房地產經濟波動的影響因素分析

【摘要】衣食住行是老百姓最關注的話題，而最讓中國人頭疼但仍樂忠奉獻奮斗一生的就是住房問題。而房地產經濟，作為房價的直接控制方，既是我國的新興支柱產業，又是我國社會主義市場經濟的重要組成部分。但近年來，房地產經濟呈現一種“過熱”趨勢，房價穩漲不跌。究其原因，是不成熟的市場經濟機制與不完善的政府管理制度體系，導致我國目前包括房地產市場在內的各種市場經濟活動不斷出現不和諧現象和新問題。那么除了國家的因素，還有沒有其他的呢？本文將從宏觀政府、利率變化、人民幣升、貶值三方面來討論房地產經濟的波動因素。

【關鍵詞】房地產；經濟波動；影響因素；分析

1、國家宏觀控制對房地產的影響

近幾年，區域性房地產市場出現了過熱現象，直接表現為北京、深圳、廣州等發展較快的大城市房價快速上漲。原因除了因人民日益增長的需求而帶動房地產經濟的運作發展外，還與國家宏觀的調控以及相應的住房政策有關。對中國來說，現階段我國的政府主導的市場經濟體制并不完善，市場發育很不成熟，非市場因素的作用力仍然非常強大，市場需求很容易被利用或誤導。而我國房地產市場的建立經歷了計劃經濟到市場經濟的改革過程，每一步無不體現中國的國情。

房地產市場的特點是 “供給時滯、需求即時”，即一時的供需缺口并不影響正常的市場均衡。因此，政府針對房地產行業的調控應該是在一定時間內解決產業型結構性過剩。從目前看，快速上漲的房價已經嚴重影響到普通居民居住權益的實現。更重要的是，房地產業的泡沫經濟增多，其過大累積的風險將無疑對金融體系造成難以預測的沖擊。市場普遍預期的房地產政策調控也已經陸續出臺。2017年1月26日，國務院召開會議，要去進一步調控房地產市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布。確定了“新八條”。2012 年年初，個別地方出現了對“限購”政策的松綁，但很快就被中央叫停。可見，中央政府對堅持房地產宏觀調控的決心一如既往。但政府對房地產調控的最終目標是“保證房地產市場的健康和諧發展”，希望房價保持相對平穩，不出現大起大落。

宏觀調控背景下，房地產企業明顯感到了前所未有的銷售壓力，資金鏈斷裂的風險全面蔓延，雖然降價促銷，以價換量是降低房屋空置的辦法，但終究不是長久之計。房地產企業始終“換湯不換藥”，在各種推廣宣傳背后，隱藏的是毫不負責的售后管理。企業若只重視銷售過程的市場，自然就對全程市場變化反應慢，而全程服務市場影響因素多，房地產企業應審時度勢，要有敏銳的市場洞察力，增強抗風險能力。房地產企業要生存且得到可持續良性發展就必須主動地在危機中尋找機會，不能僅僅被動地只做泡沫危機的防范，而應把不利因素變為有利條件，不斷激發企業活力不斷創新，尋找新的模式與發展方向，使企業得到健康發展。

2、利率變動對房地產的影響

房地產業是城市賴以安身立命與發展的基礎，是城市經濟運行的載體，是整個國民經濟尤其是城市經濟的支撐系統與前提。而利率不僅是金融系統中最重要的變量，也是市場經濟最基礎的變量之一。房地產行業作為市場中的一塊重要組成部分，利率的上下變動不僅影響著房地產業的價格機制，也影響著國民購買的意愿，從而間接再次波及房地產業。以此觀之，利率的變化很大程度上影響著房地產業。

利率市場化的增減對于開發商和消費者均有影響。利率調整既可以決定房地產企業的融資成本，又在需求方影響了支付能力。 所以許多國家政府，均以利率調整作為調控房價的手段之一。 2008 年下半年，央行為刺激房地產市場，連續五次降低貸款利息，一改年前貨幣緊縮的政策，以應對經濟危機。 房地產企業的資金壓力將減少。

總的來說，利率對影響房地產成交量的供需雙方均有絕對性影響。對于房地產的供給商，其債權融資成本與利率息息相關，而融資成本很大程度上又決定了供給商的利潤多少。對于房地產業的需求商，利率的高低直接影響購房者的貸款成本，進而影響可支配收入，最終使購買者猶豫是否購買，影響購買意愿。而對于房產的投資者，利率毫無疑問是關乎投資的重要因素。

3、人民幣升、貶值對房地產的影響

近日報道，人民幣匯率持續貶值，資料顯示，近九年中國房價大漲，其中的一個重要原因就是人民幣的貶值。對于一個中國人，手中最大的資產就是房產，那么人民幣貶值，是否會對房價產生影響呢？

2005年，人民幣匯率開始升值，同時期以北京為代表的房價開始上漲；2008-2009年，世界開始出現經濟危機，中國也同樣遭受影響，中國經濟下滑，房價暴跌，人民幣匯率開始保持凝固，波動幅度變小；2010-2015年，人民幣又開始升值，中國經濟出現有史以來的快速生長，市場各經濟快速復蘇并發展，帶動房地產價格上漲；而到2015年8月，人民幣又出現貶值現象，貶值幅度大約為6%。與此同時，房價快速下滑，但進入2016年，房地產業又有所回升。

房地產研究機構專家，資深置業專家許振東表示：第一，人民幣浮動通過改變房地產供求關系來對房價產生影響。人民幣貶值將壓縮投機資本的獲利空間，促使資本流出，造成國內流向房地產業的資金緊張，進而改變當前房地產的供求關系，在房地產供應總量不變條件下，由于缺乏資金及需求支持，房地產價格上漲沖動將被抑制。第二，人民幣升值影響收入效應和財富效應，導致國內房地產需求增加。升值導致物價變得更便宜，用于購房的可支配收入增加，購房能力的提高導致需求增加。人民幣貶值將增多人民的生活成本，從而擠壓置業成本在生活中所占比重，最終對房價形成下跌壓力。人民幣貶值將造成進口商品價格上升，從而導致進口減少，造成國內商品價格上升，使得社會購買力不足，造成房地產消費需求不振，最終對房價形成下跌壓力。第三，人民幣貶值對房地產市場來說，首先將影響三四線市場，對目前的一、二線房地產市場來說影響不大，但如果成為趨勢，房地產市場難免受到影響。

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