房地產工程管理與項目成本管理分析

張 榮 宋 莉

(1.華潤置地重慶有限公司，重慶 400050； 2.重慶能源職業學院，重慶 402260)

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房地產工程管理與項目成本管理分析

張 榮1宋 莉2

(1.華潤置地重慶有限公司，重慶 400050； 2.重慶能源職業學院，重慶 402260)

分析了房地產工程管理與項目成本管理中存在的問題，從工程設計、施工過程與招投標三個環節，提出了房地產工程管理與項目成本管理對策，為提升房地產工程管理與項目成本管理有效性奠定了基礎。

房地產，工程管理，項目成本，招投標

0 引言

從近些年的發展來看，房地產行業飛速發展促使行業之間競爭愈發激烈。金融危機、房地產泡沫等問題促使國內的房地產市場價格逐漸下降，房地產市場的交易量也逐漸萎縮，這就促使房地產企業在實際發展過程中面臨著非常大的競爭壓力。房地產工程管理工作以及項目成本管理工作主要包含了建筑工程安裝、前期開發工作、開發管理費用等方面內容，其中房地產成本所占比重相對較大，這就對房地產利潤率造成非常大的影響，同時對房地產企業經營水平以及管理水平都具有非常大的影響。從目前房地產企業在實際經營管理過程中，更加關注地塊的位置、賣房策略以及房價漲跌等因素，但是卻并沒有考慮到企業工程管理工作以及項目成本管理工作。為了能夠更好的做好房地產工作，需要重視房地產成本管理工作，提升房地產經營管理有效性。

1 房地產工程項目成本管理存在的問題

1.1 房地產企業相關工作人員綜合素質不高

房地產企業工程管理以及項目成本管理過程中，由于并不重視成本控制工作，同時也并沒有采用非常有效成本控制措施，無法有效落實成本控制工作責任，實際工作并不到位，缺乏成本管理工作意識，在責任意識以及法律意識方面也存在著不足。從目前房地產企業來看，從事成本管理工作的工作人員在成本管理經驗、理論知識以及實踐經驗等方面都存在著不足，進而無法適應房地產企業成本控制需求，那么就需要注重成本管理新技術以及新知識豐富工作，有效規避經濟和技術分離現象，構建更加有效成本數據庫，提升工程項目評價有效性。

1.2 缺乏健全的房地產企業管理工作體系

房地產工程的建設周期相對較長，這直接影響成本管理，成本管理也具有長期性，成本管理并不只是簡單的事前、事中以及事后，成本管理貫穿在房地產項目整個開發的過程中。一部分企業在實際工作過程中，往往將成本管理工作看做單項性成本控制，并沒有考慮到項目成本變動性，成本管理作用效果并不是非常理想。房地產企業在監管工作中存在著非常大的工作漏洞，無法有效根治浪費現象以及虛報現象等等，存在著非常嚴重的暗箱操作問題，不利于資金節約，成本降低措施也存在著不足。一部分企業在實際的管理過程中仍然存在著管理盲目性，預見性不足，無法實現有效預防，只能在出現問題之后再解決該問題，事后的處理控制任務非常繁重。

2 房地產工程管理與項目成本管理對策分析

2.1 重視房地產工程項目設計成本的管控工作

在進行房地產企業的項目成本管控過程中，設計成本直接影響房地產企業項目整體工程造價。在進行房地產項目的設計過程中，需要采用國家設計標準以及升級設計標準。在進行設計方案的投標與招標過程中，需要做好設計招標推行工作，這樣能夠促使經濟、技術有效結合。從目前房地產市場發展來看，從事房地產項目設計的工作人員自身經濟意識不足，在設計理念上存在著嚴重的陳舊問題以及老套問題，并沒有做好房地產工程中的造價控制，工程項目預算也更多關注成本核算工作，并沒有考慮到房地產設計方面技術問題，房地產項目在設計上存在著非常嚴重的不合理現象，無法有效控制工程造價。房地產在進行開發設計過程中，需要做好階段性管理工作。首先需要選擇設計上更加專業企業，不應該因為節省設計成本而選擇設計實力不高或者是綜合素質不高企業。在房地產企業設計過程中，需要選擇設計理念更加先進、設計實力更高企業來承擔房地產設計工作。此外，房地產企業還需要重視與設計工作人員之間的溝通與交流，有效掌握實際設計進度，有效解決實際設計工作中課程存在的問題，同時還需要及時、明確將設計需求高職相關設計工作人員，利用分析和探討來有效解決實際設計需求。因此，設計企業在房地產設計過程中，需要根據國家相關標準以及相關規范來進行房地產設計，逐步提升工程技術含量，做好設計圖紙審核工作。房地產企業需要堅持以身作則原則，避免設計圖紙隨意更改，避免出現工程隱患，在進行設計圖紙改進過程中，需要嚴格的按照相關要求以及相關程序來開展更改工作。

