我國房地產權屬登記制度的缺陷與改進

[摘要]現行的房地產權屬登記制度是我國房地產物權確認和公示的重要手段，對房地產開發商和權利法人都具有重要的意義。但我國現行的房地產權屬登記制度在實施過程中仍然存在許多問題，影響了房地產市場秩序。因此，論文就我國現行房地產權屬登記制度的缺陷進行研究，并提出相應的改進措施。

[關鍵詞]房地產權屬登記制度；缺陷；改進

1、引言

自1998年的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》出臺后，我國住房制度改革全面展開，真正步入商品房時代，此后我國房地產市場快速發展起來，并逐步上升為國民經濟的支柱性產業。

然而，由于與房地產相關的法律體系和監管機制嚴重滯后于我國房地產市場的發展，房地產市場秩序混亂、市場交易不公、房屋產權糾紛的現象時有發生。房地產作為一種不動產，對于我國大部分居民家庭而言，房屋是其價值最大的財產，因此必須加強房地產的產權產籍管理，以保護公民的住房財產權。房地產權屬登記制度是加強我國房地產產權產籍管理的前提和基礎，也是明確公民的住房所有權，解決住房產權糾紛的重要依據。尤其是今年來，在房地產暴利的驅使下，許多城鄉結合部的“小產權房”交易活躍，而由于我國對于農村“小產權房”的權屬登記制度尚未完善，“小產權房”頻繁引起經濟糾紛，嚴重擾亂我國房地產市場秩序。因此，論文就我國的房地產權屬登記制度展開研究具有重要的理論價值和現實意義。

2、我國現行的房地產權屬登記制度

由于房地產具有不可移動的特征，所以商品房的流通僅僅表現為權利主體的變更和所屬權的變更，而這種權利必須通過法律形式進行確認和公示，因此就誕生了房地產權屬登記制度。目前世界上主流的三種房地產權屬登記制度是權利登記制度、契約登記制度、托倫斯登記制度，而我國現行的房地產權屬登記制度借鑒了權利登記和托倫斯登記制度，并自成體系，富有中國特色。

2.1我國房地產權屬登記制度的主要內容

我國的房地產權屬登記制度是指房地產行政管理部門代表政府對房地產所有權和使用權及由上述權利產生的房地產其他權利進行登記，從而依法確認房地產權歸屬關系的行為。目前，我國房地產權屬登記的內容主要包括土地權屬登記和房屋產權登記，登記類型有所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預備登記、其他登記等。我國房地產權屬登記制度的具體特點如下：

（1）房地產登記由不同登記機關分別登記房屋與所占用的土地使用權是不可分割的，但由于我國對房地產事項由房屋與土地分部門管理，所以房地產權屬登記一般是土地使用權和房屋所有權登記分別在土地管理機關和房地產管理機關進行。

（2）房地產權屬登記為房地產權利動態登記當事人對房地產權利的取得變更、喪失均須依法登記，不經登記，不發生法律效力，不能對抗第三人。

（3）房地產權屬登記采取實質性審查房地產權屬登記時，登記機關對登記申請人提出的登記申請，不僅要審查形式要件，而且還必須對申請登記的權利的權源證明是否有效嚴格審查，并要進行實地勘驗。

（4）房地產權屬登記具有公信力依法登記的房產權利受國家法律保護，權屬證書是權利人依法擁有房產權利的惟一合法憑證。

（5）房地產權屬登記實行強制登記制度房地產權利初始登記后，涉及權利轉移、設定、變更等，權利人必須在規定的期限內申請登記。

（6）頒發權利證書房地產權屬登記機關對產權申請人登記的權利，按程序登記完畢后，還要給權利人頒發權利證書。

2.2我國房地產權屬登記制度的法律意義和社會意義

我國的房地產權屬登記是一項行政法律制度，具有強制性，我國的《城市房屋產權戶籍管理暫行辦法》、《土地登記規則》、《城市房地產管理法》等均做出了相關的規定。我國的房屋產權制度具有公示、公信、管理、警示和效率的功能，對于促進房屋合法交易以及房地產市場的健康運行具有重要的法律意義和社會意義：

