房地產企業成本控制

【摘要】土地成本居高不下，拿地要求愈發嚴苛，盈利空間越來越小；行業競爭激烈，投資風險概率增大，政府全面限購。房企利潤已從黃金時代進入白銀時代，企業如何控制成本，顯得至關重要。

【關鍵詞】成本控制；信息系統；方法

1、房地產企業成本控制概述

隨著社會的飛速發展，傳統的成本控制理念已經無法適應現代成本管理理念的發展步伐，房地產企業的成本控制不僅僅是為了降低相關成本，還應該從“投資、融資、經營、售出”達到降低負債、走向輕資產，實現企業可持續發展的目的。采取合理有效的方法將成本控制穩步于營銷目標以及經濟活動當中，實現利潤最大化。在產品的生命周期中，為了有效的降低成本，提高企業的成本利用率，避免不必要的損失，我們可以運用一些先進的科學技術，比如信息系統、BIM技術的應用，對不同的技術方法進行整合，運用多樣化的手段對生產經營過程中的成本費用進行規劃調整，使其朝著預期的方向進行發展，以此來實現成本控制的目標。在進行成本控制的過程中，最為重要的任務之一就是成本核算，當進行成本核算任務時，我們必須準確的對產品的實際單位成本以及總成本進行計算，以此來得出較為精準的成本數據，這樣企業在制定相關的經營戰略時就可以具備強有力的依據，并且這些成本數據還可以作為企業考核成本計劃實施情況的有力支撐，最為重要的一點是，它可以對企業開發建設經營的管理水平進行比較全面的反映。

2、房地產企業開發過程的成本控制

2.1土地成本控制

優質土地可以帶來較高的回報，還可以利用土地進行融資，通過銀行的貸款支持企業的開發建設。

1）政府協議：城市綜合體是標桿房企議價的利器。例如寶龍地產集團，憑借優異的開發城市綜合體實力與政府協商，低價獲取土地；且在付款方式、稅收、項目建設和城市配套等方面獲得政府的支持，間接降低土地成本。

2）并購：通過并購項目或公司間接增加土地儲備的方式，成為擴張型房企進入市場的新戰術。直接收購現成項目，手續簡單，獲得周期短，風險小，價格低，節省了直接轉讓土地需要的各種稅費，還可通過延長付款期限的方法，降低資金成本。

3）合作：通過與其他房企合作拿地開發，可以快速增加開發項目，吸收各家開發企業的優勢，顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風險。

4）招標、拍賣、掛牌：招標方式，看重的是受讓人的綜合條件，并非價高者得。而采取掛牌交易、拍賣方式，一般按照價高者得的原則確定土地使用人。因此，房企應盡量采用招標方式獲得土地，通過提升綜合條件，如開發經驗與企業實力，增加自持比例、配套建設比例、自持年限，帶設計方案投標的條件等獲取土地，可降低土地成本支出，避免成為地王。

2.2建安成本控制

建安成本主要包括總包工程、專業工程、配套工程及甲供料等成本構成。主要從以下幾個階段控制成本：

1）設計階段

設計結果決定了工程造價的80%甚至以上，因此設計階段管理是成本控制的重點。

設計應從美觀、安全、耐用、經濟適用等方面全面權衡，確定一個合理的設計方案，在設計合同簽訂時根據項目的結構形式和特殊性簽訂重要的經濟指標，從根本上控制成本；設計稿完成后圖紙的優化工作，對過于復雜的造型和結構進行簡化。推行BIM技術，在三維模型中發現管線間碰撞和錯誤，防患于未然，避免返工造成的無效成本，節約了工期；推行設計招標制度，設計單位由招標確定，有利于設計方案的優化，有利于設計單位水準的提升，有利于工程造價的控制；推行限額設計，在滿足設計規范的前提下，限制鋼筋混凝土的含量，控制窗地比、墻地比，在滿足建筑效果的前提下，限定裝飾材料和建筑材料品牌、檔次，確保總投資額控制在目標成本內。

2）招標階段

嚴格執行《中華人民共和國招標投標法》的規定，在招投標過程中，靈活選用邀請招標或公開招標的模式。招標文件的完善性和準確性，能夠保證工程造價的控制和工程建設的順利進行，凡招標文件中涉及費用的條款，無論獎勵還是罰款都要加以重視，以利于后期的成本控制。在招標文件中，工程量清單的編制是最重要的部分，應保證編制的清單內容準確、完善、科學合理。采用多人復核的辦法減少缺漏項，清單項目的特征描述需結合國家規范、技術標準、圖集、施工圖紙等詳細描述和說明，避免施工過程中價格產生爭議。