2.2 做好房地產項目施工成本管控工作

房地產在進行項目施工過程中，需要掌握合同管理力度，重視成本控制工作。房地產項目施工合同包含了工程款的撥付、工程結算、索賠處理等等，對房地產項目建設費用控制有效性、效率控制有效性以及質量控制有效性都具有非常重要的影響，同時還需要明確規定施工合同違約處理、施工合同工期、施工合同價款結算等等。在施工之前造價管理工作過程中，需要構建崗位的分工管理工作，做好管理授權工作，從項目決策、預算管理、支付管理、竣工決算以及監督檢查等角度著手，做好項目決策工作，通過市場研究工作來優化工作方案，有效分析房地產經濟效益，有效估算施工項目投資成本。在進行施工造價管理過程中，需要嚴格控制房地產工程材料，合理制定工程材料價格，由于工程材料費用在建設總成本中比重非常大，在建筑材料市場發展過程中，工程材料品種比較多，價格也存在著較大差異，房地產工程相關工作人員需要有效把握市場發展動態，搜集有效數據信息，掌握工程材料價格，進而有效控制房地產施工材料的成本。在房地產工程建設過程中，需要構建更加完善預算管理工作制度，有效應對房地產建設工作中存在著的施工變更以及現場簽證工作，結合相關規定來開展管理工作，有效控制整個施工成本，提升房地產工程施工管理有效性。

2.3 做好房地產工程招標成本控制工作

房地產工程在項目招標過程中，需要堅持公開原則、誠信原則以及公平原則。從事房地產項目招標工作的工作人員需要做好信息數據搜集工作，認真分析相關信息數據，有效綜合更多有價值信息，同時還需要深入分析以及深入研究工程造價因素，制定招標投標文件。因此，在投標招標過程中，需要通過合理的低價來獲得開發權利。同時還需要重視施工合同的管理工作，進而有效控制實際建設質量以及建設進度，提升費用控制有效性。在簽訂合同過程中，需要按照合同內容來明確各個協議條款，對于合同中所涉及到的費用來進行明確約定，諸如，工期規定、價款結算以及違約爭議的處理等等。

3 結語

國家政策對房地產開發工作具有非常重要的影響，面對愈發激烈市場競爭，房地產企業需要明確經濟效益發展目標，認識到房地產的項目成本管理在房地產發展中的重要作用。房地產企業在實際經營管理時，需要提升項目成本管理意識，做好成本管理方法與成本管理手段創新工作，特別是需要加強成本管理工作，建設成本數據庫，從整體角度來考量成本管理，提升項目經濟效益，盡可能降低工程的造價成本，實現企業可持續發展。作為基本密集型的企業，房地產資金直接影響其市場競爭力，同時，房地產企業經營管理水平直接的影響發展規模，靈活的經營策略有利于提升項目成本管理有效性，對房地產企業健康發展打下良好的基礎。

[1] 宋 鐵.對房地產工程管理與項目成本管理分析[J].工程技術(全文版),2016(6):73.

[2] 沈蘇華.房地產工程管理與項目成本管理[J].山西建筑,2009,35(32):234-235.

[3] 錢啟明.淺談房地產工程項目成本管理[J].建筑經濟,2011(S1):137-139.

[4] 周 熠.房地產工程管理與項目成本管理[J].低碳地產,2016,2(13):21-22.

On analysis of real-estate engineering management and program cost management

Zhang Rong1Song Li2

(1.HuarunReal-EstateCo.,LtdinChongqing,Chongqing400050,China; 2.ChongqingEnergyCollege,Chongqing402260,China)

The paper analyzes the problems in the real-estate engineering management and program cost management, and points out their management strategies from the engineering design, construction process, and bidding, so as to lay the foundation for promoting the efficiency of the real-estate management and program cost management.

real-estate, project management, program cost, bidding

1009-6825(2017)14-0236-02

2017-03-08

張 榮(1984- )，男，碩士，工程師； 宋 莉(1986- )，女，碩士,講師

TU712.1

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