“消失”的北京像素和商住兩用房

張雅楠

等電梯的間隙，一位身材壯碩的東北漢子拎著長長一串房門鑰匙，憂愁而專注地望向窗外。

4月，在北京難得的晴朗天氣里，窗外綠意蔥蘢，柳絮彌漫天地，快遞員穿梭在小路上，蓬頭小帥哥在遛狗，情侶牽手走向包子鋪，一派安靜祥和。

東北漢子幽幽地說，這小區以前可熱鬧了。他是這個幾近冰封小區里少數幾個還在工作的“野生中介”。

僅僅在半個月以前，北京像素還是立在北京東五環外一面躁動的青春旗幟，是新鮮生活方式的試驗場。然而，3月26日，北京市住建委等五部門聯合下發的一紙“公文”，讓北京像素連同其他“商住”項目在房地產租售世界里“消失”了。

“活色生香”的小日子

北京像素自出生之日起就被打上“80后置業大本營”的標簽。

從2011年入駐至今7年時間，數萬名80、90后們成就了這個充滿活力的“商住”小區。8000多套LOFT、1500多套開間，數不清的餐廳、超市、咖啡館、健身房、酒吧，以及你想得到想不到的各式中介服務機構，在21萬平方米的地盤上野蠻生長著。

一位90后業主說，原來她可以一個月不出小區大門，照樣把日子過得活色生香，“可以吃烤肉、焗飯、海鮮、火鍋，可以學陶藝、畫畫、吉他，可以唱歌、游泳、健身……”名單好像沒有盡頭。

規劃中，北京像素位于CBD朝陽區傳媒文化創意走廊，90后業主戲稱，她的像素朋友圈是一群一直在導，卻從未上過院線的導演；一直在寫，卻從未賣過高價的編劇；一直在拍，卻沒有什么美感和鏡頭覺悟的攝影；一直在演，卻總也沒在戲里看到過的演 員。

其實更多的是像她一樣沒有背景來北京打拼的年輕人，線上QQ群、微信、APP里打成一片，線下各種健身、遛狗、做飯愛好者很容易結成朋友，這是一個“自來熟”小 區。

房價和租金伴隨著社區氛圍和配套成熟水漲船高。2009年末北京像素首期開盤，2010年初北京開啟住宅限購，“商住兩用”“不限購”成為誘人的賣點，隨著地鐵和周邊大型商業的興起，LOFT的均價從1.9萬元/平方米一路漲至6.5萬元/平方米，緊緊咬住了周邊住宅價格，租金水平亦較三四環的小區不差多少，40平方米的開間可以租出4000元的價 格。

北京像素開發商中弘地產以及數萬業主享受到了限購的紅利。數據顯示，中弘地產2012年凈利潤同比增加約88%。公司稱，利潤大幅增長主要是因為報告期內公司正在銷售的“北京像素”項目實現的大幅增長。

直到現在，這個土地使用權所剩不足40年的項目，依然是中弘地產最拿得出手的作品之一。

同時，它也圓了眾多沒有購房資格北漂的安居夢，不論是租還是買。為此，他們愿意選擇性忽視3公里外目前國內規模最大的高安屯垃圾焚燒發電廠和機場航道的噪聲。

其后，伴隨北京供地結構的變化，“商住”類項目大行其道。

閃了腰

事實上，判別“商住”的是非并不容易，憑借不限購、可居住的特點，“商住”一直是調控的法外之地，這點似乎有失公平，但若沒有它消化商業庫存，商辦用地的效率也難以保障。

商住兩用房在夾縫中蓬勃發展至2016年3月，北京“商住”類項目的成交量已經遠超商品住宅。

鏈家一位經理的帶看成交記錄顯示，2016年1月至今，她共在北京像素小區成交了15套房，平均每月成交1套。

今年3月6日成交的一套49平方米的東南向LOFT價位為288萬元，單價57785元。3月26日，同戶型的房子，成交價320萬元，僅僅20天的時間，房價上漲32萬元，漲幅讓每個業主、購房者和中介心潮涌動。

但身段柔軟了這么多年，最終還是：“閃了腰”。

就在3月26日當天，“商住”項目迎來封喉式調控。北京市住建委等五部門聯合下發《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明令禁止將商業辦公類項目擅自改變為居住等用途，禁止違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。

僅僅兩天后，林肯公園、萬科天地、未來城、泰禾中央廣場、西宸廣場、尚峰一號6個開發項目涉嫌將規劃批準的商業辦公用途改變為居住用途對外宣傳并銷售，目前這6個項目已被停止網簽。

沒有中介愿意冒著注銷機構備案或吊銷營業執照的風險頂風作案，北京像素小區內7家鏈家，8家恒洋，2家我愛我家，全部關門大吉。

那些熟悉小區交通、餐飲、學校甚至地鐵口哪個地攤缺斤少兩的中介，或被分流至其他商圈寄工或者干脆轉行。網絡上也幾乎找不到和這個小區有關的租售信息。

北京市商住限購政策第一條就要求，新建商辦項目應該嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售和使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途；同時要求新建商辦項目最小分割單元不得少于500平方米，銷售對象為合法登記的企事業單位、社會組織。