（1）確認并保護房屋權屬，維護房屋權利人的合法權益。房屋權屬登記制度通過登記造冊、發放權屬證書的形式確認權利人對房屋所享有的、不得為任何組織和個人侵犯的權利，以明晰產權，減少不確定性。

（2）為房屋權利變動提供法律基礎和制度保障。房屋權屬登記制度將房屋權利的歸屬、變動情況向社會公示，而且具有公信力，任何民事主體隨時可以根據登記的情況決定是否進行交易。

（3）完善的房屋權屬登記可以杜絕房屋交易過程中的暗箱操作，預防欺詐行為，保障交易安全，提高整個行業的誠信水平。房屋牽涉國計民生，由國家出面承擔登記的責任，以國家的信譽和行為的嚴肅性作為保障。

（4）完善的房屋權屬登記制度可以為國家宏觀調控房屋交易市場、提高宏觀決策和管理水平提供第一手真實資料，有利于增強決策的科學性和管理的高效性。

3、我國現行的房地產權屬登記制度的缺陷

自住房商品化以來，我國房地產權屬登記的相關法律主要有：《擔保法》、《城市私有房屋條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《城市房屋轉讓暫行規定》、《城市房屋產權產籍管理管理暫行辦法》、《物權法》等，關于農村房屋產權權屬登記的主要法律有《村莊和集鎮規劃建設條例》、《建制鎮規劃建設管理辦法》。關于房地產權屬登記的法律很多，但這些法律規范缺乏系統化，而且行政色彩大于法律色彩，行政職能交叉錯亂，使公民維權不知所措。雖然針對這些弊病，2014年12月22日出臺了《不動產暫行登記條例》（2015年3月1日起施行），以期解決傳統的房地產權屬登記制度的問題，但新的《不動產暫行登記條例》在操作上和制度上與傳統的權屬登記并無根本性區別，而僅僅是統一了原來兩個部門的職權，并提出建立不動產信息登記共享平臺。因此，就目前的情況而言，我國房地產權屬登記制度的缺陷仍然突出：

（1）登記程序復雜

普通群眾對于房地產登記這項工作往往在理解方面存在著一定的偏差，這就使其在實際辦理登記過程中很難對部分法律條文進行全面、透徹的理解，進而出現了缺少資料而來回奔波的情況，這對于登記機關的工作量以及當事人的效率與辦理成本都是一種浪費。

（2）登記模式混亂

總登記是我國登記機關對于國家某個地區的土地權利以及土地資源所實施的登記工作，而初始登記則為對于房地產的初次登記。但是在實際操作的過程中，這兩項工作卻沒有得到詳細的分離。“城中村”使我國的國家土地以及集體土地存在著一種地籍混亂、難以區分的情況，很可能因此造成重復征地問題的出現。

（3）登記信息不透明

在房地產登記工作開展中，其由于管理方面所存在的錯誤思維以及過分強調個人隱私的保護而使相關部門對于房產相關的登記資料的保密進行了過分的強調，并因此使登記這項工作具有非常典型的不透明化特點。

（4）登記效力不明確

目前，我國關于不動產的相關登記制度僅僅適用于城市，關于房地產以及房屋登記規定也僅限于城鎮區域。而農村的房屋產權登記則因此成為了一個被忽視的部分。近年來，農村房屋買賣以及房屋抵押的數量逐漸增加，而農村相關產權管理依然還是一片空白。

