江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀分析及發(fā)展建議

劉坤

摘要：近幾年，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大部分的社會(huì)資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重要分支，也隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展走上了快速發(fā)展的道路，其涉及房地產(chǎn)抵押估價(jià)、征收估價(jià)、拍賣估價(jià)等諸多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。本文對(duì)各大行業(yè)網(wǎng)站（中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)、江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)、全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái)、國(guó)家數(shù)據(jù)）和行業(yè)各大報(bào)告提供的數(shù)據(jù)報(bào)表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、整合，對(duì)江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題進(jìn)行量化并深入分析，最終給出行業(yè)的發(fā)展建議。

Abstract： In recent years， the real estate industry has rapid development. Most of the social capital flows into the real estate market. Real estate appraisal industry is an important branch of the real estate industry， which has rapidly developed with the rapid development of the real estate industry. It involves a lot of economic activities， such as the mortgage valuation， collection valuation， auction valuation of real estate and so on. This paper statistics and integrates the data from the industry report and the major industry web sites which contains CIREA， JREAA， NBSC. The existing problems and present situation of the real estate appraisal industry in Jiangsu province are quantified and the suggestions good for development are put forward.

關(guān)鍵詞：江蘇省；房地產(chǎn)估價(jià)；現(xiàn)狀；建議

Key words： Jiangsu Province；real estate appraisal；present situation；suggestion

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）14-0003-04

0 引言

江蘇省作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)水平領(lǐng)先的長(zhǎng)三角地區(qū)，2016年全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為76086.2億元，較去年增長(zhǎng)7.8%，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)也蓬勃發(fā)展，2016年全省房地產(chǎn)投資8956.37億元，較去年增長(zhǎng)9.8%。房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，但由于我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚、發(fā)展歷史不長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)不足，同時(shí)地域的差異化以及脫鉤改制的影響，使其在迅速發(fā)展的同時(shí)也伴隨著不少問(wèn)題。估價(jià)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始脫離社會(huì)的腳步，我們不得不對(duì)行業(yè)的現(xiàn)狀和問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出一些發(fā)展建議。本文在分析了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的的機(jī)構(gòu)、人員業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，通過(guò)搜集各項(xiàng)報(bào)表數(shù)據(jù)，分析出行業(yè)存的問(wèn)題及原因，最終結(jié)合現(xiàn)狀提出一些發(fā)展建議。

1 江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展概況

1.1 江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立情況

截止2016年底，從資質(zhì)來(lái)看，全省一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有55家，占比9.63%；二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有156家，占比27.32%；三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有124家，占比21.72%；一級(jí)分支有211家，占比36.95%；剩余少數(shù)是25家暫定三級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，占比4.38%如表1所示。在省內(nèi)地級(jí)市之間，也有著較大的差距，南京、蘇州、無(wú)錫、常州是省內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量最多的四個(gè)市，其中南京和蘇州尤為突出，分別有75和102家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，南京是整個(gè)省擁有一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)最多的城市，高達(dá)27家，占據(jù)全省一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一半；而連云港、宿遷、淮安是省內(nèi)機(jī)構(gòu)數(shù)量最少的三個(gè)市，如圖1所示。地域之間的差異也非常顯著，有一個(gè)階梯型的分布趨勢(shì)，蘇南（南京、蘇州、常州、無(wú)錫、鎮(zhèn)江）的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量占了全省的54.47%，蘇中（泰州、南通、揚(yáng)州）、蘇北（鹽城、淮安、宿遷、連云港、徐州）分別占20.14%和25.39%，各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的數(shù)量從蘇南到蘇北也呈現(xiàn)一個(gè)遞減的趨勢(shì)，而且蘇北和蘇中的絕大部分分公司都是由蘇南的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立的。

1.2 江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)人員及業(yè)務(wù)情況

目前江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員近萬(wàn)人，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái)提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，截止2016年底，江蘇省共有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師約3800人，其中一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大約有970人，平均每家機(jī)構(gòu)17人；二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大約有1700人，平均每家機(jī)構(gòu)11人，三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大約有500人，平均每家機(jī)構(gòu)4人，分支機(jī)構(gòu)約630人，平均每家分支機(jī)構(gòu)有3人。

