我國公共住房建設質量研究
——基于規劃布局、功能設計和服務能力角度

□李延罡

[東北大學 沈陽 110819]

我國公共住房建設質量研究
——基于規劃布局、功能設計和服務能力角度

□李延罡

[東北大學 沈陽 110819]

公共住房是公益性和福利性住房，成為維護社會穩定和服務民生保障的重要基礎。在新型城鎮化時期，公共住房研究焦點已經不是“建與不建”和“建多建少”的問題，而是“怎么建好”和“怎么用好”的問題。通過詳細分析公共住房申請者和使用受眾對使用前后的評價，匯總出公共住房在建設過程中存在的問題，明確公共住房受眾的居住需求。基于規劃布局、功能設計和服務能力角度，提出完善我國公共住房建設質量的具體措施，更好地實現以人為核心的新型城鎮化目標。

公共住房；規劃布局；功能設計；服務質量

引言

近年來，在城市化發展的推動下，我國房地產業進入快速發展的軌道，同時也面臨著機會與危險并存的局面。雖然房地產對經濟與社會的影響是積極的，但隨著人民生活水平的提高和住房條件的改善，原有城市居民的住房已經接近飽和狀態，房價的居高不下已經使傳統的工薪階層無力實現住房的改善性需求，房地產業盲目地擴大投資，使當前的商品房庫存問題日益突出。李克強總理在2016年政府工作報告中指出：要推進新型城鎮化，促進城鄉區域協調發展；要深入推進以人為核心的新型城鎮化，實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，完成約1億人居住的棚戶區和城中村改造，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化[1]?；谶@種趨勢，到2020年，預計我國的城市常住人口城鎮化率將達到60%，戶籍人口城鎮化率將繼續增加，接近甚至超過45%。進城農民工的市民化，面臨著“衣食住行”需求的增加，必然會拉動城市的住房需求。原來城市中留存的大量棚戶區和城中村也會改造、拆遷和升級，住房需求隨著城鎮化的發展將不斷增加。根據國際住房發展建設規律，在城市化率達到50%～70%階段，城市化率與住房建設速度均同步快速上升?！秶窠洕蜕鐣l展第十三個五年規劃綱要》提出要健全住房供應體系：構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，優化住房供需結構，穩步提高居民住房水平，更好保障住有所居[2]。 “十三五”時期，針對住宅需求量將不斷增加的狀況，也會帶動對公共住房的更多需求，使我國住房保障體系面臨嚴峻的挑戰。當前城市化的最大障礙就是住房困難階層的住房問題。在這些人中，大學畢業生、外來務工人員和新遷移的具備一定職業技能的技術工人在住房、醫療、教育和社保等方面遭遇“非市民”待遇，對其落戶城市產生嚴重的抑制作用，尤其是過高的商品房價格，更是新移民落戶的最大阻礙。如果解決不好城市新移民的住房問題，將嚴重影響到社會穩定和經濟的可持續發展。向剛進入城市的新移民提供公共住房，可以幫助其渡過難關。新常態下的公共住房建設將被賦予新的住房重任，將是解決以人為核心的新型城鎮化快速發展的有效動力。

