我國房地產金融創新存在的主要問題及對策探析

摘要：在以政府主導的金融運行模式的中國特色金融體系下，房地產金融應該朝著怎樣的方式發展，如何更好地發揮金融機構、金融產品對房地產行業的支持作用，是值得研究的課題。因此介紹房地產金融概念和我國目前房地產金融創新存在的主要問題，以及在房地產金融創新方面提出相應的思路，來促進房地產金融高效有序運行很有必要。

關鍵詞：房地產金融；金融創新；金融發展

自20世紀90年代我國市場化住房體制改革以來，房地產金融得到了發展，在調節房地產市場運行、維持金融市場穩定、促進宏觀經濟發展等方面發揮了重要的作用。但因為我國房地產金融相對其他金融市場而言起步較晚，整體來說市場還不夠成熟，結構相對單一，發展程度落后于我國金融市場的整體水平，其對房地產發展的促進作用尚未完全發揮出來。所以，我們要明確房地產金融的意義，尋求途徑改善房地產金融發展中存在的問題，從不同角度支持其創新，讓我國房地產金融得到進一步的發展。

一、房地產金融概述

房地產金融是指圍繞房地產行業的開發、銷售、購買等各個環節，通過信用渠道、貨幣渠道所進行的各種籌融資活動和相關金融服務的各種資金融通活動的總稱。房地產具有金融產品的特性，根本上來說具有金融的屬性，企業通過房地產金融可以進行價值轉換。從目前發展來看，房地產投資有著越來越大規模的資產需求，房地產與金融結合發展創新吸收社會資金，通過各種金融產品、金融工具向房地產企業提供廣泛的資金來源，是前進方向。

二、房地產金融創新的作用

（一）促進資金流通

房地產金融創新的一個重要作用即是促進資金的流通，房地產金融在金融產品與金融工具等方面，給房地產投資者提供了更多的選擇，房地產金融創新在市場產品的開發與供給上，讓投資者的投資范圍更加廣泛，市場的金融體系和市場的流通渠道拓寬不少，投資者因此在一定程度上降低了成本，投資者的資金限制也減少了，并且得到了很高的回報率，確保了金融資金的流通。

（二）提高經濟效益

創新和發展房地產金融，有助于融通社會資金，緩解由于房地產企業資金不足且依賴于銀行借貸造成的風險集中情況，房地產企業發展帶動居民消費，證券市場發展，有利于資金使用效率提高，增加多環節資金使用，加快企業和銀行等主體的經濟代謝，提高經濟效益。

（三）增加社會福利

增加社會福利是房地產金融創新的重要作用之一，同時是房地產金融創新的特色，房地產金融創新給大眾消費者創造更多種類的金融產品和優質的服務，房地產金融的創新在一定程度上減少了經濟壓力，從而促進消費的增長，帶動社會福利的不斷提升。

三、我國房地產金融創新的不足之處

（一）房地產企業的融資渠道存在局限性

在我國，房地產的融資渠道主要在于銀行信貸，由于存在巨大的利潤空間，投資房地產有著巨額利潤，大量銀行信貸資金愿意進入房地產行業，房地產信貸額度占銀行信貸比重非常大，導致資金風險集中，銀行也承擔著絕大部分房地產金融市場風險。由于房地產行業對資金需求量大，從開發到竣工每個環節都是很大的支出，直到銷售或者出租時才能獲得收益，期間費用也極其高昂，像廣告宣傳費用、辦公費用、員工工資等。根據中國人民銀行統計數據顯示，我國房地產開發資金中有七成以上是直接或間接來源于銀行。相比而言，在西方發達國家，房地產企業開發資金一般不從商業銀行獲得，更多是靠各類基金進行融資。比如美國的房地產資金來源比重為15%是銀行貸款，70%是企業其他渠道融資而來。很明顯，單一的融資渠道造成了風險過度集中，一旦從買地到開發、建設、銷售中的某個環節出現問題，很容易造成資金回流受阻，房地產金融市場動蕩，影響整個金融體系穩定。

（二）房地產金融創新產品較為單一

我國房地產金融創新產品種類不足，同質化現象普遍存在，層次較低，房地產類股票、債券、信托、基金等金融工具發展還比較滯后，而且，房地產類金融產品設計合理性較差，比如房地產信托產品期限短，比較多在1-2年，但房地產行業開發需要更長的周期，一般長于兩年，房地產信托產品期限短于房地產企業開發期限，造成了這種金融工具對解決房地產企業流動性不足的有效性并不明顯。

（三）房地產金融市場體系尚不完善

當前我國房地產金融市場主要發展的是一級市場，二級市場的市場容量還有待提高，發展不足，發展空間不夠完善，缺乏信譽的市場無法滿足房地產金融市場投資者與消費者的需求，單一的銀行體系阻礙了房地產金融創新的發展，有必要建立多層次的房地產金融市場體系。金融市場的持續穩定運作，離不開強大的金融體系作為支撐，比如便捷的融資平臺、服務咨詢渠道、經營管理建議等等。而我國房地產金融體系不夠健全，甚至存在較多的漏洞與空白，在這種環境下，房地產企業的信貸、咨詢等業務無法充分開展，我國房地產企業的經營風險也會在企業的運作過程中不斷暴露，最終對企業的生存造成致命的影響。因此應該完善我國房地產金融市場體系，從而提高房地產金融的發展質量。

（四）金融機構的參與比較有限

我國的房地產市場，通常只包括開發商、銀行和購房人三者，金融機構的參與較少，市場化水平還比較低。因為缺少機構投資者的參與，難以發揮出其他市場參與者在平衡供求，穩定房價上面的作用，導致開發商在銷售住房時，常常會出現供求不平衡的情況，使得銷售成本造成的房價波動加劇，同時提高了給開發商貸款的銀行的信貸風險，也不利于發揮出其他金融機構對市場的貢獻度。

