房地產項目投資管理及風險概述

[摘要]房地產開發項目，一般是指對土地和地上建筑物進行的投資開發建設項目。在我國，房地產開發項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目。房地產開發項目是一項高投入、高風險的投資經營項目，也是一項涉及面較廣的經濟項目。房地產企業作為自主經營、自負盈虧的經濟主體，它的生產經營以賺取利潤為目的，是以項目為基本業務單元，所以項目收益是企業利潤的源泉。因此，做好房地產項目投資收益管理及風險管控，對開發企業來說，顯得十分重要。

[關鍵詞]房地產項目；收益管理；風險管控

1、房地產開發項目投資估算

房地產開發項目投資估算的范圍，包括土地費用、勘察設計和前期工程費、房屋開發費、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。各項費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設項目類型的特點不同，其費用構成有較大的差異。

2、房地產項目投資收益管理分析

2.1構建投資收益測算模型

2.1.1銷售型物業投資收益測算模型

對于銷售型物業的經濟評價指標很多，但其核心指標可關注兩個，靜態指標為銷售利潤率，動態指標為內部收益率。通過制定項目開發核心節點的開發計劃及銷售回款進度、成本計劃表等，協助完成項目利潤表、現金流量表及資金計劃表。

2.1.2持有型物業投資收益測算模型

持有型物業投資模型建立是將持有型物業分為建設期和經營期，建設期測算其投資成本，方法與銷售型物業測算相同；經營期測算期項目收益，也是持有型物業投資收益測算的核心。其核心指標為投資回收期，通過經營期的利潤預測和現金流量預測進行測算。

2.2項目投資管理實施階段

2.2.1拓展拿地階段

拓展拿地階段對項目收益影響最大，項目一旦選擇失誤，在后期很難彌補。主要應做好以下工作。第一，全面理解目標項目的規劃條件和設計要求，重點關注容積率、覆蓋率、限高三個指標。第二，對納入價格調研范圍的項目，要了其解價格背后的信息。即確定實際成交價格及項目內的配套和項目外的配套等。第三，在項目投資上，要關注隱型成本。即地塊內房屋折遷成本和項目紅線外市政設施及周邊環境整治成本，還有就是地下建筑所增加的成本，要落實是否涉及配套費等政府規費、土地出讓金補繳等。

2.2.2策劃定位階段

策劃階段是對拿地或可研階段進一步細化和深化，是對項目進行詳細的項目定位、客戶定位、產品定位。這個階段要做進一步的預案比選，確定方案設計方向，要對項目的配置標準更加明確，要結合市場需要，滿足用戶需求，做到差異化或使項目具備市場競爭力，使投入的配置能產生效益或溢價。

2.2.3規劃設計階段

方案階段的投資收益管理，核心在于在滿足規劃指標要求的前提下，根據項目策劃階段既定的思路和方向，盡最大限度增加項目價值。

2.2.4開發銷售階段

開發銷售環節收益管理主要應關注實現某種價格情況下的項目利潤狀況，應注意以下幾個方面。第一，在收入方面要不斷趨于精確。第二，在成本方面，可直接以每類產品的動態成本作為定價環節的成本依據。第三，在費用方面，應對總的費用按一定分配方式分攤。第四，對推盤區域，要特別關注面積變化。由于預測階段的面積往往和方案階段的面積不一致，如遇到成本上漲、可售面積下降，在相同價格的情況下，對項目收益影響很大。

3、房地產投資管理風險分析

3.1房地產項目投資不同階段風險分析

1）投資決策階段。風險主要來源于經濟和政策方面，經濟方面主要有通脹和市場供求風險；政策方面主要有土地政策、金融政策、產業政策、城市規劃和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發時機風險和區域社會環境風險。

2）項目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產品定位風險、前期手續風險、勘察設計風險、工程招標風險和合同風險。

3）項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設計施工的過程。其主要的風險是土地獲得方式的風險，是招標、拍賣還是掛牌。及在建設階段時期面臨的成本風險、質量風險和工期拖延風險。

4）租售及物業管理階段。租售及物業管理階段是決定房地產收益實現的階段，也是房地產投資當中最大的風險環節之一。其主要的風險包括物業管理風險、營銷策劃風險和其他不可預測的風險。

3.2房地產項目投資風險的應對措施

1）投資決策階段：要高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性，加強市場監測。還應經常對政策走勢、樓市價格、銷售數量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。

2）前期工作階段深入對房地產投資的研究，積極采取保險的方式來降低風險。要及時采取保險的方式進行風險轉移，將這種不確定的、可能產生較大損失的狀況轉變為確定的、較小的損失。

3）項目建設階段：強化安全意識，防止施工事故的產生，提高技術水平，避免建筑技術的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態結合，運用系統的項目管理方法來監督項目的整個建設過程。

4）租售管理階段：必須密切關注市場動態，徹底認清市場需求狀況，采取靈活的定價措施，科學合理地確定該商品的市場價格，尋求在最短的時間內回收資金。

結語：

隨著行業競爭加劇、市場日趨成熟，房地產行業利潤空間被逐步壓縮，項目的投資管理應足以引起所有開發企業的重視，相應的方式方法也將隨著企業的發展進一步豐富和完善，整個行業也會告別粗放型的管理方式，而步入精細化管理的軌道。但瞬息萬變的市場會產生各種不確定的投資風險，因此，我們有必要對投資項目中可能出現的各種風險做出全面而準確的分析，進而為房地產企業在決策過程提供參考，將投資過程中出現的各種風險程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。