原有建成并已經銷售的商辦類項目再次上市交易時，北京市要求交易對象可以為事業單位和社會組織，也可以是個人。不過，個人購買二手商辦項目不僅需要占用其購買住宅指標，還要求在京已連續五年繳納社會保險或個稅，更嚴苛的條件是還不能貸款。

就這樣，北京像素連同其他“商住”項目在房地產租售世界里“消失”了。

“說實話現在買不合適”

“我建議你還是別買了，500平方米起售，還是毛坯，價格還是原來的價格，怎么算都不合適，等政策細則出來后吧。”4月2日，在北京市大興區一個商辦項目銷售中心，負責銷售的羅伊勸告一位前來看房的購房者。

羅伊負責銷售的商辦項目位于北京市大興區黃村南側，緊鄰地鐵4號線義和莊站，與鄰近的黃村和生物醫藥基地相比，無論是商業配套還是人氣均有較大的差距，周邊地塊多數處于開發狀態，并沒有成熟的項目。

北京市住建委停止網簽的6個商改住項目中，有3個項目集中于此，羅伊負責銷售的項目就是其中之一，“我們目前嚴格按照政府要求來銷售，購買主體只能是公司，也沒有裝修了，價格還是50000多元起價，說實話現在買不合適。”

羅伊告訴記者，從3月26日商辦限購政策出臺當天晚上，北京市商辦項目網簽已全部停止，目前仍沒有恢復網簽的具體時間，“現在就是買了，也網簽不了，還不如等政策落地后，價格估計也能降下來。”

在羅伊看來，政策落地少則兩三個月，多則半年，在這期間，因為新的商辦項目只能公司購買，而且要求起購面積500平方米，商辦項目價格下跌的概率極大。

與羅伊所在項目一路之隔的另一個商住項目，目前銷售中心已經停止營業，“不是我們不想賣，國土局的來了好幾次，不讓賣了。”一位銷售人員表示。

停業整頓、關停

不僅是售樓處，今年以來，房地產經紀機構也已遭到數次嚴查。

“317”認房又認貸新政實施的第5天，3月22日，北京市住建委曾對138個房地產中介機構門店進行了檢查。在此次執法檢查中，11家房地產中介門店因異地經營、無照經營等違法違規行為被注銷備案、責令關停。其中，唯家中介公司德茂小區店、辰明中介公司果園店被當場摘牌關停。

此后，住建委又查處了一些房產中介在西城區4個小區附近的10家中介門店。這10家門店因涉嫌“天價學區房”涉及的稅收繳納、違規代理、哄抬房價等違法違規行為，被責令停業整頓一個月。

據北京市住建委網站消息，3月24日，在房地產中介市場執法檢查中，因異地經營、無照經營等違法違規行為，北京怡然天地房地產經紀有限公司等5家房地產中介機構被責令關停。三天之內，北京已有三批共26家房地產中介被責令關停或停業整頓。

當時有消息稱，北京市住建委、工商、地稅及區房管部門等組成的聯合檢查組，明確要求房地產中介機構及其從業人員要做好規范二手房代理、規范房源發布、嚴格落實新政等六個方面的工作。

在“高氣壓”下，一些中介開始主動發聲作出承諾。4月8日，北京市場份額最大的中介服務商鏈家發布承諾稱，從即日起，對在鏈家成交未滿12個月再次出售的房源，不予接受委托。對明顯高于市場價的房源，特別是明顯高于市場價的所謂學區房，不予接受委托。與此同時，鏈家承諾立即全面停止商辦房買賣、租賃，并嚴禁全體員工參與雄安新區有關的房屋交易，嚴禁代理雄安新區的房屋銷售，嚴禁員工購買雄安新區的房屋。

就連那些曾令無數購房置業者心動的宣傳語，也遭到嚴厲打擊。“商住兩用”、“升值潛力無限”、“學區房”等，這些以往在北京房源網站頻繁出現的字眼，今后也會消失了。

4月11日上午，北京市住建委、北京市工商局、北京市網信辦聯合約談15家發布房源信息的網站。據《北京晚報》報道，“開發商直售現房，買一層送一層，40年商住兩用”，“40年一室一廳，觀望是沒有結果的，該出手時就出手”，“普通住宅，50年商住兩用”，“世華龍樾，最新開盤時間2017年6月30日，價格待定”等，都是被公示的違規房源信息。

上述三部門對網站發布虛假房源信息、違規代理房地產經紀業務等違法違規行為提出規范，要求各網站對發布的房源信息進行審查，在當日24時前撤下明顯存在違規信息的房源。同時，各網站嚴格按照《房地產經紀管理辦法》第十四條規定，發布房源必須以房地產經紀公司名義發布，不得以個人名義發布，并撤下所有以個人名義發布的房屋銷售、房屋租賃信息。

“別貼，小心建委抓你”

