基于價值鏈的我國房地產企業財務風險分析

李世龍

[摘 要]近年來，雖然我國房地產公司發展速度較快，但在資產負債率及流動比率方面還存在一定缺陷，同時受我國國家經濟政策不斷調整及宏觀調控的綜合性影響，我國房地產公司所面臨的財務管理風險較大，對于公司正常發展來說有直接影響。因此，如何強化內控與財務風險管理，推行內控與財務風險管理體系建設，讓財務風險管理產生實效，對于如今發展勢頭迅猛的我國房地產公司來說，是一個具有挑戰性的新課題。文章以價值鏈財務管理理論為基礎，以我國房地產公司為研究對象，找出存在的問題及原因，提出解決問題的建議，從而提高公司財務風險管理的水平。

[關鍵詞]宏觀調控；房產企業；風險管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.51.155

1 研究背景

在目前國家宏觀調控政策中，我國房地產行業早已完成買方與賣方市場的轉變，特別是最近限購及限貸相關政策不斷實施，房地產行業所面臨的市場發展環境也日趨激烈，在資金呈現不斷匱乏的同時，各方面均有完善的樓盤卻銷售情況不良，一些中小房地產企業資產負債率居高不下，即將面臨破產的風險，然而也有些房地產企業卻能從風險中尋求發展機會，在不斷開發的新樓盤中處于優勢地位，成為行業的領軍者，由此可以發現，環境給企業帶來的影響僅是一方面，對于房地產開發項目來說財務風險的控制才是發展的關鍵，和房地產開發是否成功有直接關系。

隨著我國經濟體制改革的不斷深化，房地產領域企業形式和經營產品品種的不斷革新，為我國房地產領域中企業的財務風險管理帶來了新的難度。近年來，我國政府不斷出臺新的政策來促進房地產行業的發展和去庫存，為房地產行業帶來了新的發展機遇，但同時，房地產公司的資金來源問題以及內部財務風險管理模式陳舊的問題成了房地產公司發展和業務革新的桎梏，因此，本文依托價值鏈分析方法對于房地產公司的財務風險管理方式提出了理論建議并構建了操作程序體系，并依托我國房地產上市公司的實例，分析了這一理論模式的可行性，為廣大房地產公司在財務風險管理模式升級上提供了參考。

2 我國房產企業價值鏈財務風險分析

2.1 基于我國房產公司產業鏈的縱向價值鏈分析

我國房產公司當前的發展，結合國內房地產行業的發展特征，以“做強銷售、做大外包、拓展管理”為目標，加快產業布局，目前，大多數房產企業已形成房地產開發、建設外包、租賃與管理三大主業，能夠在住宅、商業用地、商鋪、建筑建設、住宅管理等領域，為客戶提供高品質產品與服務，為客戶提供開發—產品—銷售—服務的一站式服務，業務鏈與管理詳見下圖。

對我國房產公司而言，其縱向價值鏈更多的是對于財務成本管理的分析，在整個價值鏈過程中，其基本成本分析表如表1所示。

由上表可看出我國房地產企業在整個產業鏈上的利潤率是比較平均的。

為了能夠促進公司更好地化解財務風險，提高公司盈利能力，我國房產公司應當進一步探究其利潤率平均的主要原因，并根據原因進一步分析后期的應對措施。

2.2 基于我國房地產公司內部價值鏈背景下的財務分析

所謂的我國房產公司內部價值鏈戰略，即我國房產公司通過對公司內部當前現有的各種財務資源以及其他資源進行整合，從而實現提高公司核心競爭力水平的一種發展戰略。

本文的分析，綜合考慮我國房產公司所處的行業環境以及其自身所具有的特性，通過引入SPM 公司財務戰略矩陣以及生命周期耦合象限的公司內部價值鏈戰略分析方法，來對我國房產公司的整個內部價值鏈發展戰略進行分析和說明。

根據我國上市房產公司 2011—2014年的平均相關財務數據，本文分析得出了我國房產公司內部價值鏈分析的相關指標，具體情況如表2所示。

分析上表中的數據，能夠發現：

對于我國房產公司而言，在2011—2014年經歷了一個較高的增長時期，但在2011年由于政府部門相關房地產調控政策的制定和實施，導致了公司的經營受到嚴重影響，公司經營的虧損導致了公司各項指標的嚴重下滑。而這種境況也迫使我國房產上市公司尋求業務的多元化發展與轉型。

2009—2012年，剔除國家宏觀調控的影響，根據所處公司財務矩陣與生命周期耦合象限來看，公司所處象限均在Ⅱ象限，表明公司的持續增長能力是極強的，在企業生命周期中是成長型企業，但現金短缺，籌資壓力大。

因此，對于我國房產公司而言，其財務風險管理應當專注于保障其財務戰略的實施上，對其價值鏈中財務風險的管理應當集中在其財務戰略中的關鍵環節上，保證企業在整個價值鏈業務中的經營平穩性。

3 我國房產企業財務風險管理建議

3.1 內部價值鏈財務風險管理

（1）成本控制管理的建立。通過內部價值鏈分析，我國房產公司當前EVA水平較不理想，因此為了能夠提升公司財務水平，我國房產公司應當注重成本控制的建立。具體而言，應當做到平衡效益與質量的關系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明細賬以及完善內部成本管理體系，依靠科技創新等方面來實現成本控制。

（2）資本結構優化?；趦r值鏈的資本結構優化戰略，主要是指企業在籌資上實施資本結構優化戰略，根據與價值鏈依存度的關系，合理確定融資戰略。

在當前房地產“去庫存”成為主基調的市場環境下，通過資產證券化模式來優化資本結構、降低資金成本，已成為房地產開發商和業主的新選擇，房地產資產證券化將呈現井噴式增長。有關專家甚至斷言，隨著國內房地產資產證券化業務趨于成熟，房地產行業的商業模式也將隨之改變。

近年來，我國房地產證券化市場已進行了許多探索和創新。從市場情況看，房地產資產證券化產品大致可分為標準的房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、準REITs（或類REITs）、住房抵押類貸款支持證券、涉及收益權和債權的基礎資產發行的資產支持證券等。

多種新型房地產金融工具的出現，都為我國房產公司資本結構的優化提供了良好的外部基礎，能夠在很大程度上實現資本結構的優化。

3.2 外部價值鏈財務風險管理

外部價值鏈戰略是指價值鏈的核心企業通過協調以其為核心的價值鏈企業群整體的財務資源來達到提升整個價值鏈核心競爭能力的策略。

當前我國房產公司已經形成了一整套圍繞客戶所展開的價值鏈體系，能夠為客戶提供一系列的價值服務。因此對于我國房產公司而言，其外部財務風險的管理應當注重合作伙伴的選擇，從而實現共贏。

（1）公司戰略伙伴與競爭者策略。對于我國房產公司而言，在橫向價值鏈中的合作中，應當通過吸引更多的戰略伙伴以及合作伙伴來實現公司技術以及銷售渠道的不斷拓寬；在縱向價值鏈的合作中，應當通過產業鏈的不斷整合來實現公司業務價值鏈的不斷拓寬。

（2）生命周期戰略。價值創新生命周期財務戰略，主要是基于價值鏈創新具有生命周期，不同的生命周期階段需要采取相應的財務戰略予以配合。

我國房產公司在籌資戰略上采取權益籌資戰略，以鞏固財務基礎，以支撐經營戰略；在投資上應集中財力，投資于最急切、最關鍵的環節上；分配上，應注重好激勵及內源性資金，抵御財務風險。

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