關于加強包頭市老舊小區管理問題的建議

物業服務業是現代服務業的重要組成部分，也是現代城市管理的重要內容。近年來，包頭市物業服務業發展較快，在改善城鎮人居環境、提高居民生活質量、創新社會治理、促進社會和諧穩定等方面發揮了重要作用，但確實存在著產業基礎薄弱、層次偏低、服務能力不足、覆蓋面有限、部分老舊住宅小區臟亂差、物業服務企業綜合實力不強等亟待解決的問題。

截止2016年底，包頭市五區共有物業項目1222個（其中住宅977個，非住宅245個）；有物業管理項目920個（其中住宅項目675個，非住宅類項目245個）；社區物業服務管理項目302個；包頭市五區物業管理綜合覆蓋率75.3%。

一、包頭市老舊小區管理存在的問題

1、老舊小區缺乏政策支持，難以引進市場化的物業企業

如“烏蘭小區、青松小區、迎賓小區”，基礎設施損壞嚴重；環境臟亂差；綠化損壞嚴重；私搭亂建違規圈地現象普遍存在；臨街住改商頻繁出現；小區無法封閉，交通管理和人員出入失控；黃賭毒及其他犯罪行為時有發生。

2、正在運行過程中的老舊小區物業管理，執行政策缺失，管理矛盾重重

由于缺乏補貼政策支持，第一階段進行的老舊小區施工改造的項目，沒有專業物業企業跟進服務，造成改造成果迅速受損，甚至無法修復，物業企業無法接管，只能由居委會代管，進行最簡單的垃圾清運。第二階段改造后的項目，引入了準物業管理，但是，在實際管理服務中，居委會、業主與物業企業互不理解，業主不配合按時繳費，物業行業管理成本增加、政府補貼不能準時足額到位，致使準物業企業降低服務標準，物業服務也進入了惡性循環。

3、發展中物業企業無法承擔運行成本

本市成長中的物業企業需要項目，但是自身資金、技術、能力都有困難，無法承擔老舊小區先投入、多投入、遲產出甚至不產出的現狀。目前已經接管的69個老舊小區項目絕大多數運行艱難，合同簽訂困難、收費率在30%左右，處于進退兩難的尷尬境地。

4、優質物業企業缺乏社會責任感

本市成長起來的有規模有實力的物業企業，站在一己生存發展的角度，接管項目局限在非住宅方面，住宅項目基本不接管，更談不上接管老舊小區。外埠駐包企業，多是接管上游地產的項目，或者經過招投標直接接管非住宅項目，不關注本市的城市建設和市民需求。

5、缺乏專業的市場規劃及龍頭企業示范作用

我市的老舊小區很有特點，要么是十幾萬平方米的大型項目，要么是非常小的豆腐塊，這讓物業企業很難入手，就如前邊提到的，有實力的不接管，沒實力的管理不了。具有國企背景的物業公司，在市場定位時，也沒有達到城市管理高度，沒有專業人員接管，也存在資金運行壓力。

二、加強包頭市老舊小區管理問題的建議

1、調整老舊小區政府補貼政策

按照不同區域市場實際情況，制定有效的補貼政策，并指定部門監管，按時足額到位。對曾經拖欠的補貼款，拿出補償方法，讓企業恢復初期工作熱情。

2、做好多方聯動的培訓工作

與老舊小區相關的社區、街道、居委會、業委會、物業企業等都應當參見定期的繼續教育，考試上崗。在知法學法的前提下，各自履行職責。

3、加強行業監管力度

對參與老舊小區管理服務的物業企業，依法依合同進行嚴格監管，及時弘揚、及時曝光，引導企業進入正循環。

4、引導企業回報社會

對本市具有規模的企業和外埠企業制定相應的“老舊小區接管獎懲辦法”，引導企業擴大視野、增大胸懷、回報社會。

5、培養國企背景的有實力企業成為標桿

借助“三供一業”改革，培養有意愿的國企在老舊小區的專業管理服務領域成為標桿，杜絕接管棄管的怪圈。