對(duì)江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)（蘇估協(xié)）提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，截止2016年末，在全省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承攬的諸多估價(jià)服務(wù)業(yè)務(wù)中，主要有房地產(chǎn)抵押估價(jià)、征收估價(jià)、拍賣估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)以及少數(shù)咨詢服務(wù)[1]，其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)是所有估價(jià)機(jī)構(gòu)最主要的估價(jià)業(yè)務(wù)，也是估價(jià)總值和評(píng)估面積最多的估價(jià)業(yè)務(wù)，具體的各種業(yè)務(wù)數(shù)量占比詳見(jiàn)圖2。

2 江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問(wèn)題及原因分析

2.1 從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，機(jī)構(gòu)規(guī)模良莠不齊

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是投資風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)師有很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和素質(zhì)是做好評(píng)估工作的關(guān)鍵，評(píng)估結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性往往取決于多個(gè)方面，包括業(yè)務(wù)要求、評(píng)估人員的專業(yè)知識(shí)水平、職業(yè)道德等。目前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員的培訓(xùn)和考核在方式和制度方面存在較多問(wèn)題，其結(jié)果導(dǎo)致從業(yè)人員整體素質(zhì)和水平普遍較低。另一方面，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻也不高， 1995年3月，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試制度建立，其規(guī)定最低的報(bào)考學(xué)歷條件為專科，這就直接擴(kuò)大了估價(jià)人員的選拔范圍，也進(jìn)一步導(dǎo)致估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)和能力水平參差不齊，低學(xué)歷的估價(jià)師占了較大一部分。

由全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái)提供的可靠數(shù)據(jù)，對(duì)其中反映江蘇省的估價(jià)人員的學(xué)歷和專業(yè)情況的數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選和整合，江蘇省在職的估價(jià)師碩士學(xué)歷的比例為10%左右，且多為主管、經(jīng)理及以上的較高職位，本科的比例為不到60%，專科的比例為30%左右，低學(xué)歷的比例還是占了較大的一部分。另一方面，地域之間的估價(jià)人員學(xué)歷情況整體差異較大，作為整個(gè)江蘇的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較為落后的蘇北，低學(xué)歷的估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員占了較大一部分，蘇南的整體情況比蘇中、蘇北要好，本科及以上學(xué)歷的從業(yè)人員所占比例比蘇北要大，蘇南高學(xué)歷（本科及以上）的估價(jià)師占了全省的43%，區(qū)域間差距明顯，人員的學(xué)歷和素質(zhì)參差不齊。我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的市場(chǎng)興起的比較晚，社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致估價(jià)市場(chǎng)缺乏專業(yè)的人才，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師資格準(zhǔn)入的門檻較低，從而使許多并非房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)出身的人進(jìn)入該行業(yè)，使得該部分人員的專業(yè)知識(shí)能力和素養(yǎng)都不足。江蘇省內(nèi)各市的從業(yè)估價(jià)師均存在非相關(guān)專業(yè)出身的情況，全省的房地產(chǎn)估價(jià)師是相關(guān)專業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理、城市規(guī)劃等）從業(yè)的比例為不足40%，非專業(yè)出身的從業(yè)人員占了絕大多數(shù)，蘇南、蘇中情況較蘇北好一點(diǎn)，詳見(jiàn)表2。

2.2 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)績(jī)差異大

估價(jià)市場(chǎng)目前不完全是一個(gè)以客觀為原則的行業(yè)，有時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)為獲得更多的業(yè)務(wù)會(huì)通過(guò)一些不正當(dāng)?shù)氖侄危纼r(jià)報(bào)告的編制受委托人的干預(yù)，或者通過(guò)給予一定比例的回扣等惡意手段進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，諸如這類估價(jià)機(jī)構(gòu)間的博弈不僅可能導(dǎo)致估價(jià)報(bào)告顯失公平公正，難以真實(shí)客觀，犧牲了企業(yè)自身利益，擾亂了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，助長(zhǎng)商業(yè)賄賂等不正之風(fēng)，滋生腐敗，致使不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在。

