正在變化的市場環境與房地產調控的新邏輯

編者語：

自2017年3月中句各地密集調控以來，全國房地產市場總體上持續降溫。在房地產調控政策取得初步效果的同時，同樣需要注意的是，中國的房地產市場經過多年的發展，已經出現了深刻的變化，此次房地產調控面臨的市場基礎與以前的調控呈現明顯的變化，這就客觀上要求房地產市場需要根據新的市場環境，把握房地產市場調控的新邏輯，特別是要注意防止多項短期政策疊加可能引發的局部風險。敬請閱讀。

一.房地產調控的短期政策效果明顯

從市場成交數據上看，本次政策調控的效果開始顯現。北京、深圳、廣州、天津和杭州二手房市場量價齊降，上海、南京、青島成交量大降，價格趨穩。4月北京二手房成交量不及3月成交的四分之一，成交均價環比下跌2.1%，扭轉了2015年11月以來的持續上漲局面；深圳二手房成交量環比下降23.1%，成交均價環比下跌3.1%。

根據以往經驗，政策調控效果顯現一般具有一定的時間滯后，從市場操作角度看，往往有大量的在途單需要時間消化。各個城市市場預期普遍回落，業主掛牌價回落，調價中降價占比提高，客戶議價空間提高。新增掛牌量和新增帶看量都出現大幅下降。這些先行指標預示短期市場仍將保持下行態勢。

二.正在變化中的房地產市場

從短期看，房地產市場及其運行環境正在出現明顯的變化，房地產調控需要把握這種變化，進而理性評估房地產市場可能產生的疊加效果。

第一，房地產市場運行的內在變化正在顯現。在本輪調控之前，除局部市場之外，全國的房地產市場總體上已經開始處于下行狀態。2016年以來，房價的上漲幅度超過居民收入，實際購買力相對減弱。首先，從統計數據看，首次購房越來越難。北京二手房套均成交總價已經由2015年的305萬元上漲到當前的533萬元，按照首付比計算，首次購房的成本從2015年的91.5萬提高到186.6萬，上漲了1倍。房價上漲導致以前的“剛需首置盤”變成了換房才能買得起的“改善盤”，導致北京真正的首次置業不到20%。剛需購買力的相對下降會導致換房鏈條越來越難以實現。其次，換房難度上升。從數據看，北京換房的年齡由2015年33歲推后到目前的35歲，換房增加的面積在逐年減少，以舊換新的比例在逐年降低，迫于房價壓力目前換房者不得不對于面積和品質做出妥協。

同時，本輪調控的范圍更廣、力度更強、頻率更高，手段更新，持續時間更長。一是調控范圍更廣，超過53個城市或地區出臺限貸政策，37個城市出臺限購政策。不僅調控一二線城市，不少三四線城市也在調控范圍。不僅針對新房，同時也對二手房市場采取嚴厲的管控。二是調控力度更強，超過10個城市對首套房貸款實行“認房認貸”標準，一些城市連續3、4輪政策加碼。三是調控效用更長，調控更注重“堵漏”，包括對于特定產品（商住、學區、平房）的調控，針對離婚和個稅等規定的調整，在很大程度上避免了調控效果削弱。四是調控手段更新，近20個城市實行“限售”政策，對于“炒房”行為的打擊最為嚴厲。

從時機上看，本輪調控正處于市場頂部回落之際，因此，調控節奏需要與市場自發調節力量形成相互互動。

第二，金融調控的力度在明顯強化。從歷史上多次調控經驗看，因為房地產具有的資本密集的特征，金融政策的調整對房地產具有關鍵性作用。目前金融監管正在收緊，對房地產市場的影響主要體現在四個方面一是嚴格貸款資質審核。調控后，北京等多個城市實行“認房認貸”的首套認定標準，“先賣再買”的換房行為被界定為二套，嚴格納稅記錄和離婚資質，嚴控商住房貸款。二是控制貸款額度。各地提高了貸款首付比例，“認房認貸”嚴格了首套標準，北京二套房普通住宅首付比例由50%提高到60%，非普通住宅由70%提高到80%，意味著二套房幾乎全款購買。三是延長放貸周期。2017年初以來，北京的部分銀行的貸款放貸周期明顯延長。目前商貸的平均貸款周期（批貸到放款）近2個月，較之前延長了1個月左右，這會延長交易周期。四是定向提升貸款利率。北京部分銀行對首套房利率最低執行基準利率，二套房執行基準利率上浮20%，上海地區已有銀行對首套利率從g折上調至95折。以購房總款300萬為例，定向加息后月供將增加3000元左右，25年的還貸金額增加90萬元。房地產行業政策與金融政策同步收緊，政策的疊加效應對市場的沖擊巨大。

