房主如果違約買方三招維權

房主如果違約買方三招維權

簽約時詳細約定時間節點

北京市中唐律師事務所主管律師王玉臣認為，買賣雙方在簽訂合同時，一定考慮到未來如果走到訴訟階段，什么樣的條款才能最大程度地保護自己的權益。

“以購買學區房舉例，因為買方購房的訴求最主要的可能是上學，那么在合同中一定要約定清楚賣方戶口遷出的時間、學籍騰出的時間以及相應的違約責任。”王玉臣建議，買房者最好在購房之前，向教育部門咨詢清楚入學政策。

早做網簽防止一房多賣

王玉臣表示，避免賣方一房兩賣的重要手段就是盡快做網簽。

“網簽的工作，一般由中介公司來做。”王玉臣解釋道，所謂網簽，簡單來說就是在確定買方具備購房資格和賣方的房屋產權完整性，雙方簽訂了買賣合同之后，把合同上傳到建委網站，把買賣雙方的信息、房屋的基本情況、房屋的產權信息等內容，到建委的網站進行備案，一旦網簽之后，賣方就不能一房多賣了。

據報道，北京的張女士在購買范某的房屋時，由于中介沒有及時做網簽，導致范某一房多賣。

范某雖然受到了法律的制裁，但張女士的購房款卻未能全額退回，張女士還面臨著通過訴訟等途徑追回損失的問題。

訴訟前進行訴前保全

王玉臣還提醒，在購房者的訴求是賣方繼續履行合同，而雙方又沒有辦理網簽時，一定要盡量在起訴前做一件事情：“訴前保全。”

從立案到分配到具體的承辦法官，到承辦法官通知原告，一般至少需要一個月的時間。如果不做訴前保全，在買方還不知道誰是承辦法官的時候，賣方很可能會通過各種手段，把這套房屋抵押出去，或進行其他的處理。如果房屋的抵押額過高，或者如果房屋因為別的原因被其他人做了保全或查封，那么法院就很難判賣方繼續履行合同。

王玉臣曾經遇到一個案件，買方已經付了全部的首付款，并備好了尾款，繳納了稅費，而賣方在過戶前兩天，通過民間借貸把房屋抵押出去，導致買方的履行合同訴求無法實現，只能將訴訟請求變更為“解除合同，賣家支付違約金并賠償差價損失”。

“買方可以要求賣家賠償20%房款作為違約金，也可以以賣方違約造成損失為由，要求法院判決賣方賠償的金額可以覆蓋交易房屋價格上漲的差價。”律師李松補充道。

但據王玉臣透露，在司法實踐中，受相關司法解釋的限制，法院判賠20%房款作為違約金的情況并不多見。為了盡可能降低自己的損失，讓法院能夠多判，在訴訟過程中，買方一定要盡可能舉證證明自己的實際損失。

（《法治周末》）