江蘇省內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)也尤其的激烈，同資質(zhì)間、不同資質(zhì)間的競(jìng)爭(zhēng)也尤為的突出，地域間、城市間的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)差異顯著，目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)實(shí)行行政許可，估價(jià)師實(shí)行注冊(cè)制。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)越高，執(zhí)業(yè)的范圍越廣，所以對(duì)2015年度全國(guó)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)總排名的數(shù)據(jù)進(jìn)行提取，提取出江蘇省內(nèi)的估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)排名情況，分地域（蘇南、蘇中、蘇北）和排名標(biāo)準(zhǔn)（營(yíng)業(yè)收入、評(píng)估面積等）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，橫向比較，與蘇中、蘇北相比較，蘇南的絕大部分一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)排名全國(guó)靠前，這是各市擁有一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量導(dǎo)致的一個(gè)直接結(jié)果，也與各地域、各城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)脫不開(kāi)關(guān)系；縱向比較，因?yàn)樘K南有46家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，蘇中、蘇北分別有4家和5家，蘇中、蘇北的一級(jí)資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)數(shù)量雖然少，但是基本上業(yè)績(jī)都排名靠前，由此說(shuō)明，蘇中、蘇北的估價(jià)機(jī)構(gòu)一定程度上的業(yè)績(jī)、服務(wù)水平整體上要較蘇南高一些。

2.3 注重“攬活”，忽視能力和技術(shù)

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是個(gè)專業(yè)要求較高的行業(yè)，其對(duì)技術(shù)性、知識(shí)性、經(jīng)驗(yàn)性都有一定的要求，技術(shù)應(yīng)該放在一個(gè)很重要的位置，但實(shí)際上，很多的估價(jià)機(jī)構(gòu)的技術(shù)人員的地位遠(yuǎn)低于業(yè)務(wù)人員，公司主管領(lǐng)導(dǎo)大都看重“攬活能力”，忽視技術(shù)，只要業(yè)務(wù)員能拿到業(yè)務(wù)，也不管估價(jià)人員有沒(méi)有能力做，或者技術(shù)上有沒(méi)有問(wèn)題，都盡量迎合滿足客戶的要求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍與機(jī)構(gòu)的資質(zhì)直接掛鉤，機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和估價(jià)師的數(shù)量又直接掛鉤，比如，一級(jí)機(jī)構(gòu)需要15名，2級(jí)需要8名，而一名專職估價(jià)師的待遇要比普通估價(jià)人員高很多，因此很多估價(jià)機(jī)構(gòu)為了節(jié)省人力成本就去社會(huì)上尋找掛靠估價(jià)師，導(dǎo)致了掛靠現(xiàn)場(chǎng)在估價(jià)行業(yè)較為普遍。

以江蘇省內(nèi)估價(jià)服務(wù)較為領(lǐng)先的四個(gè)地級(jí)市（南京、蘇州、無(wú)錫、常州）作為數(shù)據(jù)選取樣本，由全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，對(duì)這四市的一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專職估價(jià)師占比和技術(shù)服務(wù)人員占比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理，此結(jié)果代表的是省內(nèi)的領(lǐng)先水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，對(duì)于省內(nèi)服務(wù)水平較為領(lǐng)先的地級(jí)市，專職估價(jià)師平均占機(jī)構(gòu)的總注冊(cè)估價(jià)師不足80%，技術(shù)服務(wù)人員平均占機(jī)構(gòu)總?cè)藬?shù)的40%。可想而知，對(duì)于省內(nèi)其余四百多家二、三級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，專職估價(jià)師和技術(shù)服務(wù)人員的比例又要少的多，專業(yè)人才的匱乏直接導(dǎo)致估價(jià)服務(wù)的低效。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給客戶的工作成果，也是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)水平和能力的直觀體現(xiàn)，同時(shí)也顯示了房地產(chǎn)估價(jià)師技術(shù)水平的高低。很多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告模板大同小異，缺乏創(chuàng)新，沒(méi)有自己獨(dú)特的觀點(diǎn)，這一現(xiàn)象可能和估價(jià)委托方的要求和行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)管有關(guān)，估價(jià)業(yè)務(wù)委托人對(duì)其業(yè)務(wù)出具的估價(jià)報(bào)告有他自己的標(biāo)準(zhǔn)和要求，這就導(dǎo)致估價(jià)師的評(píng)估失真，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告成了形式上的報(bào)告，通常表現(xiàn)為先定價(jià)再評(píng)估。另一方面，房地產(chǎn)估價(jià)的從前期市場(chǎng)調(diào)研到最后撰寫報(bào)告需要大量的工作，包括實(shí)地勘察評(píng)估對(duì)象的周邊環(huán)境、間、檔次等，還要深入市場(chǎng)調(diào)研，了解類似房產(chǎn)的當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值，再運(yùn)用兩種及以上的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，但是在實(shí)際操作中，往往缺少實(shí)地勘察和市場(chǎng)調(diào)研，從而直接影響估價(jià)結(jié)果的真實(shí)性和客觀性[3]。