公共住房是公共產品研究領域里的一個重要分支。其中公共住房建設是公共住房政策在執行與實施過程中的重要環節，回答“建在哪？建成什么樣？建成有什么效果？建成有什么作用？”等問題，直接影響公共住房政策的執行效果。德國政府于1999年開展“急需改造與發展的城市區域——和諧城市”項目，致力于優化居住結構，改善鄰里關系，改善公共交通，優化居住環境，改善和建設社會公共文化設施，避免（公共住房）社區內年輕人口的流失等[3]。新加坡規劃界推行的OD(Oriented Design)系統①中TOD子系統，能夠實現公共住房建設以公共交通為導向，科學理性發展城市，強化公共空間服務功能[4]。Boehm研究發現，不只是居?。ň幼啵┖苤匾》抗δ芎唾|量（居住水平）對于居住者更為重要[5]。Smith發現洛杉磯市民選擇住房與住宅的功能質量、面積大小和環境配套有關[6]。由此可見，在國外（公共）住房問題已經從最初單純解決房荒問題逐漸演變為如何為（公共）住房社區居民的生活、工作和休閑創建良好的環境和配套設施。公共住房（公租房）可以幫助城市發展所需的外來新技術工人和專業人員等進入城市定居，有助于減緩勞動力短缺，降低勞動成本，進而促進區域經濟轉型與發展[7]。國內各地的產業園區內建設的公共住房應優先服務高端人才和產業工人，然后解決周邊中低收入階層的住房需要[8]。讓公共住房成為引進外來優質勞動力資源的有效措施，支持當地經濟可持續發展，以實現當地“調結構、促增長”的發展目標[9]。如果能結合規劃布局、功能設計和服務能力這三個角度深入研究如何提升公共住房的建設，那么政府可以一舉兩得，不僅解決公共建設資源如何高效循環利用，提高住房保障的服務效果，還可解決產業人口短缺以及如何持續發展的難題，進而推動以人為中心的城市化健康發展。因此研究具有現實意義。

一、公共住房建設情況與使用效果分析

目前公共住房（保障房）建設情況是否符合實際？公共住房受眾對當前的公共住房有什么意見？社會中下層居民究竟對公共住房的地點、質量、功能和配套有什么樣的要求？公共住房（保障房）怎樣建設才能避免“建設不好”和“使用不便”等這些不足？這些問題都應該是公共住房（保障房）建設時需要認真考慮的。本文通過大學所屬學院及研究課題組等研究機構和團體在4個城市（廣州市、重慶市、杭州市和沈陽市）中進行的問卷調查研究數據與資料，整理出公共住房申請者和使用者的評價，用此來分析目前我國公共住房的建設現狀與使用受眾的實際需求。

1.廣州市公共住房使用滿意度評價

研究樣本選取廣州市公共住房社區調研資料②，結果匯總見表1。評價標準確定為“滿意、一般和不滿意”的選擇百分比數據。按照社區選址、建設質量、服務功能和配套設施分別進行評價與比較。

表1 廣州市公共住房使用評價表

數據顯示，廣州市居民對社區選址的評價較低，滿意度最低的是對周邊工作機會，其次是鄰里社區關系。居民對社區建設質量的評價滿意度較低；居民對社區服務功能的評價，滿意度低的選項是住房面積和社區內公共空間。居民對社區公共服務設施配套的評價普遍較低，滿意度最低的依次為購物中心、醫療設施和中學；對農貿市場和公共交通站點滿意度也不高[10]。

2.重慶市公共住房使用滿意度評價

研究樣本選取重慶市公共租賃住房社區調研資料③，結果匯總見表2。評分標準確定為1～5分，3分以上為滿意。按照建筑環境、鄰里環境、區位環境、租賃價格、住房滿意、顧客抱怨和顧客忠誠分別評分進行比較。

數據顯示，區位環境中，公共租賃住房受眾對交通便利性、出行交通成本、到市中心的距離并不滿意。鄰里環境中，公共租賃住房受眾對商業配套、物業服務質量、物業收費、活動場所、環境質量、教育配套、居民素質及醫療服務的滿意度也很低。調查過程中，對醫療服務的不滿意程度反映最為強烈，顧客抱怨滿意度均低于3.0，表明相關部門對于抱怨處理并不理想[11]。

表2 重慶市公共租賃住房使用滿意度測評表

3.杭州市經濟適用房使用滿意度評價

研究樣本還選取杭州市經濟適用房社區調研資料④，結果匯總見表3?；趯哟畏治龇ǖ脑u分標準確定為“好” （8 1～1 0 0分）、“較好”（61～80分）、“一般”（41～60分）、“較差”（21～40分）、“差”（0～20分）[12]。按照土地經濟性、交通條件、配套設施、環境質量、建筑情況、供應力度、選房情況、職住關系、入住情況、小區物質環境、小區社會環境和居民滿意度分別評分進行比較。

