作業成本法在房地產開發項目成本估算中的應用

汪永忠+王曉茹

[摘 要]20世紀80年代后期，全球經濟處于飛速發展的階段，MRP、CAD、CAM、MIS的應用范圍越來越廣，且隨著MRPII、FMS和CIMS的興起，人們發現企業經營的成本與實際的運營是完全脫軌的，成本變得扭曲，尤其是房地產行業。為了解決這一困境，使經濟能夠快速發展，滿足房地產行業對管理企業成本的需求，本文分析了作業成本法在房地產開發項目成本估算中的應用。

[關鍵詞]作業成本法；房地產；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中圖分類號]F234.2 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-000-02

隨著社會經濟的飛速發展，人們對住宅的要求也越來越高，造成了房地產開發商的經營成本越來越高，導致房地產開發商的經濟效益逐漸變小。房地產開發商想要在激烈的市場競爭中，得以生存，就要使房地產的運營成本降低，因此，可以具體應用作業成本法進行控制。作業成本法是以市場為導向，能夠合理、準確的引導企業在做高質量建筑的情況下，實施低成本策略，贏得高利潤收入，提高房地產企業產品競爭力的方法。

1 作業成本法概述

1.1 作業成本法

作業成本法可以稱為作業成本分析法、作業成本計算法、作業成本核算法，也可以稱為ABC成本法。它是由美國會計大師埃里克·科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作業、作業賬戶等新概念，由喬治·斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究與討論了作業、成本、作業會計等概念而產生的。這種成本計算方法是現代化、經濟發達社會的產物。作業成本法的推出，引起了社會各界人士的關注，它是把整個資源按照資源動因分配到生產作業場所的、作業的成本是按照作業動因分配到每個產品上的。

1.2 作業成本法的優勢

作業成本法能夠使社會經濟快速發展，同時也能滿足房地產行業對管理企業成本的需求。作業成本法主要應用于強化企業生產經營過程中的管理，并實時注意企業各項活動所產生的成本以及加強成本管理方面。因為作業成本法在歐美地區的應用得到了一致好評，也產生了良好的經濟效益，所以我國也可以把作業成本法應用在房地產行業上。隨著社會經濟的發展，房地產行業的交易成本日益加大，而房地產行業要想提高自己的經濟效益，就可以應用作業成本法來核算企業的經營成本，促使企業的整個經營運作流程變得順利，避免企業一些不必要的花銷，促使房地產盈利。

2 作業成本法估算的一般步驟

房地產行業在企業經營過程中實施作業成本法分為以下四個步驟。

2.1 鑒定作業

房地產企業在實施作業成本法時，必須明確實施目標和實施范圍。實施目標是作業成本法估算出的數據信息，實施范圍是實施作業成本法的執行部門或整個房地產企業。無論如何，首先要明確作業成本法的實施對象。房地產企業要建立實施作業成本法的團隊小組，就要確定作業成本法的領頭，房地產企業的財務會計負責人或其他相關負責人。

2.2 建立作業成本庫，并將資源追溯到對應的作業中

在建立作業成本庫之前，實施作業成本法的工作小組要詳細調查房地產企業的經營情況，并了解房地產企業的經營過程，理順房地產企業生產成本的流動狀況及過程，分析房地產企業成本的發起源頭以及影響因素。房地產企業要使企業的每一部門都能對本部門所產生的成本負責，這有利于實施企業作業設計和把控好分配的工作責任制。作業成本法是把房地產企業在經營過程中各種成本的運用情況，進行了一個統籌規劃，把不同情況生成的成本詳細記錄在不同的作業數據庫中，每一個作業成本數據庫內部的成本數據信息的性質是相同的。房地產企業在查找企業作業成本時，企業的財務會計可以更加便捷地核算房地產企業的經營情況。

2.3 確定每一種作業的成本動因

房地產企業的作業成本法需要核算房地產企業大量的經營數據信息，所以房地產企業要建立好作業成本核算體系，在作業成本核算體系的基礎上輸入具體的房地產企業所經營的成本數據。而作業成本動因是指房地產企業運作過程中，企業把作業成本分配到每一項產品或服務上。作業動因反映了成本對象對作業消耗的邏輯關系。在確定動因之前要對工作性質進行具體明確，首先要注意選擇對象在變量關系上應屬于定量關系，且所呈現出的性質相同。其次，選擇對象時要考慮成本問題，挑選容易展開搜集工作的對象進行數據收集，將信息獲取工作盡量簡化，降低資源的損耗。同時，在成本變量上，要和成本庫之間在費用上建立一定的聯系，這種聯系主要呈現出相互的線性關系。最后，所選擇的成本動因要可以全方位代表房產企業在經營過程中產生的成本數據。