四、我國房地產金融創新的應對之策

（一） 實行房地產企業融資渠道多元化

針對我國房地產企業融資渠道有限性造成的銀行信貸風險集中問題，應采取相應拓寬房地產企業融資渠道分散投資風險的措施。電子信息技術發展很大程度上促進了互聯網金融的發展，人們越來越依賴于互聯網金融，房地產企業應該抓住這樣的機會，打破傳統融資概念的局限，充分發揮互聯網技術拓寬房地產企業的融資，并且可以在一定程度上降低融資成本，為房地產企業的發展創造有利的融資條件。實現房地產企業融資渠道多元化，首先要積極推動銀行信貸資產證券化，通過將銀行釋放出的貸款轉賣給證券市場上的投資者，能夠分散和轉移銀行信貸風險、優化銀行資產結構、提高銀行資金流動性。目前房地產金融證券化發展確實緩慢，因此我們要提高對證券化發展的重視程度，完善相關法規制度，敢于在一定程度上進行創新嘗試，從而真正發揮證券化的作用。2005 年 3 月，國務院批準國家開發銀行和中國建設銀行進行住房抵押貸款證券化試點，這標志著住房抵押貸款證券化在我國正式拉開序幕。建設銀行于當年年底發行了“建元”，意味著我國房地產金融市場上真正意義的住房抵押貸款證券化（MBS）的創立。

（二）加強房地產金融產品創新

我國房地產金融創新產品的種類不足、質量差，在很大程度上阻礙了金融創新的進程，因此，房地產行業要關注對金融創新產品的豐富，以此吸引投資者、消費者的關注，從而促進與房地產有關的股票、債券等的發展。在互聯網金融充分發展、傳統金融業務互聯網化的大環境下，大力發展住房產業投資基金、住房債券、房地產信托、指數化等金融產品，在確保金融產品的安全性、規范性與創新適度性的基礎上，加快房地產金融產品創新，吸收社會資金進入房產開發和保障領域。例如房地產信托投資基金（REITs） ，目前我國還處于探索階段，為了更好推動我國REITs的發展，應充分借鑒外國的先進經驗。首先，應參照西方國家的相關法規，對我國房產投資信托基金的相關法規進行完善，對房產產權的登記、交易管理制度進行補充和修訂。其次，應對信托機構等加強監督和管理，強化信托行業的自律機制，保障REITs的規范發展。第三，要完善信息的公開化制度，讓信息的需求者能夠及時快速得到房產信息、相關的政策信息和金融信息等，推進我國REITs的發展進程。

（三）完善房地產金融市場體系

一個發達的、健全的房地產金融市場是由一級、二級市場都健康全面發展的多層次市場組成的。一級市場是發行市場，包括如住房抵押貸款市場、房地產開發信用借貸市場等；二級市場是流通市場，是房地產信用的再交易、再流通市場。而我國現有情況下，相對于一級市場的快速發展，二級市場處于萌芽狀態，兩級市場的發展存在著很大的差異性。這就要求完善金融市場的資源優化配置，進行一級市場完善的同時，也要大力發展二級市場。合理適度開發住房抵押貸款的股票市場和證券， 進行不斷的交易，并且不斷地流通，分散一級市場的風險，對債權進行轉移。通過對金融市場結構的優化，縮小一級市場和二級市場發展差距，在注重房地產金融一級市場發展的同時，在風險可控的范圍內積極探討發展房地產二級市場，促進二級市場創新與發展，突破房地產金融市場體系的瓶頸制約。

（四）增強房地產金融機構的作用

同我國住房由開發商直銷的方式不一樣，國外很多開發商在進行住房銷售時是通過投資機構以代銷的方式來實現的，對那些不能按時銷售出去的房子，投資機構先用自己的錢將其買下，再進行銷售。不僅如此，機構投資者在住房市場出現供求不平衡的現象時，可以拋出和持有住房來緩解供求變化帶來的房價波動，與我們所理解的投機不同，這種方式更多的是起到平衡供求，穩定房價的作用。借鑒國外發展經驗，可在我國增加房地產貸款擔保機構、房地產保險公司等房地產金融機構的數量，為房地產市場的發展提供支持與保障。可由我國相關政府部門成立房地產貸款擔保協會，給房地產企業提供資金支持，促進房地產企業的資金規劃合理化，采取這樣的方法，為居民提供資金擔保，減小了居民對于資金的憂慮。再者就是成立專門的房地產金融保險公司，公司可開展房地產抵押貸款保險、項目保險等保險業務，更好地為金融創新提供服務，形成一個健全而完善的房地產金融機構體系。

結語

綜上所述， 我國房地產金融創新盡管取得了一定進展，但依然面臨著很多問題和挑戰，隨著全球經濟金融的發展，我國房地產金融創新也是迫在眉睫，集中注意力多方面穩健發展房地產金融創新市場，有助于促進金融市場有序高效運行，推動宏觀經濟發展。

參考文獻：

[1]李英賢.我國房地產金融發展現狀探析[J].河北金融，2016，03：39-40+42.

[2]曾凡峻.房地產金融的風險及防范[J].現代商業，2016，08：145-146.

[3]丁慧麗.我國房地產金融創新面臨的突出問題與對策[J].今日財富，2016，14：54-55.

[4]郭連強，劉力臻.我國房地產金融創新的有關問題研究[J].求是學刊，2015，03：63-70.

作者簡介：

藍雅卿（1994- ），女，福建漳州人，華東政法大學商學院2016級金融學碩士研究生。