（5）登記職權濫用

首先是受理權濫用，我國房地產權屬登記長期以來由國土資源和房產管理部門執行，在實踐中，登記人員出于謹慎、防范風險或是其他不當目的，存在受理權濫用的情況，打著“其他必要材料”的幌子來故意受理人，不予受理；其次是收費權濫用的問題，根據《物權法》的規定，不動產登記可以收取一定的費用，導致登記機關的隨意性很大，對于法律明確不得收費的登記仍然進行收費。或者要求重復登記（即每隔幾年就要登記一次）以增加收費次數；此外，由于《房屋登記辦法》規定，登記機構認為必要時才進行公布，這就造成了公告權的隨意性，隱藏了許多該公告的事，如近年來的“房姐”、“房叔”事件，就暴露出房地產權屬登記制度公告權的重重漏洞；審核權和登記權是房地產權屬登記中最關鍵的一環，卻由于公職人員的疏忽常常被忽視，給權利人造成許多不必要的經濟糾紛。

（6）登記機關的賠償責任制度不完善

房屋權屬登記具有公示公信的效力.這就意味著登記的正確與否不僅會影響到交易當事人的利益.也會影響到交易的安全和秩序。登記一旦出現錯誤.真正權利人的利益會受到影響.而且交易當事人也會受到損失。我國雖然在《物權法》中做出了就錯誤登記的損害賠償責任的規定，但對于登記機關賠償適用何種歸責原則.賠償資金如何保障、如何向造成登記錯誤人追償等等都沒有具體的規定，使得這些原則性的規定在事實上無法實施。

4、我國房地產權屬登記制度的改進

針對我國現行房地產權屬登記制度的種種缺陷，提出以下改進措施：

（1）明確登記審查模式

我國登記審查模式不明確，可建立窗口審查與實質審查相結合的模式。窗口審查模式兼具形式審查模式與實質審查模式之長，公證制度的介入使得形式審查模式下登記權利人與真正權利人不同的情形降到最低，同時又能夠解決實質審查模式下的低效率問題。其次，為充分發揮登記制度維護交易安全額法律價值，在窗口登記模式下，實質審查也是必不可少的。因此將實質審查和窗口審查結合起來，是構建我國的登記審查模式是理想的選擇。

（2）完善登記機關損害賠償責任制

完善登記機關的損害賠償責任制必須解決兩個關鍵的問題，即“誰來賠償、如何賠償”。首先，我國的登記采取權利登記模式，并且賦予登記以公信力，登記機關為國家行政機關，所以登記機關的賠償責任性質為國家賠償。其次，登記機關賠償責任的認定上采取過錯推定原則，即登記申請人或利害關系人能證明其所受損害時由不動產登記機構所致，而登記機構不能證明自己對此沒有過錯，法律上就推定登記機構有過錯并承擔責任。

（3）限制登記機構的自由裁量權

登記行為本身并不創設新的權利義務關系，登記的作用在于將民事法律關系的合法性進行記載和公示。登記機關對相對人申請登記的事項依照法律規定進行審查，是否給予登記己完全取決于相對人的申請是否符合法律規定的條件而不是登記機關的主觀意志。因此，房屋產權登記中登記機關不享有自由裁量權。

（4）加強信息建設和利用的法制化

通過建立信息化平臺加強房地產權屬登記信息制度建設和利用的法制化。雖然房地產信息化建設已經進行多年，但在信息建設的法制化方面尚有欠缺，包括信息取得、使用、公開等方面均沒有形成完整的規范化制度體系。尤其是過去多年信息建設在各不同部門進行（如房產、土地部門各自為政）因此建議在統一登記之際除技術上的處理外，需要制定一整套信息規范體系，規制房地產信息取得使用、公開的相關規定，特別是需要規范房地產登記信息查詢制度。在目前日益高漲的反腐勢頭下，社會公眾非常敏感。個人房產信息涉及個人財產權和隱私權，因此不應該屬于政府信息公開的范圍。

5、結論與展望

我國房地產權屬登記制度的改革任重道遠，新的《不動產暫行登記條例》也是自2015年3月1日起實施，統一登記終于邁出了重要的一步，但對于房地產權屬登記審查模式、代理人制、損害賠償責任制、限制登記機構的自由量裁權、信息建設的利用和法制化等方面的改革還需進一步推進。《不動產暫行登記條例》相比于《物權法》是一大進步，但未來也有可能會面臨更多的制度執行和法律的問題，因此，未來更應該加強對實際操作問題的動態研究。