表3 杭州市經濟適用房使用滿意度評價表

數據顯示，建設質量的得分僅57.5分，所在地段和職住關系得分也不高，均在60分以下，物業管理、空間分異與社會隔離和社區文化的滿意度較低。整體來說交通條件與配套設施得分都不高，居民滿意度也只為60分。

4.沈陽市公共租賃住房供給需求匹配程度評價

研究樣本最后選取沈陽市公共租賃住房社區，于2015年5～7月沈陽化工大學經濟與管理學院開展調研，針對公共租賃住房（麗水新城二期、三期、鳳凰新城）申請者進行隨機抽樣調查，被調研者含少部分已經入住者。通過發放調查問卷方式，共發放250份問卷，回收有效問卷211份。問卷調查結果匯總如下表4。

數據顯示，公共住房申請者對于公共租賃住房的服務功能的匹配度評價，其中就近工作地點、通勤時間長短、通勤公交車數量、交通成本、教育設施（如學校）、醫療服務（如醫院）、商業服務配套設施（如餐館、超市、銀行）、公園、文化廣場等公共休息娛樂場所、農貿市場、物業服務和申請等待時間的需求不匹配程度超過50%，可見公共住房申請者對于交通通勤與配套設施等的關注度和需求程度很高。

表4 沈陽市公共租賃住房供給需求匹配程度評價

二、公共住房建設問題分析

（一）公共住房建設問題梳理

通過上述4個城市（廣州市、重慶市、杭州市和沈陽市）的公共住房使用滿意度與匹配度評價，整理我國公共住房的建設問題包括以下幾點：

1.公共住房建設的區域偏遠不便

通過2、3、4表的數據反引出的重慶市、杭州市和沈陽市的公共住房的建設問題比較有代表性。這說明我國公共住房存在規劃不合理、選址不夠科學、建設地點偏遠以及交通不便等問題，無法達到公共住房受眾的要求與期望。王珂，陳淑妍，宋苑丹等對新就業大學生住房需求調查表明，60%的新就業大學生選擇主城區居住[13]。公共住房選址呈現郊區化和邊緣化的“城市空間失配”的嚴重問題[14]。公共住房所在地多數位于遠離市中心的郊區，而居住的低收入群體就業工作單位卻集中在城市中心區域。雖然低收入家庭在城市邊緣建的公共住房小區居住，得到公共住房福利，但他們確付出了更多的通勤時間和交通成本。

2.公共住房建設的配套服務缺失

通過1、2、4表的數據，我們可以看到廣州市、重慶市和沈陽市公共住房的配套設施與服務無法滿足公共住房受眾的需求，使用受眾對教育設施、醫療設施、商業設施（農貿市場、便利超市）和休閑設施的服務不滿意（或不甚滿意）。這說明目前公共住房社區居民的真實需求，也從側面反映公共住房社區存在的配套服務較差現狀。由于沒有配套齊全的教育配套設施，有孩子的家庭，入住公共住房后，子女的上學問題得不到解決，無奈只有選擇交通不便的較遠的學校。

3.公共住房建設的質量與使用功能較差

通過1、2、3、4表的數據，對于廣州市、重慶市、杭州市和沈陽市的公共住房建筑質量、施工質量、戶型設計和私密性評分不高。表明公共住房需加強居住空間分配、戶型、功能設計和私密性的考慮，并加強施工質量的控制與監督。通過表4的匹配度評價，也能夠看到公共住房質量和功能匹配程度較差，即申請者明知公共住房不能滿足其要求，迫于沒有更多選擇，無奈還得繼續申請這樣的公共住房（公租房）。例如，公共住房社區內的部分待選房屋戶型是朝北或者朝西的陽光不充足的房間，入住這樣住房的住戶的生活質量還是下降了許多，沒有根本改善低收入階層的住房境況，公共住房福利作用得不到發揮。

4.公共住房建設的區域封閉與分異

我國城市市民居住空間結構呈現差異化特征。國際公共住房規律顯示，在同一區域由于低收入階層過度集中會產生嚴重的社會問題（貧民窟）[15]。貧富居住分離現象使貧困階層的就業面變窄，就業機會減少，鄰里關系變差[16]。通過1、2、4表的數據，可以看到廣州市、重慶市和沈陽市的公共住房的鄰里社區關系、周邊工作機會、居民素質和公共文化場所評分不高。公共住房社區在偏遠城郊集中建設，不僅加劇貧富分化，強化居住分異現象，限制居民生活質量提升，還對區域社會穩定與文化建設產生消極作用。