在變化的市場環境下，需要高度關注房地產市場運行出現的一些新特征。第一，以換房為主的房地產需求結構實際是很脆弱的。北京換房交易的占比達到7、8成，買方與賣方之間的行為高度互聯，相互影響，連環單的比重和關聯長度不斷增加，一旦中間任何一單無法交易，就會造成整個連環的中斷，房地產市場容易大起大落，并滋生局部違約風險。如果購房者幾乎在支付能力的上限臨界點買房，市場的脆弱性更加明顯。從外部換房看，一線城市的部分換房動力來自于二、三線城市的換房，因此在部分城市群中，一些城市之間的房地產市場實際上高度關聯，一、二、三線城市的同步調控有可能會帶來全國范圍的連鎖反應。第二，去杠桿的金融貨幣環境應當還會持續，進而繼續對房地產市場形成緊縮效果。隨著美元加息，人民幣利率上升的預期強化，去杠桿的政策基調使得原來持續寬松的貨幣政策趨于緊縮。據央行統計，3月銀行新增信貸同比減少25%，一季度累計新增貸款同比減少8.46%。再加上房地產貸款在調控下減少，流動性將可能進一步緊縮，對房地產銷售也會發揮其緊縮效果。

從目前的趨勢看，如果內外部政策環境沒有明顯的變化，本輪房地產下行對經濟的影響預計會逐步顯現。交易回落預計會帶動下半年房地產投資回落。一季度全國經濟增長6.9%，其中房地產投資的作用明顯。調控使一、二線城市交易大幅下滑，房企融資渠道收緊，下半年房地產投資可能放緩。按2016年的市價評估，一線城市目前已經超過60萬億，如果房價下跌10%，相當于居民財富縮水6萬億。考慮到中國家庭居民資產中近60%的資產為房地產，資產價值的縮水也會產生一定的影響。

三.新的市場環境下房地產調控的政策重點

本輪調控中，各地政府采取行政手段控制房價快速上漲帶來的風險，對于穩定市場具有必要意義。但是，考慮到變化中的市場環境，在具體的政策重點上需要關注如下幾個方面：

第一，面向新房的調控手段與面向二手房市場的調控應當有所區別。二手房市場與新房市場的市場結構不同，二手房市場的主體為分散的個人，在換房的市場中，業主和購房者往往具有高度同一性，調控政策在二手房市場中的傳導路徑不同于新房，調控影響也更加具有不確定性。比如，930調控抑制需求的同時也減少了供給，市場上可售房源尤其是隨時可簽房源大幅減少，市場供需矛盾不降反升。目前，部分城市對二手房市場的調控也采取了類似新房的限價政策，業主報價超過標準線則不得掛牌，這看似設定了價格“天花板”，但卻無法限制買賣雙方線下交易，甚至加劇“陰陽合同”的問題，增加監管成本。

第二，促使市場短期降溫的行政手段與面向房地產市場健康發展的長期手段應當有所區分。過去中國房地產近20年的快速發展，得益于1998年左右房地產供給側方面的市場化改革。然而，在短期調控壓力的驅動下，從土地出讓到房屋建設再到房屋流通的各個環節，市場常常受到許多短期性行政手段的干預。尤其是本輪調控在不少城市所采取的“限價、限購、限貸、限賣”的措施，使房地產“去市場化”趨勢明顯，這些短期政策在未來可能仍將長期持續。從歷史經驗上看，行政干預的手段最終往往會扭曲市場供求關系，甚至可能帶來其他尋租空間。如果短期的行政干預手段長期化，有可能會延緩房地產長效機制的建立。

四.立足新的市場環境，構建房地產市場的長效機制

對于房地產長效機制，中央經濟工作會議強調要“符合國情”和“適應市場規律”。當前，中國的房地產市場已經到了一個歷史轉折期，開始進入新房、二手房、租賃齊頭并進、均衡發展的階段。從國際上看，日本進入存量房時代后，房地產政策以新建住宅為中心向以二手住宅為中心的循環型市場轉變，即通過改建提高存量房的品質與性能，依靠二手住宅的流通，向可循環利用的存量型住宅市場轉變。

