基于區(qū)位因素的大學(xué)生租房選擇行為調(diào)查研究

龐冠琪+李光耀+倪箐陽+王佳輝+吳佳銘

[摘 要]隨著城市住房價格日趨上漲，大學(xué)生租房壓力與日俱增。文章基于對畢業(yè)大學(xué)生租房區(qū)位分布的調(diào)研分析，探究區(qū)位因素在其租房選擇行為中的作用機(jī)理，尋找減輕大學(xué)生租房壓力的政策優(yōu)化方向，進(jìn)而提出了政府建立公私合作模式的青年公寓，改善公共租賃房區(qū)位選擇，提高大學(xué)生住房保障政策認(rèn)知度等解決措施。

[關(guān)鍵詞]區(qū)位因素；大學(xué)生租房；選擇行為

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.51.073

住房區(qū)位一方面指住房的位置，另一方面也指住房位置與其他事物的聯(lián)系。本文引用此概念欲以探究大學(xué)生租房區(qū)位分布及區(qū)位選擇的影響因素，進(jìn)而提出相關(guān)政策優(yōu)化方向。

近年來我國城市商品房租用價格快速上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大學(xué)生的承受能力。多數(shù)大學(xué)生礙于城市高租房成本，轉(zhuǎn)向租住在價格低廉的偏遠(yuǎn)地區(qū)，如“城中村”。同時，據(jù)實(shí)地調(diào)研情況顯示，大學(xué)生在選擇居住區(qū)位時也并非簡單地選擇低房價住宅區(qū)，他們也注重交通、配套基礎(chǔ)設(shè)施、距工作地遠(yuǎn)近等住房區(qū)位因素。但是，一旦房價超過他們的承受能力，大多數(shù)人會放棄上述因素，退而求其次選擇低房價的住房。部分大學(xué)生會因?yàn)槌鞘猩罱?jīng)濟(jì)壓力、心理壓力過大，逃離城市，這也會導(dǎo)致城市部分高素質(zhì)人才流失，影響社會長遠(yuǎn)發(fā)展。由此，采取必要的大學(xué)生住房政策優(yōu)化來改善相關(guān)區(qū)位住房環(huán)境，緩解大學(xué)生住房選擇壓力尤為重要。

1 大學(xué)生住房區(qū)位分布特征

本次調(diào)研時間為2014年7～10月，調(diào)研對象主要針對畢業(yè)1～3年的畢業(yè)大學(xué)生，調(diào)研地點(diǎn)主要分布在杭州市公共租賃房分布區(qū)、各大人才交流市場、市中心的主要商業(yè)區(qū)以及高新技術(shù)園區(qū)附近。其間共發(fā)放600份問卷，收回有效問卷569份，有效問卷中有467份符合畢業(yè)大學(xué)生租房條件。

結(jié)合實(shí)地調(diào)研結(jié)構(gòu)，總結(jié)出受訪的畢業(yè)大學(xué)生居住區(qū)位及其周邊環(huán)境有以下特點(diǎn)。見圖1。

（1）大學(xué)生租住地距市中心較遠(yuǎn)。43.61%大學(xué)生租房在城市偏遠(yuǎn)地區(qū)，距市中心10～20千米。另外25.98%的大學(xué)生租住地距市中心5～10千米。只有16.49%的大學(xué)生居住在距市中心5千米以內(nèi)地區(qū)。見圖2。

（2）大部分大學(xué)生愿意租住在距工作地較近住宅區(qū)。小部分大學(xué)生居住地距工作單位較遠(yuǎn)。同時，據(jù)調(diào)查，大學(xué)生上下班交通方式基本以公共交通為主，共占80.94%，有13.49%大學(xué)生以私家車代步上班，另外5.56%的大學(xué)生通過步行或騎電動車上下班。見圖3。

（3）關(guān)于租住地公共設(shè)施情況滿意度調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生居住地較缺乏基本配套設(shè)施，但是不少被訪者表示在租房時會適當(dāng)考慮基礎(chǔ)設(shè)施這一區(qū)位因素，并且普遍希望居住地有更好的超市、醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施。

（4）公共租賃房使用率低，幾乎所有被訪者通過市場租賃方式租住房屋。采訪過程中，大部分被訪者不了解住房公積金、保障性住房等政府住房政策，更并未想到通過政府補(bǔ)助改善住房環(huán)境。

2 大學(xué)生租房區(qū)位選擇行為影響因素

結(jié)合上述大學(xué)生住房分布特征及調(diào)查分析結(jié)果，可概括出以下幾個影響大學(xué)生租房選擇行為的主要區(qū)位因素：租金、交通、距單位遠(yuǎn)近、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、同事朋友居住距離等。見圖4。

房屋租金是多數(shù)大學(xué)生住房區(qū)位選擇的首要考慮因素，在調(diào)查中有91%的大學(xué)生考慮此區(qū)位因素。剛畢業(yè)大學(xué)生初入社會，工作經(jīng)驗(yàn)缺乏，工資水平較低?；驹?000～4000元范圍內(nèi)。受月收入影響，其租金可承受能力也較低，集中在500～1000元的范圍。有82%的大學(xué)生租房費(fèi)用占月收入比重在20%～40%的范圍內(nèi)。這將影響大學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)，一定程度上限制了大學(xué)生有更多的資金用在自身能力提升上。見上表。