5.公共住房建設的產業服務能力弱

通過1、2、3、4表的數據，可以看到廣州市、重慶市、杭州市和沈陽市的公共住房的周邊工作機會、距市中心、就業–居住距離和就近工作地點評分較低。這說明在城市中心區或者繁華商業地區里低技能的工作機會更多，低收入家庭為了節約住房支出，選擇住在城市邊緣地區的公共住房里，確很難在發展滯后的居住地周圍找到合適的工作，只能選擇在城市中心區、繁華商業地區或者產業區（工業區）工作，而上下班通勤時間越長，被雇傭的概率越低。公共住房社區建設地點離勞動密集型（低技能）產業區較遠，對產業區的服務輻射能力差，無法形成有效的人力資源支持。低收入家庭為了保住現有的工作單位、收入狀況、生活質量和消費水平，在工作單位近郊、交通便利、配套服務齊全的區域租賃高價位私人出租房屋，也導致遠離工作地（產業區）的公共住房成了低效率的閑置房屋。

（二）產生公共住房問題的原因分析

1.政府服務為民觀念缺乏

目前多數地方政府的官員公共服務意識淡薄，還沒有完全從高高在上的“官老爺”轉變成為納稅人服務的“公務員”，所以根本不會考慮公共住房的作用如何、效果如何和人們是否滿意。心里想著：“趕緊把手頭工作忙完”“完成工作考核指標”“一心只管悶頭建設，哪管建到何方”“建了就好，總比沒有強”“你需求什么我不知道，但是我知道你沒有更好的選擇”等等。這些都導致公共住房建設只考慮人的居住性需求，卻忽視人的社會性需求和發展性需求。政府在住房上的核心責任是保障居民享有基本的居住條件，因此，政府的工作觀念必須轉變成“服務為民”的觀念。

2.公共住房建設資源匱乏

我國公共住房政策的實施主要依靠地方政府的財政投入，并不全是中央政府的財政投入。這對地方各級政府造成巨大的財政壓力。由于公共住房產權公有，無法實現產權轉移，住房建設成本較高，地方政府在公共住房的建設初期投入大，如果依靠租金收入維持，投入資金流轉回籠速度非常緩慢，給政府造成很大資金壓力。地方政府在土地財政的約束下，面臨著提供教育、醫療衛生、文化、公共住房等一系列公共物品的供給抉擇難題。公共住房的建設，不僅要拿出原本可以出讓賺錢的土地，同時還要減少財政收入，因此，地方政府對公共住房建設沒有動力和積極性。在住房市場上，由于沒有積極的公共住房建設相關政策可以托底，參與公共住房建設的國有企業很少，民營企業就更加稀缺。公共住房變成政府的財政負擔，公共住房建設資源匱乏，建設難度相對比較大。

3.公共住房服務質量監管缺位

陳宏勝，李志剛提出當前我國保障房建設模式為“中央政策+行政首長負責制+分攤建設指標”的行政計劃模式[17]。由于沒有相關的法律法規作為依據，相應的監督管理機制也是很不健全，各級政府在執行公共租賃房政策時，質量監管缺位，政策與管理人員經常更換，地方政府自己投資、建設、監督、管理和運行，擁有行使權與監督權，形成了“自己干、自己管”“自己評，自己優”的局面。地方政府及各個機構由于沒有績效考核的制約，往往會產生相互推卸責任的現象，建設目標很難完成，建設質量就更難得到保證。

4.對公共住房促進作用認識不足

由于很多地方政府沒有意識到公共住房的潛在作用，所以對公共住房建設的重視還不夠，工作力度自然就不夠。陳杰提出應該從國家建設的高度和國家經濟與社會發展的宏觀戰略角度來考慮和匹配住房政策[7]。目前各發達地區均出現以“爭取人才駐留”為目標的區域競爭新態勢。公共住房發揮福利作用是可以服務于新興產業區“人才集聚”的發展需要，可以促成產城融合的新格局。因此，公共住房的促進作用今非昔比。

