當前大環(huán)境條件下房地產(chǎn)開發(fā)研究

摘 要：立足于BIM和房地產(chǎn)供應鏈發(fā)展現(xiàn)狀，提出并設想了在房地產(chǎn)供應鏈信息流管理中融入BIM技術，論文建立了基于BIM的房地產(chǎn)供應鏈的信息流模型的基本框架，探討了BIM信息流模型的信息傳遞方法和安全保障措施。

關鍵詞：BIM 房地產(chǎn)開發(fā) 供應鏈管理 信息共享

一、引言

在我國經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)核心地位和影響力日益凸顯。在日新月異的大環(huán)境下，依托于日趨成熟的信息技術，舊的企業(yè)管理模式正在發(fā)生變化，供應鏈下的管理方式逐漸得到龍頭地產(chǎn)商的重視。近三十年間，SCM在建設行業(yè)的應用越來越得到關注。但怎樣排除房地產(chǎn)業(yè)供應鏈參與方間信息流通的障礙一直是亟待攻克的難題。建筑信息模型（BIM）概念的提出，為其攻克指出了方向。

二、房地產(chǎn)業(yè)供應鏈和BIM

1.房地產(chǎn)供應鏈及供應鏈管理。供應鏈作為一種涵蓋了信息、物和資金流的網(wǎng)鏈模式，以中央企業(yè)為核心，從原材供應為始，經(jīng)中間制造環(huán)節(jié)，形成目標產(chǎn)品，最后通過銷售實現(xiàn)產(chǎn)品向終端消費者的轉移，形成供—產(chǎn)—銷的一體化鏈條。其強調各節(jié)點企業(yè)相互信任與合作，把非核心業(yè)務交給供應鏈中的伙伴發(fā)展自身核心業(yè)務；通過資源共享，優(yōu)化資源配置，降低供應鏈系統(tǒng)的總成本；快速響應需方要求，給用戶創(chuàng)造價值為最終目標。房地產(chǎn)行業(yè)有其特有發(fā)展規(guī)律，故需建成以開發(fā)商為節(jié)點企業(yè)的供應鏈，建立與設計方、建設方、供應方、銷售代理、金融機構、物業(yè)方、顧客之間的長期合作關系，從而壓縮生產(chǎn)成本、提升企業(yè)應對市場變化能力，優(yōu)化服務質量，發(fā)展企業(yè)核心力量。

2.建筑信息模型。供應鏈管理在項目全生命周期內都需進行信息傳遞：地產(chǎn)商在確定發(fā)展戰(zhàn)略、選擇合適供應方時、與供應方間需進行信息溝通、隨業(yè)務開展進行的內部信息互換等。鏈上企業(yè)間大量的信息流通，為信息處理增加難度，也必然影響信息流通效率。作為一種新興工具的BIM，是信息化技術在房地產(chǎn)行業(yè)靈活運用的體現(xiàn)。有以下特征：項目信息流為項目協(xié)同提供支撐；通過智能構件實現(xiàn)二維三維的參數(shù)化顯示、編輯、計算，以項目信息數(shù)字化為優(yōu)勢；可輸出完整的非圖形數(shù)據(jù)報告方式等。若成功應用可為建筑行業(yè)帶來好處：提高交付速度，節(jié)省時間（工期）；更好的交互協(xié)同能力，降低出錯率；節(jié)約成本；提高生產(chǎn)力和工作質量；為企業(yè)創(chuàng)造可觀利潤和商業(yè)機會。

三、房地產(chǎn)供應鏈信息流分析

房地產(chǎn)供應鏈信息流。對于房地產(chǎn)供應鏈，項目前期，房地產(chǎn)商經(jīng)過市場調查及業(yè)主設計需求，獲得業(yè)主需求信息，在項目招采階段業(yè)主信息又將傳遞到下一企業(yè)，在實施階段，總包、分包和其他供應商之間需及時將各自有關項目的進度、材料供貨情況、材料設備價格與質量、房屋質量等信息進行反饋，作為核心企業(yè)的房地產(chǎn)商需不斷與顧客交流溝通，了解并明確顧客的個性需求；并在施工過程中對顧客需求實現(xiàn)動態(tài)化調整，不斷與顧客進行項目信息互換。如此大量的信息在鏈上流動，若出現(xiàn)任一方的信息溝通不暢或信息不對稱，都將給參與企業(yè)帶來損失。房地產(chǎn)開發(fā)過程參與者多，故預示著房地產(chǎn)項目信息的復雜，有效進行信息管理，應建立在正確分析各參與方輸入與輸出信息的基礎上。

四、以BIM技術為依托的房地產(chǎn)供應鏈信息流模型框架

1. BIM信息的創(chuàng)建。房地產(chǎn)項目周期長、過程復雜、規(guī)模大、參與者眾多，不同階段對數(shù)據(jù)的需求也相異，因此應針對項目全壽命周期內不同時期，建立相應子模型。隨著項目的推進，各子信息模型通過對上一階段模型信息的提存、集成處理，形成適用于該階段的模型，亦可針對于某一集成模型形成其子模型，隨項目推進最終形成建筑全壽命周期的全信息模型