2.4 估價(jià)行業(yè)信息化滯后，數(shù)據(jù)平臺(tái)應(yīng)用少

現(xiàn)在諸多行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入大數(shù)據(jù)和“互聯(lián)網(wǎng)+”的時(shí)代，然而房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的步伐稍微慢了一些，江蘇省房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)信息化水平較低，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的作業(yè)模式和管理制度還是比較傳統(tǒng)，估價(jià)師的估價(jià)方式和過(guò)程也是主要依賴其自身的經(jīng)驗(yàn)，這就導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果一定程度上帶有主觀色彩以及偶然性。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)沒(méi)有一個(gè)全國(guó)性的數(shù)據(jù)庫(kù)和標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)行業(yè)不能和外部進(jìn)行數(shù)據(jù)交換，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情和發(fā)展都有很大差異，各地都在獨(dú)自的區(qū)域進(jìn)行作業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信譽(yù)面臨著來(lái)自行業(yè)外部的嚴(yán)重質(zhì)疑，這一現(xiàn)狀，已經(jīng)極大地降低了評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力，影響了評(píng)估行業(yè)的生存和發(fā)展。

目前大多的估價(jià)行業(yè)初涉的信用化應(yīng)用大多是“查房?jī)r(jià)”、“一鍵找房”等等，主要是社會(huì)大眾在購(gòu)房或租房時(shí)的初步應(yīng)用，給予的是參考的建議，查房?jī)r(jià)就是通過(guò)幾個(gè)因素來(lái)判定房屋價(jià)格，如小區(qū)位置、朝向、面積、樓層等。但是這些應(yīng)用都不能被房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)所采納或借鑒，因?yàn)榉康禺a(chǎn)地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果不能僅僅通過(guò)幾個(gè)價(jià)格影響因素就能得出[4]。

江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信息應(yīng)用情況主要有信息網(wǎng)站的建立、數(shù)據(jù)平臺(tái)的應(yīng)用兩種，但是存在較多的問(wèn)題，如網(wǎng)站的更新和維護(hù)滯后、數(shù)據(jù)平臺(tái)的應(yīng)用少。

①江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)網(wǎng)站。

江蘇省最大的估價(jià)行業(yè)的信息網(wǎng)站就是江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)網(wǎng)，目前該網(wǎng)站有協(xié)會(huì)介紹、文件匯編、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等五大欄目。網(wǎng)站同時(shí)提供了部分常用數(shù)據(jù)庫(kù)的接入平臺(tái)：評(píng)估專家?guī)臁⑴嘤?xùn)師資庫(kù)、估價(jià)基本信息庫(kù)、信用檔案庫(kù)等。其中有部分平臺(tái)還沒(méi)有開(kāi)通，如：培訓(xùn)師資庫(kù)、教材與選修課題庫(kù)、評(píng)估報(bào)告案例庫(kù)三個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)尚處在完善之中；部分平臺(tái)發(fā)生錯(cuò)亂，如必修課報(bào)名平臺(tái)成了信用檔案；該網(wǎng)站與地方網(wǎng)站的信息不一致，如江蘇房估協(xié)與常州房估協(xié)關(guān)于常州的目前所擁有的的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的數(shù)量不一致，這是數(shù)據(jù)更新滯后導(dǎo)致的結(jié)果。