商住兩用房的出租房也受到影響。一位北京像素的業主3月中旬將房子交給中介出租，正常情況下幾天就能租出去。3月24日，中介還在頻繁地帶看，每天匯報成果，跟進意向租客。3月26日后，中介打電話讓他拿回鑰匙，并告知他們要撤店，自己即將轉行，問他有沒有合適的工作介紹。曾經求租的客戶也不允許繼續聯系了。

想出租房子的北京像素業主回到最原始的方式，在小區里或者地鐵口守株待兔，對租房人充滿警戒，生怕對方是暗訪人員，因為在地鐵口貼招租廣告時被中介模樣的人告誡過，“別貼，小心建委抓你”。

鏈家轉讓店面的A4紙告示上被貼了三四張租賃傳單，其中就有野生中介沒有消化的房源。北京像素APP上也可以發布出租信息，但這個APP的影響力僅限于小區范圍內，不是外來求租者能快速了解的渠道。

少了中介的穿針引線，社區熱度驟降。更關鍵的是，沒有買賣，也就沒有了最直接的定價機制。限購政策出臺后，曾有北京像素業主降價100萬元賣房未果。若商辦調控持續不變，北京像素便回到流動性低，交易少且間隔較長的商業地產市場，定價也就無法比照周邊住宅。

商業地產估值更多依賴盈利能力，若簡單按照商業資本化估值法估算，40平方米的商業用房，年租金5萬元，按一線城市4%-5%的資本化率計算，物業價值在100萬-125萬元，較調控前的價格幾乎折讓一半。

這對商辦業主和開發中的房地產商來說，都不是一個好消息。

房價下跌的暴擊很難即刻印證，但商住兩用的尷尬早已浮出水面。

去年8月，北京像素100多家餐飲店鋪被取締，就是因為居民樓內無權辦理餐飲經營許可證。曾經一個月不出小區也能吃喝玩樂不愁的業主們，現在需要坐一站地鐵到長楹天街消費。

此外，北京像素以商辦立項，本可以注冊公司，小區業主此前也多會將地址出租，獲取每年6000元左右的租金收益，但由于整個小區絕大多數房產都用于居住，已經被北京市工商管理局朝陽分局列為注冊地黑名單。

開發商，各有各門路

沒有人知道現狀會持續多久。去年6月，國務院曾發布文件，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，調整后用水、用電、用氣價格也是民用價格。這被很多人認為是打破存量“商住”僵局的可行辦法之一。

不過，從已開始落實該文件的廣東省的政策口徑看，“商改租”僅限持有大宗商業項目的企業，而不針對持有房產的個人。

北京市住建委數據顯示，截至4月5日，北京市商業庫存累計為240.46萬平方米，辦公類庫存面積為187.92萬平方米，兩者合計顯示了北京市商辦庫存總量為428.38萬平方米。這些僅是北京商辦庫存一部分，此外，還有歷年遺留庫存和開發商自持部分。

據中原地產統計數據顯示，從2007年至2017年3月26日限購政策出臺，北京商辦類庫存面積達到1090.38萬平方米，突破千萬級別。其中商住公寓存量面積為169.41萬平方米，商業存量面積為450.69萬平方米，寫字樓存量面積為470.28萬平方米。

4月以來，北京商辦項目日均去庫存量為1萬平方米左右，限購后成交面積下降幅度較大。限購后，商辦項目、尤其是偏遠地區的商辦項目如何開發和運營，是擺在開發商案上的一道難題。

銷售羅伊表達了樂觀的看法，他認為未來無論住宅用地還是商辦用地，土地在北京都將是稀缺資源，“剛剛北京掛出兩塊商辦用地，仍然很多開發商去搶，這說明大部分開發商還是看好未來發展前景。”

通州某商辦項目銷售人士表示，“北京市每年土地供應量都在大幅減少，先把資源拿到手，未來怎么做，各人有各人門路。”

在他看來，商辦限購有利有弊，“壞處是開發商短期回款比較難，但對大型開發商來說，還在承受范圍內，好處是可以逼著你轉型自持做不動產運營，也可以和自身業務轉型結合起來，另外物業本身也會不斷升值。”

目前，最讓開發商不安的是在建、在售商住項目的處理辦法，尤其是在途交易的商住項目，一旦徹底糾正，勢必造成大量違約。

商住項目被拆除并非沒有先例，3月20日晚，已經網簽近兩年的上海綠地尚峰匯項目被強制拆除，并引發業主反彈。對此，某商辦項目銷售負責人表示，綠地尚峰匯項目屬于極端案例，照搬難度較大。

北京市商住限購政策并沒有對目前在建、在售商辦項目銷售和未來再次交易做出明確規定，包括被處罰的商改住項目，目前多數主體已經建成，一部分項目已經以商住銷售名義銷售給個人。這些項目下一步怎么辦，還沒有明確的說法。

“這個確實比較頭疼，沒賣出去的好說，改造一下就可以，已經賣出去的，以后不讓住肯定不行，個人判斷，政府應該不會一刀砍死。”羅伊表示。

摘自經濟觀察網http：//www.eeo.com.cn/2017/0413/302343.shtml