2. BIM建模技術。BIM技術可以進行項目信息流的追蹤、組織、傳遞，保證信息完整，避免了出現(xiàn)信息流失，不對稱的現(xiàn)象，優(yōu)化項目全生命周期的信息管理。因而亟需建成可進行建筑全壽命周期的信息提存、擴展、跟蹤的集成平臺，實現(xiàn)全過程信息集成。BIM 的實現(xiàn)需要具體解決的有：信息交換標準、三維數(shù)字技術、數(shù)據(jù)存儲及訪問技術、信息集成平臺。

2.1 BIM的體系支撐是信息交換標準。交互性是BIM的一項重要特點，而要實現(xiàn)信息交互的應建立在對交互信息和交互方法的標準化表達的基礎上，達到信息交換主體之間對數(shù)據(jù)的語義信息的理解不存在分歧。

2.2 BIM的技術支撐是三維數(shù)字技術。BIM技術具有信息集成化的優(yōu)勢，而要進行信息集成需要以項目全生命周期內各階段核心數(shù)據(jù)為依托，需借助3D模型來表達。

2.3 BIM的數(shù)據(jù)支撐是數(shù)據(jù)存儲及訪問技術。房地產(chǎn)項目全壽命周期中信息復雜、數(shù)量大、關聯(lián)多，且包含了結構化的模型數(shù)據(jù)和非結構化的文本數(shù)據(jù)。因此面向建筑全生命周期大量復雜數(shù)據(jù)的BIM化提存、管理、信息搜索與輸送，應以特定的數(shù)據(jù)庫為依托，而進行數(shù)據(jù)的有效訪問則需借助數(shù)據(jù)庫訪問技術。

2.4 BIM的管理支撐是信息集成平臺。建成的BIM模型，主要實現(xiàn)建立、管理、共享功能，同時以溝通平臺和存儲中心為依托。然而為達到項目數(shù)據(jù)的管理與共享，則需通過開發(fā)建成BIM信息集成平臺達到項目信息的提存、跟蹤、擴展、補充功能，保證數(shù)據(jù)的一致、準確，支持數(shù)據(jù)的并發(fā)訪問，通過應用程序接口實現(xiàn)與各階段應用軟件對接。

3.基于BIM的信息流模型。BIM信息流框架涵蓋了資源層、核心層、交互層及領域層。具體模型見圖3，以資源層為中央數(shù)據(jù)存儲中心；以項目信息模型為核心，其運作主要由設計負責創(chuàng)建和修改，貫穿于項目整個壽命期，同時房地產(chǎn)供應鏈上其他參與者可隨用隨取。交互層則作為線上交互平臺，以信息門戶或Autodesk Buzzsaw應用平臺為依托達到交互功能。領域層則需多主體參與，如設計單位參與信息模型的構建；承包商創(chuàng)建施工信息模型；供應商創(chuàng)建供應信息模型；業(yè)主則創(chuàng)建運營信息模型。

4. BIM信息流模型的信息傳遞及安全控制。BIM“數(shù)據(jù)庫”的更新擴充貫穿于項目整個壽命期，從項目前期規(guī)劃期就正式建立，后期隨著項目開展擴充，不同階段鏈上企業(yè)從中提取信息，最終達到一次建模無限利用。

房地產(chǎn)供應鏈節(jié)點企業(yè)輸入與輸出數(shù)據(jù)具有差異性，且部分數(shù)據(jù)涉及合作方商業(yè)機密，故信息安全極重要。應構建以BIM 技術下房地產(chǎn)供應鏈信息流模型為依托的安全控制模型，見圖4。該模型按照鏈上企業(yè)的不同信息需求，由核心企業(yè)業(yè)主擔任數(shù)據(jù)庫管理者，同時不同的企業(yè)對應著已分割好的信息模塊，不同模塊具有不同的管理及進入權限，參與方只有驗證通過，才能夠獲得其需求信息。

五、結語

顛覆房地產(chǎn)業(yè)的BIM，將項目以數(shù)據(jù)方式輸出，不僅能促進項目壽命期各階段的知識共享，同時可維護項目參與者之間更密切的長期合作。但當前BIM依處在推廣時期，其障礙在于該技術的應用成本太高，造成需求方應用BIM的動力不足。故亟需刺激房地產(chǎn)供應鏈的各節(jié)點企業(yè)意識到 BIM 會帶來的發(fā)展機遇，從而自主自愿地去使用。伴隨著BIM在建筑行業(yè)的推進，以該技術為依托的房地產(chǎn)供應鏈的信息流模型也將會得到廣泛推廣。

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作者簡介：祁萍（1990—）女。陜西富平人。碩士。助教。楊凌職業(yè)技術學院教師。研究方向：工程管理、工程造價。