三、提升公共住房建設質量的措施

城市化已經由“以規模為核心的城鎮化”向“以人為核心的新型城鎮化”轉變，公共住房供給大幅度增加已成為趨勢，因此在建設過程中，公共住房更需要逐步完善相關政策與措施，使其資源配置更有效率和服務質量更符合民生需求。針對新型城鎮化的要求，我們需要做好以下幾點：

（一）做好公共住房建設區域規劃，方便公房受眾的工作生活

公共住房建設區域規劃對于公共住房社會與經濟效用的影響是非常重要的。目前，我國公共住房空間規劃與布局中，還存在公共住房遠離就業和商業地點、交通通勤不方便、配套服務設施缺乏、居住環境較差等問題[18]，這些都直接影響著公共住房的效用。

1.重點考慮公共住房建設區域的交通便利性

通過對低收入階層的住房保障需求分析，可以明確交通便利性成為公共住房選擇的重要影響因素，通勤的不便增加了生活消費支出，這種成本是住房使用的轉移成本。為了降低公共住房成本，政府選擇城郊建設公共住房，為了降低住房使用成本，低收入階層選擇了處于城郊的公共住房，這個看似合理的邏輯關系，卻存在很大的漏洞。低收入家庭需要承擔因為居住公共住房而產生的成本，即居住地偏遠而引發的通勤成本和工作機會損失等。怎樣才能比較合理地解決這個問題？在公共住房建設區域選擇時，政府應同時規劃公共住房與公共交通這兩項利民設施，設計協同一致的公共住房和公共交通規劃，建設方便快捷與價格低廉的公共交通體系，把公共住房居住區與更多的工作機會連接起來，降低低收入家庭的交通成本支出，提高其生活與工作滿意度。

2.重點考慮公共住房建設區域的生活便利性

公共住房政策為社會低收入階層提供良好的生活配套設施。住宅所在區位、小區環境、周邊配套設施等直接影響家庭對居住地點的選擇與住房使用效率。對于位置偏遠的公共住房建設區域，合理設計、規劃和建設社區配套生活設施，如商業街、銀行、學校、社區醫院、超市、農貿市場、派出所和消防隊等，增加便捷的公交線路；減少戶型朝北住房的設計與供應，增設公共場地以方便社區居民的健身與休閑。要規劃公共住房小區與商品房小區的合理搭配，避免功能單一的貧困階層獨居的居住區域，預防將來形成貧民窟。因此，要想真正提升公共住房受眾的居住水平，真正解決低收入住房困難群體的住房問題，需要重點考慮公共住房建設區域的生活便利性，合理規劃建設區域，形成以“區”促“城”，“城”“區”共進的發展態勢。

（二）設計優化公共住房建設方式，提高質量并完善服務功能

根據馬斯洛需求層次理論，我們可將居住需求分為三個層次：基本需求、適宜需求、享受需求。居住基本需求是指滿足生存基本條件，要求簡單的住房結構和實用緊湊的房間面積，沒有裝修的要求，有基本的獨立生活空間。公共住房屬于滿足這類需求的房屋。在我國一些城市的公共住房質量卻存在問題，例如施工不嚴格、墻面脫落和材料劣質等現象，導致部分低收入家庭因為房屋質量問題使生活水平嚴重下降。政府在建設公共住房之前，必須對建設的各方面有明確的規定，防止出現質量不合格的情況，同時在后續建設中也要嚴加管理，確保工程安全質量合格。公共住房在必須滿足基本居住需求的基礎上滿足部分適宜居住需求，否則會出現公共住房使用低效率的情況?？傊沧》拷ㄔO要追求完善的功能和符合標準的質量。