除去價格因素，交通通達(dá)度和距離單位遠(yuǎn)近成為主要租房區(qū)位選擇因素。由圖3可以發(fā)現(xiàn)大學(xué)生對基礎(chǔ)配套設(shè)施的需求越來越高，基本生活便捷度也納入了他們的租房區(qū)位考慮范圍。由于該群體普遍居住在較偏遠(yuǎn)地區(qū)，交通通達(dá)度很大程度上影響了他們的上下班時間成本和社會活動便捷程度。還有部分被訪大學(xué)生反映，他們在選擇租住地時還會考慮是否靠近公交起始站，從而能夠獲得公交座位，適當(dāng)減輕上班路途中的疲憊。

同事、親友居住距離因素以及其他因素對畢業(yè)大學(xué)生的租房選擇影響較小。采訪中我們了解到，該區(qū)位因素影響小的原因可歸結(jié)為當(dāng)下就業(yè)壓力。初入社會大學(xué)生平常較少有親友聚會時間，一些被訪者反映只有在小長假等有較長休息時間時才有機(jī)會走親訪友。

3 大學(xué)生租房區(qū)位優(yōu)化對策和建議

3.1 公私合作，落實(shí)青年公寓住房新模式

現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)政策存在“大學(xué)生不滿足租房申請條件”這一問題。據(jù)北京大學(xué)市場與傳媒研究中心2014年發(fā)布的調(diào)查顯示，杭州市應(yīng)屆大學(xué)生畢業(yè)生起薪為2664元/月，以此作為標(biāo)準(zhǔn)杭州市大學(xué)生基本不符合廉租房申請條件；對于經(jīng)濟(jì)適用房，則因?yàn)楣ぷ髂晗薏粔?，剩余資產(chǎn)不足，大多數(shù)未婚而暫時無法獲得申請資格。

由此，建議政府在“公私合作”模型下建設(shè)“青年公寓”。政府劃撥土地，民間資本投資建設(shè)，形成政府主導(dǎo)、政府和民間資本共有產(chǎn)權(quán)形式的只面向大學(xué)生群體的保障性租賃的青年公寓（見圖5）。青年公寓可歸結(jié)為公共租賃房，與傳統(tǒng)的政府投資、大包大攬相比，具有鮮明的可持續(xù)性。它大大減少了政府的投入，具備自身的“造血功能”。同時，青年公寓的租金必須獲得租住群體、民間資本、政府三方的滿意，能夠降低租住群體的租金支出，從而達(dá)到大學(xué)生住房區(qū)位選擇時對“低租金”的需求。

大學(xué)生群體住房需求隨著工作年限和職業(yè)發(fā)展有較大變化，具有一定特殊性。因此除了建設(shè)青年公寓以外，還需配備相應(yīng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，提高此類房屋的流動性，最大化其保障效益。

3.2 合理選址，改善公共租賃房區(qū)位選擇

目前，大多保障性住房選址在較偏遠(yuǎn)地區(qū)。以杭州市為例，其公共租賃住房房源主要分布于半山田園、丁橋、蔣村、塘北、慶隆等地（見圖6），普遍分布城市邊緣地區(qū)，有絕大部分都屬于城中村、配套滯后地區(qū)。這些公共租賃房距離城市中心商業(yè)區(qū)均有10～20千米，同時由于分布較邊遠(yuǎn)，城市公交路線少，軌道交通路線暫沒有遍及，上下班高峰期公共交通較為擁擠，這對于朝九晚五的大學(xué)生群體來說十分不便。

建議收購主城區(qū)合適地塊商品房做公共租賃房，將交通通達(dá)度、配套基礎(chǔ)設(shè)施等因素納入公租房選址區(qū)位因素。介于此對策可能導(dǎo)致公租房安置成本的提高，建議引入“低碳”“綠色”“全壽命周期管理模式”等概念，來降低公租房住區(qū)的管理成本，延長其使用壽命，以降低長期保障房安置成本，從而滿足大學(xué)生租房對“交通、基礎(chǔ)配套設(shè)施”區(qū)位因素的需求。

3.3 加大宣傳，普及住房保障體系認(rèn)知度

在實(shí)地采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分大學(xué)生對于住房保障體系認(rèn)知度不高。因此，建議政府通過多渠道有針對性普及住房公積金、住房補(bǔ)貼、保障性住房申請、準(zhǔn)入退出制度等相關(guān)政策辦法。在宣傳途徑選取時，關(guān)注時下流行的新媒體宣傳方式，如利用微信、微博等媒介，以大學(xué)生喜聞樂見的形式傳遞有效住房保障信息。

3.4 正向思考，樹立正確積極的租房觀念

大學(xué)生本身應(yīng)該樹立正確合理的租房觀念，綜合考慮價格、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等租房區(qū)位因素選擇租房住址；應(yīng)主動了解時下最新住房補(bǔ)貼政策，合理利用自身權(quán)利，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)住房選擇；應(yīng)履行義務(wù)，愛護(hù)公租房這類公共財(cái)產(chǎn)，延長此類房源使用壽命。

介于大學(xué)生住房需求的特殊性，目前大學(xué)生尚未完全納入住房保障體系。但大學(xué)生又是社會發(fā)展的中堅(jiān)力量，能否處理好其住房問題，關(guān)系到社會穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。因此，應(yīng)該給予大學(xué)生更多有實(shí)質(zhì)性幫助的住房補(bǔ)助，減少人才發(fā)展道路上不必要的阻礙。

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