去庫存和調控并重而行

宋慧芳

2017 政府工作報告定調房地產主基調為“分類調控、有保有壓”，同時提及今年棚改目標與支持特色小鎮建設。

3月5日，第十二屆全國人民代表大會第五次會議開幕，國務院總理李克強作政府工作報告。對于備受關注的房地產，報告圍繞“因城施策去庫存”進行了闡述。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，本次政府工作報告重申“因城施策去庫存”的導向，其包含兩點含義：第一，2016年全國房地產市場銷售較好，但依然有很多城市面臨高庫存的問題。所以去庫存依然是2017年的工作重點。從這個角度看，三四線城市高庫存的區域不會有政策收緊的可能，甚至還會有購房政策繼續寬松的可能。第二，因城施策的做法體現了目前全國房地產市場差異性的特點，所以后續對于全國房地產市場來說，差異化的調控做法依然會得到體現，甚至對于三四線城市來說，市場差異性依然較大，后續對于此類三四線城市結構差異的特點，依然要采取因地因城因區的差異化調控思路。

政策平靜外表下的調控決心

從習近平主席在2月28日的中央財經領導小組第十五次會議上關于地產行業的表態，以及李克強總理2017年的政府工作報告中對行業的觀點來看，目前管理層對于2016年10月以來的市場調控策略還是基本認可的，但房價上漲較快的城市在3月份紛紛出來升級了的限購政策，也體現出各地政府在抑制房價上的決心。

目前的政策焦點還是圍繞2016年年底所提出的“建立長效機制”來進行中長期政策的制定，維持市場的穩定和局部城市的去庫存，個別房價上漲過快的城市還是以局部調整和限購升級等手段來進行抑制。盡管管理層表述態度平緩，3月以來由地方政府主導的調控升級，是行政措施收緊的直接體現。分類調控的執行最大程度上發揮各地政府的自住調控意識，加強分類調控因城施策，在房價上漲過快的區域和具備顯著的投資行為的城市，其中包括一二線核心城市，不排除在某些強三線城市，堅決提升限購政策執行力度，通過需求限制的方式穩定區域市場的價格。

從最近的出臺政策城市來看，南昌、杭州為兩個二線省會城市，紛紛升級限購政策，其中杭州本地戶籍居民從不限購變為限購兩套，外地戶籍購房社保繳納年限由1年延長至2年。此外，環北京各區縣，紛紛出臺限購政策。目前北京周邊已經有9個地區（崇禮區、淶水縣、 涿州、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣及天津市下屬的武清區）。執行了限購政策，張家口崇禮、保定淶水及涿州都開始執行外地戶籍限購政策，抑制投資性需求對于城市房地產市場的擾動。

關于房價和供地方面的調控，嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時總結說，本次政府工作報告提到，房價上漲壓力過大的城市要合理增加住宅用地，這就意味著后續房價上漲過快的城市會有積極供地的可能。此類城市主要包括北京、天津、濟南、上海、杭州、廈門、深圳、重慶等一二線重點城市，同時對于類似廊坊、燕郊、大廠、香河、涿州、固安、永清、昆山、太倉、嘉善、佛山、東莞、珠海等三四線城市來說，也會考慮積極供地。此類城市往往外來人口相對多，是后續積極供地和引導住房需求釋放的重點區域。所以后續在供地方面，會采取“一大一小”的供地思路。大城市重點開拓郊區市場用地和市區存量用地開發，而小城市重點圍繞新興城區比如說高鐵新城積極供地。對于這些城市積極做好了供地和控制房價的問題，那么房價過熱的現象可以得到更好地抑制。

3月8日消息，兩會期間，住房和城鄉建設部部長陳政高在做客新華網《部長之聲》時表示，當前已經出臺了若干的調控政策，還儲備了若干個調控政策，“這些政策足夠我們調控市場所用”。

棚改助力去庫存有序進行

去庫存問題從2015年的經濟工作會議以來，就成為現階段房地產行業最重要的問題，也是所有政策圍繞展開的核心問題，而從2016年中央經濟工作會議以來，已經將普遍的去庫存，更加聚焦到三四線城市的去庫存問題上面。

據廣發證券數據顯示，從絕對庫存水平來看，經過2016年的市場銷售大年，重點城市的短期庫存水平已經下降至2009年以來的低位，在建未售以及現貨庫存規模累計去庫存周期僅為15個月左右，可以說2015年以來的整體去庫存政策已經取得了較好的效果。從結構來看，剩余大量以土地和停工形式存在的庫存依舊主要分布在三四線城市，若考慮到商業和辦公業態的庫存，則整體庫存壓力依舊不容處于高位，因此從2016年底開始，特別是一二線城市為了限制房價的過快上漲和投資性需求，重提限購政策，而去庫存政策主要針對三四線等庫存水平較高的城市展開。

正如嚴躍進在接受采訪時的表述，在去庫存政策的指導下，未來一段時間三四線城市整體的政策環境仍然將處于相對寬松狀態，在政府工作報告中，特別提到了要支持三四線城市的居民自住和進城人員購房需求，說明一段時間內三四線城市還將以需求引導為主，支持外來居住以及內生剛性及改善性需求。此外銀監會主席在最新的發言中也表明，將會在三四線城市適當增加住房按揭貸款的支持力度。

關于棚戶區改造，報告提出了2017年的棚戶區改造目標為600萬套，與2016年的計劃基本持平，同時強調要因地制宜提高貨幣化安置比例。按照過去幾年的貨幣化安置比例增速測算，2017年整體棚戶區改造貨幣化安置比例有望達到60%，可幫助商品房住宅去庫存面積達到3.2億平米，同比增長28%，通過提升居民支付能力來支持三四線城市去庫存。

棚戶區改造最早在2009年提出，作為民生政策，主要是為了改善棚戶區居民的居住狀況，并且盤活存量土地。從2015年開始，國家實施了棚改三年計劃，計劃到2017年底完成1800萬套的改造任務，并在當前的政府工作報告中開始提出加大保障房和棚戶區改造的貨幣化安置，通過貨幣補償的方式替代了原有的實物補償，即解決了重復建設問題，又幫助去庫存。

除了棚戶區改造外，包括保障房在內的民生性住房政策都在考慮通過貨幣補償的方式來實現。據廣發證券了解，2014年全國民生住房政策計劃新建安置居住類住房共700萬套，包括棚戶區改造470萬套，按照套均面積70平方米計算，新增開工居住性住房共4.9億平方米，占全年新開工的商品房住宅面積12.5億平方米的39%，大量的重復建設不但占用了寶貴的土地資源，又產生了新的庫存問題。

2016年全年棚戶區改造開工606萬套，其中貨幣化安置比例達48.5%，與2015年相比提升了18.6個百分點。通過貨幣化安置，可以減少回遷房建設面積達2.05億平方米，住建部表示2016年棚改貨幣化安置從市場上購房2.5億平方米，占全國商品房住宅銷售總面積的18.2%，占2016年底全國住宅待售面積的62%。減少保障性住房建設，增加了商品性住房的合計去庫存效果達到了近4.55億平方米。

嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，本次政府工作報告明確棚戶區建設和改造等內容，這說明未來對于棚戶區的改造力度依然會強化。在嚴躍進看來，棚戶區改造，除了可以在一定程度上助力三四線城市的去庫存難題，讓部分棚戶區快速解決住房問題的重要保障，同時也是讓此類區域快速脫貧進而達到報告中提及的“創造新生活”的一個有效途徑。