1.公共住房建筑平面格局優化

住宅的空間布局應合理，功能應齊全，做到具備獨立生活空間，根據家庭人數配套臥室、起居室、廚房和衛生間等基本生活空間，這樣更方便公共住房使用家庭的使用需求。廚房和衛生間設施設計要符合炊事和人體衛生行為規律，盡可能做到空間節省、集成高效、功能配套、設施隱蔽、簡潔實用，滿足家庭便捷使用。按照建設部公共住房建設有關文件的要求，主要類型的功能空間分布與套內面積情況參照表5：

表5 公共（租賃）住房各個類型套內面積與功能空間分布列表

2.公共（租賃）住房住宅戶數、層數和層高優化

公共（租賃）住房采用一梯多戶的組合單元，減少公攤面積，提高使用系數。從建設成本的角度出發，小區內住宅的層數應該從11～18 層之間進行合理組合⑤。中心城區范圍內的新建公共住房項目凈容積率控制在2.0～3.0之間，不超過3.0，位于郊區外環線附近的新建公共住房項目凈容積率控制在1.5～2.5之間，不超過2.5。層高的要求要符合商品房建設的要求。通過這樣的標準來規范公共住房建設方式，可以避免公共住房供給的低效率。

（三）利用公共住房綜合治理城中村和棚戶區，實現貧富階層居住融合

工作重點主要集中在公共住房的合理混居上，應避免將公共住房項目過度集中在此類區域，防止不同收入群體在居住空間上進一步分化。公共住房合理選址與規劃可以阻止貧困人口過度集聚和預防貧民窟的形成。公共住房應促進低收入群體和中等收入群體的居住融合，在土地供給、住宅設計和社區建設方面選擇與普通商品住房混合建設為優。在私人住房區域中新建公共住房，促使不同階層混合居住，可避免貧民窟的出現，構建平衡鄰里關系，促進社會各階層有效融合，防止社會動亂，確保正常的社會秩序。在普通商品房小區分散配建一定比例的公共住房，那么混合居住區域的綠地、景觀等配套設施可以共享，這樣可改善公共住房區域的配套環境和設施。因此，加強城中村和棚戶區的治理，對于城中村和棚戶區的規劃、改建和管理要做到“公平、合理、有力、有節”，尊重城中村原住戶的意見，治理違規違法行為，加大懲治力度，避免后期的不良影響。城中村和棚戶區改造的核心是利益如何合理分配。對于城中村和棚戶區的土地征收補償標準，除了按價格補償外，還要考慮失地農民今后如何維持生活，因此需要提供額外的經濟補償。要完善失地農民公共住房建設、分配和管理，“以土地換公房”是城中村建設的基本原則。政府對失地農民公共住房的建設給予財政支持，堅持“多層次、廣覆蓋、可持續、保民生”的方針，加強公共住房建設、分配和管理的監管和執行。對城中村和棚戶區的公共住房管理方式進行改革，健全社區和居委會的機構，要用城市社區的管理理念和管理體制對城中村和棚戶區進行管理，堅持參與式和法治化的城市管理模式。公共住房項目與商品住宅區混合建設，或通過配建的形式，或將商品房小區中的部分供給過剩的商品房廉價（成本價）收購，轉變為公共住房。失地農民可以成本價購買此類公共住房，也可以租用公共（租賃）住房。即解決了失地農民住房難題，又避免形成新的城中村或貧民窟。