2.4 分配成本庫費用并將作業追溯到產品中

資源是企業成本的資源，它的界定范圍是指在企業經營的過程中，明確企業作業界定的基礎，使其在作業界定的基礎上，留下每一項作業的相關資源，清除與企業運作作業無關的資源。在企業經營過程中把作業資源分配到企業生產作業中，是企業資源消耗量的決定性因素，這也可以稱為資源動因。把企業資源分配到企業生產作業的過程中，使企業生產作業的各式各類的資源都可以體現在財務報表上。這一步的規則使企業生產的產品數量決定了企業經營成本的作業消耗量。

3 作業成本法在房地產成本估算中的應用

3.1 準確估算開發成本

房地產開發公司絕大多數是將企業的各項直接與間接產生的費用統籌在一起，按照直接成本所占的比例或財務會計所預算的成本記在企業運營成本中。這樣的做法是有弊端的，會使企業在間接企業運營情況下的花銷，被直接忽略。所以，房地產開發商可以用作業成本法來計算企業的經營成本，這樣便不會忽略企業的間接花銷。房地產開發商要根據自己的實際情況，劃分企業運營作業的項目內容，按照特點的不同建立作業中心，以此明確每個作業中心的間接花銷，比如建筑設備的修理費等。并找出每一項間接花銷的動因，分析間接花銷的成本動因，得出數據并記入數據庫，算出每一項作業成本的分配率，得出間接成本再加上直接花銷的成本就等于企業的經營總成本。

3.2 流程再造估算

房地產運作流程的彈性較大，項目的運營受環境的影響也較大。房地產行業的企業運作資金成本非常大，所以在房地產企業的經營過程中，更適合應用作業成本法，使其運作流程動態化。流程再造可以將房產企業在管理方面進行革新，將原來在職能方面的管理中心轉移到流程方面。這種管理方式對企業的經營理念產生了突破性改變，尤其是在管理方式上進行了有效創新。流程再造始終圍繞顧客展開工作，將用戶的利益放在首位，對資源進行重新調配，直至滿足用戶真實需求。這種方法可以為房產企業帶來很大的效益，使流程運行速度顯著提升，給企業帶來更多的經濟效益。

3.3 作業分析估算

作業分析估算就是房地產企業在流程再造后，再分析企業經營中每一階段的各項作業，也是對企業經營過程的作業進行辨別，了解作業成本與企業實際的運作情況是否一致，找出作業動因的受影響因素，反映出企業運作時所消耗的成本，并能詳細追蹤動因，總結與計算企業的成本等。作業分析估算能夠剔除企業運作時的無效作業和無效消耗，使企業減少資源的浪費，以此提升企業的經營效益。

4 作業成本法在新家園開發項目中的應用

4.1 新家園開發項目簡介

新家園開發項目是中遠房地產開發有限公司在湖南省吉首市市中心進行的投資項目。總面積大約為17 000平方米，是湖南省吉首市首家純粹居民住宅小區，分別為A、B、C三個樓，A座的建筑面積是7 676.56平方米，屬于復式型樓房，是針對收入較高的居民群體的，B座是小高層，它的建筑面積是6 734.89平方米，針對的是高層次的收入群體，C座的建筑面積是7 012.98平方米，是經濟適用房，主要供給原地的回遷戶或者是一些收入較低的工薪階層的人士。新家園開發項目所建的小區的綠化面積是整體建筑開發面積的1/4。目前已經竣工并銷售完畢。

4.2 作業成本法在新家園開發項目成本估算中實施的意義

新家園開發項目之所以銷售的這么好，就是因為新家園開發項目在開始時便具有控制企業成本的思想，也運用了作業成本法，對新家園開發項目的整體運作過程實施成本控制。通過對這個項目的分析，可以提高對項目開發中注重成本控制的認識，在實際開發之前做好成本調控，在進行成本核算時可以有效采取手段，使用作業成本法展開系列工作，從而對開發成本進行調控，確保企業完成以打造經濟實用房為主的建設目標。

5 結 語

應用作業成本法來管理房地產企業的經營運作過程，對未來房地產行業有著重要的作用，它貫穿于房地產企業從項目的籌劃、前階段的運作、開發過程至項目運作完畢。在應用作業成本法時，房產企業在經營工作中要采取策略，要注重將價值工程有效引入，使二者充分結合。這可以使項目成本在管理工作中開展的更加順利，在很大程度上將管理水平有效提升，促使房產企業在市場中占據有利地位，提升經濟效益。

主要參考文獻

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