3）施工階段

施工階段是房地產企業成本控制的重要環節，重點加強現場施工管理，嚴格控制施工現場的工程洽商、設計變更、材料替換、零星用工、預算外費用。一般情況下不允許變更，如確有變更需求，嚴格按照流程執行，禁止先施工后審批的情況。在變更事項發生前，需先進行立項，工程部、技術部或設計部從專業角度對是否變更提出意見，造價人員依據擬變更的事項進行費用估算，兩者結合判斷是否應變更；在立項完成后，發指令給施工單位指導施工；實施完成后，由現場工程師、造價人員、監理工程師共同對變更的實施情況進行確認，最終由造價人員核定費用。現場簽證應及時處理，避免資料不完善、人員離職等造成事實無人確認的現象。督促施工單位做好各種隱蔽記錄，施工范圍、做法、工程量由施工單位相關人員、監理工程師、現場工程師三方簽字確認，必要時需提供施工照片、影像資料等，減少爭議的產生。

4）結算階段

結算階段是工程項目實施階段造價控制的最后環節，應嚴格把好審核關，結算資料是否完整，工程量、綜合單價、其他費用等方面審核。嚴格審核工程量，要求造價人員對招標圖、施工圖、合同界面、現場情況、定額的說明及計算規則都很清楚。現場未施工的要扣減，甲供料超領的要扣減，施工尺寸、厚度不到位的要扣減等；審核列項是否正確；審核取費是否合理，是否符合國家及當地管理部門的有關規定；其他費用的審核，因工期較長、市場波動而引起人工、材料價格上漲或下降，如合同有相關條款做調查處理；趕工費、優質工程獎勵費同樣以合同、補充協議為計算依據。由于施工單位的原因造成的損失，建設單位同樣可以收集資料，進行反索賠。結算審核完成后，建設單位出具竣工決算報告，進行項目后評估，分析總投資成本，對比可行性研究時的預測成本，對比目標成本，對差異部分進行分析，總結經驗教訓。

3、房地產企業成本控制存在的問題

3.1成本控制意識不強，管理理念落后

我國長期以來的計劃經濟體制會對房地產項目開發建設企業造成一定的影響，時間一長，就會導致房地產企業不具備較強的成本控制意識，并且管理理念十分的落后，缺乏規范的成本管理體系。現階段部分房地產企業的成本管理理念還停留在減少支出等階段，并且在進行成本管理的過程中，采用的都是手工操作方法，這樣的方法并不符合現代化的管理手段。

3.2缺乏對成本歷史數據的積累和分析

由于企業沒有信息化成本管理系統，項目開發過程中發生的各類歷史數據以excel或紙質的形式保留，存放于各個造價人員的電腦或檔案柜里。歷史數據是企業的資源寶庫，是成本控制的基石，對這些歷史數據收集整理并進行深層次的統計分析，才能使以往的寶貴經驗在新項目中得到充分應用，達到理想的控制目標和商業價值。

3.3無法準確掌握建設過程中的動態成本

大部分企業都要等到項目結束后才能核算出實際成本，在項目開發過程中，無法對動態成本進行實時的監控、發現成本管控上存在的問題，待項目結束后才發現問題，為時已晚。

3.4難以實時掌握工程合同的執行情況

在項目開發過程中企業會簽訂各類合同，尤其在項目規模大、開發時間長的情況下，合同數量更是巨大，且在合同履行過程中還會有變動需要簽訂補充協議等情況，每份合同金額、合同內容、質量標準、付款條件、履行期限、結算要求等不盡相同，這些信息量在傳統管理模式下無法實現精細化管理，導致合同在履行過程中由于信息不對稱而產生不必要的錯誤。

4、房地產企業成本控制的對策

通過建立完成的信息系統達到控制成本的目的。隨著社會的飛速發展，房地產企業開發項目日益增多，企業內各職能部門繁多，審批流程繁瑣，企業要想發展的更好、更快，那么就必須建立起完善的信息系統，所有流程全部線上審批，實現無紙化辦公，將管理過程的數據和行為標準化，達到數據的匯總、分析且可追溯，為企業提供完整且具有邏輯關聯的管理依據。通過計算機輔助功能建立數據庫，從人工統計分析數據轉變為計算機自動統計分析數據。信息系統管理是一項循序漸進的長期管理策略，在實施過程中，不僅要做技術培訓，更重要的是做理念灌輸，分層次按不同內容做宣貫，從信息化實施的意義到信息化的愿景，從傳統工作與信息化優勢的比較到信息化實施的難點分析，實踐中發現問題，解決問題，不斷完善系統。開發移動客戶端平臺，只要有網絡即使出差也能隨時隨地辦公。其次，不管是企業的內部還是外部，都必須做到與時俱進的目標要求，以此來創立出一個有效信息的決策平臺。

結語：

綜上所述我們可以看出，房地產企業應改進成本控制理念，規范成本管理制度，引入有效的成本管理方法，建立完善的信息系統，使企業經濟效益最大化，只有這樣，房地產企業才能在日趨激烈的市場當中占據一席之地。

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