（四）合理規劃公共住房建設的產業區域配套，促進產城融合

當前我國公共（租賃）住房規劃建設重在偏遠郊區，遠離產業開發區。當前公共住房服務只集中在弱勢群體上，缺少公共住房服務產業發展，缺少公共住房促進產業區城市新移民落戶的嘗試。厲以寧提出，“上海市相當部分工廠的熟練工人、班組長以上的骨干力量，包括車間主任，都是農民工，他們的農民身份未變，他們的子女不能就近進入公立學校等問題，都使他們游離于城市之外；如果這些人走了，上海的制造業就成了空架子，城市發展需要留住這些人。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲認為，產業園區要轉變土地資源驅動模式，走將產業園與城區功能相融合的“產城融合”模式。產業園區需要服務于產業工人（包括新就業人員、農民工）的公共住房社區，實現產城融合是公共住房供給適應新常態的新功能。在現代產業園區，公共（租賃）住房更多的是服務遠離產業區居住的工業企業長途通勤的員工。葛懷志指出，由于產業工人十分關注住房的配套設施完善和交通便利程度，產業園區科學規劃、選址、設計和建造公共住房，配套完善的產業園區住房生活設施和交通環境，為產業工人提供很好的公共住房福利，可以更好地發揮產業園區公共住房的福利作用[19]。因此，各省市的公共（租賃）住房規劃應以全國統一建設規劃為指導，根據本地的人口結構、收入結構、流動人口規模、城市化速度等因素合理確定產業區公共（租賃）住房建設的實際規模，建設針對產業發展所需的城市新移民的公共（租賃）住房，建設具備半營利性的私人企業經營的準公共（租賃）住房。處理好公共住房服務能力，可以最大限度促進產業人才（新農民工）匯集，給新一輪城鎮化發展創造便利條件。圍繞產業區域的發展，公共（租賃）住房要與商品房混合建設，同時做好配套服務工作。公共住房的質量與功能要貼近產業工人的生活需求，促進外來技術人口的流入，在局部區域維持人口紅利的優勢，服務地方經濟可持續發展。通過環境設施良好的公共住房的提供，緩解產業園區內產業工人買不起房、無房可住的住房困境，降低通勤運行時間與交通成本，推動產業園區向“園區運營+配套”的產業新城模式發展，進一步擴大公共住房的社會與經濟效用。

總之，以人為核心的新型城鎮化是“十三五”時期城鎮發展的重要方向，在新型城鎮化過程中，公共住房將發揮著越來越重要的作用。公共住房建設區域合理規劃、建設方式完善、居住區域有效融合和產業區域配套是使其發揮效用的保障措施，進而更好地完善健全住房供應體系，更好地促進城鄉區域協調發展，更好地服務民生。

注釋

① OD系統包括：TOD以公共交通為導向發展，EOD以生態為導向發展，HOD以醫療保健為導向發展，KOD以知識為導向發展。

② 由中山大學保障房研究課題組于2013年9～10月按分層抽樣方法對廣州12個公共住房社區進行問卷抽樣，每個社區完成20～30份調查問卷，一共收集240個有效樣本。

③ 由重慶大學建設管理與房地產學院于2012年7～8月在重慶市的三個公租房居住小區（民心佳園、康莊美地、兩江民居）隨機選取公租房的承租戶進行發放問卷，總共發放問卷450 份，回收問卷 404 份，其中有效問卷367 份，有效問卷回收率為 81.56%。

④ 由浙江大學建筑工程學院于2010年10～12月按分層抽樣方法對杭州市4個經濟適用房社區（都市水鄉、北景園、丁橋景園和藍橋名苑）發放問卷調查（小區物業代發和實地發放結合）。調研發放220份，回收有效問卷206份，有效問卷回收率為93.64%。

⑤ 超過18 層的住宅相比18 層以下的住宅在樓梯、電梯、防煙前室等設置方面，不管是建筑面積，還是建造及維護的成本將有大幅增加。

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Research on Enhancing the Quality of Public Housing Construction in China——Based on the Planning Layout,the Functional Design,and Service Ability

LI Yan-gang
(Northeastern University Shenyang 110819 China)

Public housing is housing for public benefits and welfare,which is an important basis for maintaining social stability and guaranteeing the people’s livelihood and services.In the new period of urbanization,the public housing research focuses on how to build high-quality housing and utilize them instead of "building or not" and the quantities.Based on a detailed analysis of twice evaluations which are provided by applicants and users before and after living in these houses,problems in the building process are listed,and the public's demands for housing are summarized.Based on the planning layout,the functional design,and service ability,the measures to improve the quality of public housing construction in China are proposed so as to achieve the goal of human-centered new towns.

public housing;planning and layout;functional design;quality of service

C979

A

10.14071/j.1008-8105(2017)02-0010-08

編 輯 劉波

2016-05-10

李延罡（1974-）男，東北大學工商管理學院博士研究生，沈陽化工大學副教授.