我國小產權房的困境及對策研究

孫瑩

【摘要】近年來，小產權房以其迅猛之勢已占據房地產市場的一角，國家政策頻頻出臺控制但成效甚微，社會各界存有不少爭議。本文針對小產權房的現狀、成因等問題進行研究分析，提出相應的對策，希望能在一定程度上化解小產權房的治理困境，平衡各方利益，產生最大的經濟和社會效果。

【關鍵詞】小產權房 土地制度 治理困境 法律 保障性住房

一、小產權房現狀分析

（一）規模可觀，城市一體化進程促使村鎮規模減少，小產權房成規模化興起。小產權房在各大城市規模各不相同，集中分布在北上廣深等發達城市。中國目前小產權房建設面積達60多億平方米，相當于中國房地產業近10年來的開發總量。

（二）價格低廉，小產權房大多地處城市郊區，通常情況下，小產權房不存在土地出讓金，也無須繳納房地產開發相關的稅費，成本相對低，價格也就自然低。

（三）無法律認可，小產權房直接興建在農村集體土地上，沒有相關法律承認建設土地和房屋的合法性，僅有使用權沒有所有權，在發生各種糾紛以及國家征地拆遷等情況時，按照現行的法律法規，小產權房的購房者權益難以有保障。

二、小產權房興起發展的原因

（一）農民的財產性權利受限，《土地管理法》禁止集體土地入市交易， 農村集體土地要進行房地產開發首先必須要經過國家的征地環節將其轉化為國有土地再由政府進行招標拍賣給地產商進行房產開發。這剝奪了集體土地所有者對自己財產的處分權，無法將土地作為財產增值的工具。

（二）經濟利益的誘惑。牽扯的利益主體眾多是小產權房的一大特點，對開發商來說，小產權房在開發過程中既不用繳納土地出讓金，也不用繳納其他相關費用，開發成本低；對地方政府來說，小產權房的開發不僅可以提高居民消費水平，拉動當地房地產業發展，起到招商引資的效果，更可以取得良好政績；對于農民和村集體來說，無論是自行開發，還是聯合地方政府或開發商進行小產權房開發，其分享到的土地增值收益都遠高于國家征地補償；對于城市居民以及低收入人群來說，小產權房與同地段的城市商品房相比存在明顯的價格優勢。

（三）城市購房壓力大。隨著城市化進程的加快，城市化的發展也促進了房地產市場的空前發展，城市的土地和房屋相對于源源不斷涌入的人口來說是一種稀缺資源，在城市土地面積及住房供應總量不變的情況下，當城市用地需求的增加，有住房需求的人口大量涌入時引起房價不合理的上漲飆高。

（四）地方政府監管不嚴。小產權房早在上個世紀90年代就在北上廣等一線城市出現了，但地方政府并未對其進行干涉，也沒有著手對其進行整治，很多地方政府為了經濟的發展，繁榮房地產市場，甚至與村集體和開發商聯合開發小產權房，并給小產權房頒發由鄉政府自行制作的產權證書，而縣級及縣級以上地方政府對鄉政府自行制作產權證書的違法行為也并未加以制止。

三、小產權房存在的風險

（一）不利于國家稅收，小產權房的開發和銷售是處于正規房地產開發管理體系之外的，房地產商不需繳納相關稅費，勢必導致大量稅費的流失。

（二）耕地保護面臨問題，在巨大利益的吸引下很難保證不違法的開發耕地，這樣大量開發小產權房就很容易引起耕地的流失，這對維護國家糧食安全守住18億耕地紅線和社會穩定都是不利的。

（三）購房者的權利得不到保障。購買者無法得到合法的房屋產權證，非集體經濟組織成員購買“小產權”房屋、并且也支付了相應的對價，還是無法申請辦理房屋產權登記，其合法權益難以得到承認和保護。購買者也不可以將“小產權房”抵押和轉讓。而且， 小產權房一旦出現房屋質量問題，購房者維權是很艱難的。

四、小產權房問題解決之途徑探析

（一）根本上改變城鄉二元土地制度。清晰界定集體土地所有權，讓村集體成為集體土地真正的所有者，允許集體土地在不違反土地規劃的前提下，在確保我國18億畝耕地“紅線”目標實現的原則上，可以在市場上自由流通，這會在根本上改變“同地不同權，同地不同價”現象。

（二）將符合條件的小產權房納入保障性住房體系。對于集體建設用地之上且符合建筑標準的小產權房，拆除是對社會資源的極大浪費。小產權房納入保障房體系，對于城市中低收入群體來說可以節約租金成本，對于小產權房的所有者來說，可以免除拆除或沒收造成的財產滅失，可以除去因小產權房法律上的不合法而可能產生的風險。而對于地方政府來說，既可以減少保障房建設投資又可以增加土地出讓收益，實現了多贏。

（三）政府加大監督監管力度。監管體現在以下幾個方面，一是要加強對征地的監管，對征地補償標準要嚴格貫徹實施，具體落實到農民手中，減少不必要的層級克扣。二是要采取行政手段，對小產權房進行分類管制，對小產權房摸底排查清楚，以便更好的開展工作。三是要加強監督集體經濟組織為謀求高額利潤而產生的供地行為，加強對違規頒發產權證明的地方政府的監管，嚴厲追究究責任人，必要時予以刑事處罰。

（四）調控城市房地產市場。 購買小產權房往往是很多城市居民受制于現今飛速上漲的房價的無奈之舉。因此，抑制快速上漲的房價至公眾的消費能力范圍之內是從根本上杜絕小產權房的有力措施。

（五）明確規范相關法律制度。對于小產權房目前法律規定就是“不允許”、“不合法”、“取締”等等，這種簡單地取締叫停，并沒有產生很好的法律效果，小產權房依然興盛。法律是行為實施的最重要依據，而小產權房相關法律不健全是引起所有問題的根源之一。對此，政府應及早在法律法規上對小產權房進行規定和限制，用法律武器堅決制止無序開發行為，確保對小產權房治理走向正途。

參考文獻：

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