“商住房”還能起死回生嗎？

黃志龍

過去近十年針對住宅市場的調控效果，都被龐大的“商住房”市場所沖抵或削弱了，也成為房地產調控被戲稱為“空調”的原因之一。

3月份以來，全國范圍內房地產調控層層加碼，特別是北京“商住房”市場遭到了“3·26新政”的核彈攻擊，3月30日，廣州及時跟進，實施了與北京相似的“商住房”調控政策，這讓投資者感受到了前所未有的寒意。那么，全國范圍內的“商住房”政策、價格和市場前景怎樣，是幾乎所有投資者和自住者關注的焦點。

“商住房”長期處于政策和法律的“灰色地帶”

要討論“商住房”前景，首先需要從“商住房”的法律地位和發展歷史說起。按照1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。由此可以看出，法律界定十分清晰，法律意義上的“商住房”的土地使用性質并不存在，這也是本文和大多數分析文章在“商住房”上加上雙引號的原因。

然而，在北京、上海等一線城市，由于常住人口居住需求巨大，2000年以來，一些以商業、酒店、辦公為名立項的項目，通過分割產權，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，改變商業立項的使用屬性，將“類住宅”作為賣點，

少數項目還打“擦邊球”式地引入了民水、民電甚至民用天然氣，個別項目甚至還可以落戶。

從需求層面來看，2010年以來，北京、上海等一線城市出臺嚴格的住宅限購政策，“商住房”由于不限購而變得更加搶手。特別是在房價一路上漲的大環境下，“商住房”也成為無購房資格家庭的過渡之選，同時也不可避免地成為炒房者的“天堂”。

對于“商住房”的風險，決策部門早有提示。2007年，北京市住建委就曾針對“商住房”項目發出風險提示，強調這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中的相關規定，應謹慎投資。2011年，北京市下發相關通知，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

然而，出于利益驅動和迅速回款的需求，再加上有關部門審批和后續驗收環節把關不嚴，大量開發商將商業、辦公項目改為類住宅產品銷售，相關風險被各方選擇性忽視了。

三方面原因促使北京對“商住房”痛下殺手

等到2017年3月26日，“3·26新政”出臺，對北京“商住房”市場堪稱“核彈式打擊”，個人購買“商住房”的空間和意愿幾乎完全消失。那么，北京為何會對“商住房”痛下殺手，“3·26新政”出臺的原因和動機又有哪些？

首先，“商住房”已占據北京新房市場的半壁江山。根據亞豪機構統計，北京“商住房”成交套數從2010年的19077套，上漲到2016年的67609套，漲幅為254%，成交均價從22959元/平方米，上漲到30069元/平方米，最近“3·26新政”時，已漲至44663元/平方米。2016年，“商住房”成交量占北京新房總成交量的比重為58.7%。“商住房”市場規模和價格的一路狂飆，已嚴重影響到北京房地產市場的長期健康發展。

其次，“商住房”已成為炒房者和投機客的天堂。不可否認，在無資格或無能力購買住宅情況下，許多剛需家庭選擇“商住房”作為過渡性階段和“上車”的選擇。然而，在天量交易規模下，由于不受限購政策影響，“商住房”市場中的投資需求和炒房者比重大幅高于住宅市場。特別是在被譽為“北京樓市風向標”的通州樓市，投資客和炒房者一人購買數套甚至數十套“商住房”的現象并不鮮見。因此，過去近十年針對住宅市場的調控效果，都被龐大的“商住房”市場所沖抵或削弱了，也成為房地產調控被戲稱為“空調”的原因之一。

最后，“商住房”大發展與北京疏解低端產業的方向不符。按照最新發布的《北京城市總體規劃（2016年-2030年）》（草案），至2030年北京市人口將控制在2300萬以內。因此，疏解非首都功能和低端產業，將成為未來北京市城市發展的既定方向。“商住房”土地作為商業用地，本來是用于建設高端寫字樓、商業中心來吸引高端產業，卻被改造成為低端產業和外來群體相對集中的區域，這顯然與北京產業轉型升級的要求不符。

全國“商住房”市場將發生哪些變化？

“商住房”作為住房市場的灰色地帶，其合規化將是大勢所趨，在合規過程中，“商住房”的價格、市場格局也將發生深刻變化。

首先，全國“商住房”合規化將是大勢所趨。如前文所述，“商住房”在土地性質上屬于商業地產，作為普通住房出售始終處于政策灰色地帶。雖然目前筆者無法斷定還會有哪些城市會跟進實施北京“商住房”新政，但從北京今年以來封堵“假離婚”、虛假收入證明等政策漏洞的方向看，全國范圍內“商住房”合規化將是大勢所趨，這也是構建房地產健康發展長效機制的重要組成部分。對于普通投資者而言，“商住房”合規的利劍將始終高懸，何時落地要看政策的需要。如今年以來，上海市已經暫停了“商住房”的網簽，停止了“商住房”的上下水、用電等配套設施，由此可見，上海跟進實施北京“商住房”新政的可能性不小。

其次，“商住房”持有者將以企業和機構為主。近年來，決策部門發展房屋租賃市場的決心越來越明確，思路也越來越清晰。今年的中央經濟工作會議公報特別強調“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展”。2016年6月國務院出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，該文件強調“充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平”，以此作為“培育租賃住房供應主體”的首要舉措，同時還制定了一系列發展住房租賃企業的支持政策。因此，開發商在建和未售出的“商住房”出路將是：由房企自持，或出售給住房租賃企業；同樣，一部分個人持有的“商住房”將以合適的價格出售給住房租賃企業，或者自住和出租。

最后，一線城市“商住房”價格下調的底線為50%左右。之所以做出這一判斷，有兩方面的原因：一是“商住房”的貸款比例為50%，一旦價格下調幅度超過50%，將觸及商業銀行的邊際安全線，增加金融機構的房貸風險，這是決策部門所不能容忍的；二是從投資價值看，經過過去一年多的價格飆升，北京、上海等一線城市“商住房”的租金回報率僅為1.5%-2%，如果價格出現50%左右的下降，“商住房”的租金回報率將上升到3%-4%，接近銀行長期存款的利率水平，一部分已持有“商住房”的個人投資者將出現“炒房”向“租房”的轉變，也能吸引萬科這類有意進入長期租賃市場的房地產企業資金進入，以獲取長期穩定的投資收益。

（作者為蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任、高級研究員）