②數(shù)據(jù)平臺(tái)的應(yīng)用。

江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)平臺(tái)應(yīng)用情況，現(xiàn)階段目前國(guó)內(nèi)主要建立的房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)平臺(tái)有云評(píng)估、云勘察、中方評(píng)數(shù)據(jù)技術(shù)和智地?cái)?shù)據(jù)四種。省內(nèi)大部分機(jī)構(gòu)還是傳統(tǒng)的估價(jià)方式，僅有少部分機(jī)構(gòu)引用了估價(jià)數(shù)據(jù)平臺(tái)，詳見(jiàn)圖3。

3 對(duì)省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展建議

3.1 完善立法和考察機(jī)制

目前，在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主要以《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》為執(zhí)業(yè)過(guò)程中的基本大法，但是都不是專門針對(duì)估價(jià)行業(yè)或者估價(jià)師頒布的法律條文，只是部分規(guī)范約束會(huì)涉及估價(jià)行業(yè)，但是2016年12月，全國(guó)人大剛剛通過(guò)并實(shí)施的《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》，該法是以房地產(chǎn)評(píng)估為主的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的首部基本大法，也是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的緊箍咒。另外還有《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等行業(yè)規(guī)章對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)進(jìn)行約束。為保證地方估價(jià)市場(chǎng)的有序發(fā)展，江蘇省也相應(yīng)出臺(tái)一些與行業(yè)有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或者執(zhí)行守則，如《江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》、《江蘇省注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育實(shí)施細(xì)則》，這構(gòu)成了以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師為核心的的法律框架。

由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是以房地產(chǎn)估價(jià)師為基本執(zhí)行者的行業(yè)，所以市場(chǎng)的環(huán)境和發(fā)展與房地產(chǎn)估價(jià)師息息相關(guān)，但是目前市場(chǎng)上的掛靠、低價(jià)爭(zhēng)業(yè)務(wù)、不規(guī)范評(píng)估現(xiàn)象嚴(yán)重，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師沒(méi)有專門的法律，而同樣中介職業(yè)性質(zhì)的會(huì)計(jì)、法律都有正對(duì)性的法律，而現(xiàn)行的《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》只是對(duì)估價(jià)師的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了規(guī)定，沒(méi)有違反規(guī)定的法律約束。將估價(jià)師的行為上升到法律層面，盡快制定《房地產(chǎn)估價(jià)師法》是迫在眉睫，也是行業(yè)法規(guī)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的考察方式多種多樣，主要有機(jī)構(gòu)排名、信用評(píng)級(jí)、估價(jià)報(bào)告的抽查、知識(shí)競(jìng)賽等，但是這些方式都不夠深入，這些考察結(jié)果對(duì)估價(jià)行業(yè)并沒(méi)有起到太多真正的正向作用。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)排名目前都是國(guó)家在舉行，而且限定在一級(jí)資質(zhì)，都是僅僅通過(guò)業(yè)績(jī)進(jìn)行排名，一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了有良好的業(yè)績(jī)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)和行業(yè)做出自己的貢獻(xiàn)，在社會(huì)上有較高的美譽(yù)，所以應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)績(jī)、對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)、信用美譽(yù)等多種指標(biāo)來(lái)進(jìn)行機(jī)構(gòu)排名。另外，現(xiàn)在各省市都在積極的探索房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用建設(shè)，都有各自的信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法，但是這些信用排名都是限定在各省內(nèi)，江蘇省應(yīng)當(dāng)積極的開(kāi)展信用評(píng)級(jí)，并聯(lián)合其他省市一起進(jìn)行排名，這樣可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，有助于估價(jià)行業(yè)的正向發(fā)展。

3.2 加強(qiáng)人才教育和培養(yǎng)機(jī)制

《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》中第七條規(guī)定繼續(xù)教育合格是成為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的先決條件，中房學(xué)頒布的《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育實(shí)施辦法》給出了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行繼續(xù)教育的具體實(shí)施方案，但由于不少房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)繼續(xù)教育的重要性和必要性認(rèn)識(shí)不足，僅僅是應(yīng)付式的完成它，走過(guò)場(chǎng)式的繼續(xù)教育已背離了它原始的出發(fā)點(diǎn)，沒(méi)有起到應(yīng)有效果。

