熟悉國家關(guān)于房地產(chǎn)所涉及的各項法規(guī)，要在稅法和法規(guī)的范圍內(nèi)能合理降低稅負。在諸多的要求和關(guān)注下，財務(wù)人員的專業(yè)知識是否過硬，直接會對企業(yè)與國家的利益產(chǎn)生影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅；土增稅

下面就房地產(chǎn)企業(yè)中涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅問題在會計核算之中，如收入、成本以及費用等等數(shù)據(jù)的確認的不同做了一定的對比。

一、收入時間點的確認有所差異

（一）所得稅收入的確定

企業(yè)所得稅實行的是依據(jù)季度預(yù)繳，再根據(jù)年度清算，也就是每一年匯算以此，這期間無論開發(fā)產(chǎn)品是在研發(fā)過程中或是是否完工，每年均按照開發(fā)產(chǎn)品的收入進行減扣項目后的應(yīng)納稅所得額進行征稅。相關(guān)國稅的文件有著明確規(guī)定，關(guān)于所得稅收入的確定需要采用一次性全額收款的形式進行確定，利用并且應(yīng)用于實際收訖價款憑據(jù)或是權(quán)利之日，從而確認收入的實現(xiàn)；但是采取分期收款的形式進行銷售產(chǎn)品的，應(yīng)該依據(jù)相關(guān)銷售合同的協(xié)定來進行所得稅收入的確定；最后一種方式就是采用銀行分期形式銷售產(chǎn)品的，就需要依照相關(guān)合約來確定收入額，其首付價款應(yīng)該在實際收到的時間進行收入的實現(xiàn)，剩下的余款則是需要銀行按揭的形式來確定。

根據(jù)制度可以看出，所得稅年度匯算收入的確認是賬面已確認的收入與預(yù)收部分之和做為所得稅匯算清繳的收入。

（二）土增稅清算收入的確認

土地增值稅清算采取項目清算，即達到匯總清算的條件才能夠開始，從而確認開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入。

同樣依據(jù)國家有關(guān)土增稅的文件規(guī)定，在進行土地增值稅進行清算時，已經(jīng)全額開具了商品銷售的發(fā)票，接著依據(jù)發(fā)票上所表示的金額從而確定收入；但是某些沒有開具發(fā)票的，這需要交易雙方依據(jù)之前的協(xié)議來進行最終交易金額的確定，一旦這其中有所不一樣需要在計算土增稅來進行調(diào)整。尤其是這其中一旦有所變化，要嚴格按照相關(guān)國家文件來進行參考調(diào)整。

經(jīng)上述對比可以看出，所得稅清算中收入是根據(jù)合同或協(xié)議及賬款入賬時間分段確認；土增稅清算時收入是按合同或發(fā)票一次性全額確認。

二、 成本確認的不同

（一）所得稅計稅成本的預(yù)提

在國稅發(fā)（2009）31號中第32條：除了下列幾項預(yù)提或是應(yīng)付費用外，其中真正的計稅成本應(yīng)該作為實際的成本費用，但是在項目沒有結(jié)束并進行最終匯總結(jié)算，但是沒有獲得發(fā)票但是卻有充分的資料證明的條件下，一旦其發(fā)票的金額不夠之時應(yīng)該將合約總金額的百分之十作為項目預(yù)提。

（二）土增稅清算中，企業(yè)發(fā)生的預(yù)提不可計算扣除

有關(guān)土增稅的文件中明確規(guī)定，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)其所產(chǎn)生的預(yù)提費用是可以不用進行減除的，然而在另一份文件中有關(guān)土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)實際項目所產(chǎn)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但是確沒有取得合法憑據(jù)的確不能夠扣除。

通過上述條款、規(guī)定對比，發(fā)現(xiàn)在土增稅清算時，對實際發(fā)生取得發(fā)票稅務(wù)把控的更加嚴格些。

三、 開發(fā)間接費用確認的不同

（一）所得稅清算時開發(fā)間接費用的確認

根據(jù)開發(fā)間接費用的相關(guān)文件規(guī)定，開發(fā)間接費用就是指企業(yè)作為直接開發(fā)組織并且與管理開發(fā)項目之間所產(chǎn)生的，這個開發(fā)間接費用是不能夠?qū)⑵渥鳛樘囟ǔ杀緦ο蟮某杀举M用性支出。這其中涵蓋了管理人員工資、折舊費、水電費、辦公費等等費用，這些費用總的稱為開發(fā)間接費用。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處模型制作費等營銷設(shè)施建造及裝修均可計入開發(fā)間接費用。許多財務(wù)人員在賬務(wù)處理時計入“開發(fā)間接費用—售樓處等”

（二）土增稅清算時開發(fā)間接費用的確認

《中華人民共和土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定開發(fā)間接用：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。此處與所得稅中的開發(fā)費用少了“項目營銷設(shè)施建造費”。在土增稅清算中所涉及到類似營銷設(shè)施支出均不得計入開發(fā)成本。在日常賬務(wù)處理中計入“開發(fā)間接費用—售樓處等”的費用會在土增稅清算時調(diào)出，直接做為“銷售費用”。

所以為了和土增稅清算成本口徑保持一致，財務(wù)人員謹慎處理營銷設(shè)施建造等費用，建議在費用發(fā)生時可直接做為當(dāng)期損益。

四、利息費用確認的差異

（一）所得稅清算時借款利息的處理

國稅發(fā)有關(guān)企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)開價準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。

根據(jù)此規(guī)定，在所得稅計算借款利息時，可將分資本化和費用化兩種處理方式。屬于資本化的借款利息，在已售和未售之間進行分攤；屬于費用化的借款利息直接計入當(dāng)期損益。

（二）土增稅清算的借款利息

有關(guān)土增稅清算時的借款利息問題，其在相關(guān)文件中有著明確的規(guī)定。項目在進行開發(fā)期間，其開發(fā)土地以及新修建的房屋還有就是相關(guān)的配套設(shè)施等的成本費用都是指與房地產(chǎn)相關(guān)開發(fā)項目有關(guān)系的銷售費用、管理以及財務(wù)費用等等，上述的財務(wù)費用中有時會產(chǎn)生相關(guān)的財務(wù)利息費用，這部分費用能夠依據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤并且同時按照金融機構(gòu)所提供證明的，再全部按照事實進行扣除，然而其最高卻不能比商業(yè)銀行同期貸款利率計算的額度，其余所剩下的房地產(chǎn)開發(fā)費用，全部按照土地成本以及開發(fā)成本等規(guī)定的金額之和的百分之五進行減少。

五、 結(jié)束語

在所得稅清算和土增稅清算的具體操作中，會遇到各種各樣的問題。利息進費用還是進成本？樣板房的裝修費用怎么處理？等等。這些賬務(wù)處理都關(guān)系到這兩個稅種納稅多少。如果不能全盤考慮，會造成后期補交，產(chǎn)生滯納金罰款；或造成多交，申請退稅會帶來一系列的稅務(wù)檢查。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部預(yù)算、稅收策劃都要從早從細，財務(wù)人員要不斷學(xué)習(xí)國家政策、地方法規(guī)，在相關(guān)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，爭取最小稅負。

參考文獻：

[1]國稅函（2010）220號文件.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》.

[3]國稅發(fā)（2009）91號文件.

（作者單位：上海致達建設(shè)發(fā)展有限公司）