農村土地承包經營權流轉的法律問題（上）

楊曉峰

法律在線

農村土地承包經營權流轉的法律問題（上）

楊曉峰

特約律師：楊曉峰

具有蔬菜、政治經濟學、工業經濟管理、法律專業知識背景，有國家行政機關和公司總經理執業經歷。為湖北省和武漢市部分涉農國家行政機關、企業、事業單位的法律顧問；長期從事涉農法律服務和事務，是湖北省涉農方面的知名法律專家。主要從事農業法、農業技術推廣法、種子法、農業機械化推廣法、合同法、公司法、侵權責任法、勞動合同法等方面的理論研究。擅長農業法律實踐、農業政策和農業管理疑難問題研究；商務合作伙伴經濟實力、履約能力和信用水準在法律層面上的甄別；合同履行利益最大化和風險最小化條款擬定和談判；體現一定意志的法人內部資源合法化整合；民商事糾紛的斡旋和調停等。

重慶市壁山區劉先生問：我是外村人，從某村民委員會處承租了13 340 m2土地從事蔬菜生產，在承租的第2年，鎮上修路要占壓我的承租地近1 334 m2，我要求村民委員會按減少后的實際承包面積計算租金，但村民委員會不同意，強調這些地是本地多家原村民自愿委托給村民委員會集中對外出租的，原村民集中連片的地是13 340 m2，村民委員會收到13 340 m2地的租金后再分配給各農戶，如果租金減少了，村委會不好辦，而且實際減少的地，有的農戶多，有的農戶少，有的甚至沒有減少，這樣的話村委會怎么分呢？

我的問題是，我沒有與原村民簽訂租地合同，我與村民委員會簽訂租地合同時也沒有說明土地實際面積因任何原因變化而租金不變，我要求因道路建設使我實際承租的土地面積減少而相應減少租金合理嗎？

重慶市壁山區劉先生提出該問題后，河南的金先生提出了農村土地承包經營權證的管理問題，廣西的桃先生也提出了與農村土地承包經營權流轉及交易有關的問題。

“在線律師”：

重慶的劉先生、河南的金先生、廣西的桃先生好！您們提出的問題是關于我國農村土地承包經營權、農村土地承包經營權流轉和流轉管理的有關法律規定問題。由于我國地域廣闊，經濟發展水平各異，農村土地面積、農業耕地面積和農業人口狀況不一，全國各省以及許多省轄市制定了適應當地社會經濟發展狀況的相關地方性法規、規章或規范性文件，我在這里僅就國家層面的法律規定作一些介紹，必須強調的是，某地這類問題的解決，必然要同時適用當地的法律規定。

對于您們提出的問題，我分3個部分來回答，第1部分是農村土地承包經營權流轉管理的主要法律規定；第2部分是農村土地承包經營權證管理的法律規定；第3部分是農村土地經營權流轉及交易的一些規定。本篇是第1部分。

1 農村土地承包經營權流轉的方式

關于我國農村土地承包經營權流轉，農業部根據《農村土地承包法》專門制定了專項法律規定，即《農村土地承包經營權流轉管理辦法》。

在中國大陸，農村土地承包經營權流轉主要采取轉包、出租、互換、轉讓的方式。至于是否還可以采用其他方式，法律并無禁止，只要遵循農村土地集體所有、原土地承包經營權人首包利益得到保護及流轉自愿和不改變土地的農業用途這3個原則，我認為其他的經營權流轉方式均可以嘗試。

①轉包 根據 《農村土地承包經營權流轉管理辦法》的規定，轉包是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。

轉包只能在同一集體經濟組織內完成，即村民委員會或村民小組成員之間進行。

②出租 土地承包經營權出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。

出租主要發生在同一集體經濟組織內、外之間，即村民委員會或村民小組成員將自己的土地承包經營權向同一集體經濟組織以外的人或組織出租，承租的若是組織，其組織成員或股東可以包括本村民委員會或村民小組的成員。

③互換 互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。它實際上是同一集體經濟組織內部成員的地塊調劑，往往由農業生產的物理性和經濟性因素所致。

④轉讓 轉讓是指承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經營權部分或全部滅失。

根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》的規定，農村土地承包經營權流轉還有入股的方式，入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營；其他承包方式的承包方將土地承包經營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業生產經營。

2 農村土地承包經營權流轉的原則

農村土地承包經營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協商、依法、自愿、有償的原則。

農村土地承包經營權流轉不得改變承包土地的農業用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經濟組織的合法權益，應當規范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。

3 農村土地承包經營權流轉的當事人及權利和義務

農村土地承包經營權流轉的當事人有發包方，即村民委員會或村民小組；承包方，即從村民委員會或村民小組處取得農村土地承包經營權的村民委員會或村民小組成員；農村土地承包經營權流轉的受讓人，即農村土地承包經營權通過轉包、出租、互換、轉讓等方式獲得該農地承包經營權的接受人。

承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。

農村土地承包經營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規定允許從事農業生產經營的組織和個人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。農村土地承包經營權流轉方式、期限和具體條件，由流轉雙方平等協商確定。

承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案；以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出轉讓申請。受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。

農村土地承包經營權流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳。受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。

受讓方應當依照有關法律、法規的規定保護土地，禁止改變流轉土地的農業用途。

4 流轉合同

承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：雙方當事人的姓名、住所；流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；流轉的期限和起止日期；流轉方式；流轉土地的用途；雙方當事人的權利和義務；流轉價款及支付方式；流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理；違約責任。

5 流轉管理

發包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，并報告鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門。承包方轉讓承包土地，發包方同意轉讓的，應當及時向鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門報告，并配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當于七日內向承包方書面說明理由。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統一文本流轉合同，指導簽訂。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記；以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更等手續。

采取互換、轉讓方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，并依照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定辦理。

農村土地承包經營權流轉發生爭議或者糾紛，當事人應當依法協商解決。當事人協商不成的，可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府調解。當事人不愿協商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

回答重慶市壁山區劉先生的問題如下：由于劉先生是與村民委員會簽訂的承租合同，因鎮上修路占壓承租地近1 334 m2，劉先生要求按減少后的實際承包面積計算和支付租金合理。

楊曉峰，湖北瑞通天元律師事務所，武漢市江漢區新華路589號大武漢1911寫字樓A座9樓，430022，電話：13907178953，傳真：027-59625789

2016-11-04