從蘇估協(xié)信用管理系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)庫(kù)，我對(duì)初始注冊(cè)日期2013.6.1-2013.12.31，最新注冊(cè)日期2016.6.1-2016.12.31的省內(nèi)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)的繼續(xù)教育情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)無(wú)錫、常州、南通、揚(yáng)州、鹽城、淮安、連云港7個(gè)市幾乎無(wú)繼續(xù)教育不合格情況，但繼續(xù)教育取得方式95%以上均為網(wǎng)絡(luò)教育和培訓(xùn)，極少是通過(guò)參加科研、發(fā)表文章等其他方式；南京、蘇州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷、徐州6個(gè)市或多或少的都出現(xiàn)估價(jià)人員繼續(xù)教育不合格但仍能夠延續(xù)注冊(cè)的情況，一方面有可能是信用管理網(wǎng)站的信息更新滯后，另一方面是政府發(fā)布的條文規(guī)章沒(méi)有從個(gè)人到管理部門有效的執(zhí)行，沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。

省行政主管部門和協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)聯(lián)合考察估價(jià)師的繼續(xù)教育情況，對(duì)繼續(xù)教育不合格者在在檔案系統(tǒng)內(nèi)給予提醒并要求完善，逾期將注銷執(zhí)業(yè)資質(zhì)，并永久記錄于檔案。另一方面，各機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)估價(jià)人員的業(yè)務(wù)水平和專業(yè)技術(shù)進(jìn)行培訓(xùn)并考核，融入績(jī)效管理，并最終形成自己的內(nèi)部的一套員工再學(xué)習(xí)制度。行業(yè)外的繼續(xù)教育和行業(yè)內(nèi)的培訓(xùn)制度，輔之一定的懲戒措施和績(jī)效管理，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員的專業(yè)技能水平和從業(yè)素質(zhì)定會(huì)有一個(gè)提升作用。

3.3 引導(dǎo)機(jī)構(gòu)多元化，資源跨步共享

2005年國(guó)家通過(guò)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》開(kāi)始規(guī)定了僅有機(jī)構(gòu)資質(zhì)一級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的條例，并具體說(shuō)明了標(biāo)準(zhǔn)和方法，該條例掀起了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)大規(guī)模設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的發(fā)展浪潮。隨之而來(lái)的，大量的一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在跨市、跨省的進(jìn)行擴(kuò)張，大多是省內(nèi)機(jī)構(gòu)在本省的分支機(jī)構(gòu)較多[5]。江蘇省內(nèi)的分支機(jī)構(gòu)占全省機(jī)構(gòu)總數(shù)的36%，在蘇中、蘇北，分支機(jī)構(gòu)比本地機(jī)構(gòu)還多的城市很多。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的大規(guī)模擴(kuò)張，伴隨了很多問(wèn)題，一方面地方市場(chǎng)利益的不均勻劃分，另一方面地域間資源分布不均。分支機(jī)構(gòu)的管理人員大多是總公司的骨干核心人員，憑借著公司的品牌和地位，使得分支機(jī)構(gòu)在各地爭(zhēng)搶了大部分市場(chǎng)，兩級(jí)分化愈加嚴(yán)重，導(dǎo)致許多小的機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不善，最終破產(chǎn)倒閉。