結合中國房地產發展的階段特點和現實問題，房地產長效機制更應當注重以下四個問題：

第一，建立市場規則是長效機制的導向。從過去房地產調控的經驗看，房地產市場過熱或過冷，往往是“市場化不足”導致資源配置扭曲的結果。長效機制就需要發揮市場的決定作用，建立一系列市場運行規則，避免行政手段對市場的過度干預。

第二，供給側結構性改革是長效機制的核心。從需求看，中國總體上已經由住房短缺向住房改善轉變，城市之間分化和城市圈同化效應日益顯現。但中國住房供給體系目前在不少城市依然較為僵化，特別是一級市場供給缺乏彈性，二級市場交易制度尚不健全，租賃市場發展滯后，難以滿足住房需求升級變化。

第三，增量改革化解存量問題是長效機制的可行路徑。新房市場的制度延續較長時間，牽涉眾多利益主體，在新房領域建立長效機制難度較大。近年來中國存量房上升的趨勢明顯，一線城市存量交易占比已經占據主導地位，但存量房市場的調控機制目前看在不少城市幾乎為空白，因此，以增量改革來化解存量問題具有較高的可行性。

第四，購租并舉是房地產長效機制的重要方向。長期以來，中國房地產“重買賣輕租賃”的傾向導致租賃市場發展嚴重滯后，一線城市租賃需求旺盛，但無論是供給數量還是租賃品質均難以滿足需求，專業化、規模化租賃機構的發展缺乏良好的市場環境。

具體而言，構建基于存量市場房地產長效機制有以下幾個建議：

第一，優化土地供給結構，增加土地供應主體，提高土地供應彈性。（1）土地供給不僅要與去化周期掛鉤，還要與城市的產業、人口結構掛鉤。近年來中國經濟向服務業主導過渡，人口就業結構也更集中于服務業，實際上大城市居住需求擴張快于產業需求。城市土地供地應當根據產業結構的轉變進行調整。對于北京、上海等特大城市，應該通過減少工業用地，引導產業轉移帶動人口有序疏解。適度提高住宅用地的比例，緩解供不應求的矛盾。（2）盤活存量土地，形成多元的供給主體。隨著城市由制造業向服務業轉移，工業退出后形成土地閑置或利用低效，但是目前土地性質變更存在制度性障礙，尤其是工業性質土地很難轉變為住宅用地，這對于租賃供給不足的一線城市而言是巨大的資源浪費。因此，土地供應長效機制要著眼于盤活存量，建立閑置土地轉讓流通制度，有效推進土地性質變更，鼓勵社會資本以參股、聯營、轉讓等方式盤活廢舊工廠廠房、倉庫等低效用地，形成多元化土地供應主體。

第二，擴大存量流通是增加有效供給的重要渠道。在房屋供需總體平衡且新房供應逐步緊縮的趨勢下，增加市場有效供給更多需要靠二手房的流通。近年中國存量房流通率僅在1.6%-2.1%之間，比發達國家的水平平均偏低。一線城市的二手房流通率也比其他國際大城市偏低。這主要由于：（1）中國目前還沒有房地產持有環節的稅收，綜合持有成本幾乎可以忽略，但同時交易稅費較多，房屋空置成本較低；（2）非商品房性質房屋流通受限。以北京為例，2016年已購公房、央產房和經濟適用房三類產權房屋總存量占到北京存量的33.6%，但換手率僅為0.39%。因此，擴大二手房流通，需要平衡房屋流通環節和持有環節稅收制度，平衡政策性住房與商品住房的關系。

第三，補齊租賃市場發展短板，讓租房成為新市民的居住方式。（1）增加租賃房屋供給。發展購租并舉，培育專業化、規模化租賃機構發展面臨的突出問題是租賃房屋供應不足。一線城市的存量房屋用于租賃比例僅為20%左右，遠遠低于發達國家，新增供應中租賃的比例更低，一些城市房屋空置與租賃短缺并存。租賃長效機制一方面通過稅收安排，鼓勵居民將空閑房屋拿出來租賃，另一方面從新增土地和存量土地盤活方面增加租賃土地供應。（2）加快住房租賃市場立法，重點解決租賃市場中業主隨意趕人、隨意漲租金以及租賃無法享有買房同等權利三個最核心痛點，建立交易雙方信用管理機制，保障交易雙方合法權益。（3）加快機構化、規模化租賃企業發展，最核心的是降低企業管理運營成本，首當其沖的是降低拿房成本，并建立涉及資質、稅收、金融等方面行業的監管規范，用高品質的租房服務滿足新市民的居住需求。（巴曙松：中國銀行業協會首席經濟學家；楊現領：鏈家研究院院長）