政府部門應(yīng)當(dāng)積極的引導(dǎo)品牌信譽(yù)高的優(yōu)秀分支機(jī)構(gòu)與當(dāng)?shù)氐亩⑷?jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行共同合作，可以出臺(tái)相關(guān)鼓勵(lì)優(yōu)惠的政策文件，輔之一些約束雙方的權(quán)責(zé)的文件。合作的方式可以是業(yè)務(wù)合作，分支機(jī)構(gòu)的優(yōu)秀管理模式和當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)的人脈資源，按照一定的投入進(jìn)行利益劃分，最終實(shí)現(xiàn)共同進(jìn)步。另一方面，狹窄業(yè)務(wù)的渠道的導(dǎo)致招攬業(yè)務(wù)人員為了獲得估價(jià)業(yè)務(wù)不擇手段，目前估價(jià)業(yè)務(wù)大多還是傳統(tǒng)的客戶或者政府部門，為此有必要拓寬估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)來(lái)源，實(shí)行多元化發(fā)展，可以對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行路徑分析，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、價(jià)值挖掘等；除了單純的估價(jià)，還可以將市場(chǎng)調(diào)研、可行性分析等過(guò)程發(fā)展成單獨(dú)的業(yè)務(wù)，從而拓寬估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)渠道，減少因爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)而發(fā)生的一些不良行為。

3.4 品牌建設(shè)，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力

經(jīng)濟(jì)全球化的快速發(fā)展，全球經(jīng)濟(jì)大融合的同時(shí)，也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，評(píng)估行業(yè)受到外國(guó)的優(yōu)秀評(píng)估機(jī)構(gòu)的極大威脅。國(guó)外的評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展起步早，具備了完善的管理體制，先進(jìn)的估價(jià)技術(shù)和合理的業(yè)務(wù)布局，他們必將搶占我們的市場(chǎng)和吸取人才。當(dāng)前國(guó)內(nèi)公眾對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的認(rèn)知度較低，行業(yè)的受眾面較窄。在市場(chǎng)資源、管理體制、機(jī)構(gòu)規(guī)模等都處于劣勢(shì)的情況下，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不在有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，從而受到極大地威脅。

品牌效應(yīng)在這種形勢(shì)下愈發(fā)的明顯，一方面品牌的建設(shè)是以優(yōu)秀的服務(wù)、先進(jìn)的管理、專業(yè)的技能為基礎(chǔ)，另一方面，品牌的擴(kuò)大會(huì)有助于業(yè)務(wù)和規(guī)模的擴(kuò)張，擁有業(yè)內(nèi)美譽(yù)，提高知名度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)注重其優(yōu)秀估價(jià)案例庫(kù)的建設(shè)，在承接業(yè)務(wù)的同時(shí)加上適當(dāng)?shù)钠放菩麄鳎粎f(xié)會(huì)或者政府部門可以定期舉行品牌價(jià)值評(píng)比活動(dòng)。擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展和影響力的提升有直接作用，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的服務(wù)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，模板式的估價(jià)報(bào)告在各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都存在。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從業(yè)務(wù)種類、服務(wù)規(guī)模、合作方等方面構(gòu)建屬于自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這樣減少同質(zhì)化服務(wù)的同時(shí)，又可以使得各機(jī)構(gòu)結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)，把企業(yè)做強(qiáng)做大。

4 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)各大網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行提取并分析，充分說(shuō)明江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還存在著諸多問(wèn)題。通過(guò)行業(yè)外的完善法律體系和多方面的考查機(jī)制，政府部門研究出臺(tái)鼓勵(lì)政策，促進(jìn)各級(jí)機(jī)構(gòu)的資源融合和合作，行業(yè)內(nèi)的加強(qiáng)估價(jià)人員的培養(yǎng)，深化繼續(xù)教育制度，并建立自己的人才培養(yǎng)體系。除此之外，在承接業(yè)務(wù)的同時(shí)注重品牌建設(shè)，構(gòu)建自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，政府、機(jī)構(gòu)、協(xié)會(huì)、估價(jià)師等各方面的共同提高促進(jìn)江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的又好又快發(fā)展。本文力求能在江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的建設(shè)和發(fā)展中提供一些借鑒和參考。

參考文獻(xiàn)：

[1]江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì).江蘇省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展報(bào)告[R].南京，2016.

[2]洪成表.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展[J].中外企業(yè)家，2015（14）.

[3]趙德忠.房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題探究[J].門窗， 2016（11）.

[4]鄭曉俐.淺析大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的影響[J].上海房地，2016（6）：45-46.

[5]楊斌，劉廣宜.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)服務(wù)多元化的方向[J].上海房地，2015（12）：44-46.