基于財務管理的房地產企業資產運營模式轉型分析

趙海燕

[摘 要]本文分別對重資產運營模式和輕資產運營模式進行了描述，并分析了我國當前房地產企業的嚴峻現狀。分析說明，隨著我國經濟的不斷發展、經濟格局的不斷改變，房地產企業想要在新形勢下實現健康、穩定的發展，就必須與時俱進，順應市場的變化，改變不合適的資產運營模式，找到適合企業自身發展的模式。

[關鍵詞]重資產運營模式；輕資產運營模式；房地產

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.014

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）08-00-02

1 資產運營模式

1.1 重資產運營模式

重資產運營模式指的是企業的固定投資在資產負債中所占比例較高的結構，這種模式在供不應求、競爭壓力小的情況下較易實現盈利。但在供大于求的情況下，固定資產投入比重大、周期長，極易出現資金斷裂的風險。房地產行業就是該模式的典型代表，該模式主要用于購買土地、建房存貨等，當投入過大的固定資產且銷售量下滑時，就會使經營杠桿系數變大。

1.2 輕資產運營模式

輕資產運營模式主要指兩個方面：一方面是指占總資產比例較高的部分，其為流動現金和交易性金融資產；另一方面主要表現在產品研發、用戶體驗、品牌宣傳等方面。該模式與重資產運營模式相比，降低了固定資產的投資比重，較注重企業的運營能力以及企業品牌的打造，力求用最少的資金獲得最大的資源，它能夠與各產業鏈和諧共存，使資金運轉更加靈活，融資渠道也更加多元化。

不論是重資產運營模式，還是輕資產運營模式都有著各自的優缺點，前者的優點在于抗風險能力強，而缺點在于由于房地產企業的資金運轉周期長，將大量的資金進行固定資產投入會導致流動資金的緊張等一系列的問題。而后者的優點在于投入資本較少，可以通過多元化的融資渠道讓企業更好的發展。

2 我國房地產企業現狀

2.1 現金流壓力

眾所周知，房地產行業是一個資金密集型行業，現金在房地產行業的周轉周期一般至少需要3年，即使房屋已經建成，仍然需要大量現金的投入。只要資金投入了房地產項目，那就變成了固定的資產投入，這樣的風險十分大，一旦作為房地產企業生命線的現金流出現了斷裂現象，大多會導致房地產企業破產，這也是房地產企業破產的關鍵原因。

2.2 融資壓力

銀行的信用貸款是廣大房地產企業最主要的融資渠道，因為一般涉及的融資金額都十分龐大，因此，銀行在信貸審核方面也十分嚴格，尤其是注重企業的財務風險審核。房地產企業很重要的基本保障是土地儲備，因為企業即使出現破產的情況，銀行也可以通過土地拍賣來進行資金回款。銀行的信用貸款一般是針對一些實力較強的房地產企業，而實力相對較弱的企業只能通過擔保公司與民間借貸進行融資，且需將企業樓盤和土地進行抵押融資，然而這種方式有一個很大的缺點就是成本高、危險性大，長此以往，將會給企業帶來巨大的運營風險。

2.3 土地成本壓力

眾所周知，我國是一個人口大國，城市的土地資源供給量是有限的，尤其是一些較為發達的城市。政府對于土地的價值具有控制作用，一塊地的升值空間大小與該地是否具有良好的配套設施相關的，這便受到了政府規劃政策的嚴重影響。當前土地的供給與需求完全不平衡，因而地價上漲較快。上漲的地價一方面增加了房地產企業的項目開發成本，另一方面也使固定資產得到了增值。所以，房地產企業應權衡好增值與費用間的關系。如今已經是地價暴漲的時代，這樣的局面也使廣大房地產企業入不敷出。

2.4 稅收政策壓力

稅收政策對于房地產企業的壓力主要體現在兩個方面：一方面是土地增值稅，它的存在提高了土地成本，降低了市場活躍度，同時也使房地產企業的利潤被賦稅拿走，使房地產企業的重資產模式走不通；另一方面是房產稅，當前該稅正處于試點階段，它增加了投資性房地產的持有成本，市場需求降低的同時，也使供應量得到了提升，這便增加了市場競爭。

2.5 行業競爭壓力

自從1998年房改政策出臺后，房地產企業迎來了他們快速發展的時期。1998年，全國房地產企業有24 000多家，但是經過短短幾年的發展，在2013年，全國房地產企業高達91 000多家，這兩組數據可以明顯看出我國房地產企業在這些年中的發展速度之快。然而，近幾年“限購令”出臺，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，這使廣大的房地產企業不得不轉換思路，由原先的住宅地產向商業地產的布局與投資轉變。如今，不論是一線城市，還是二、三線城市，都出現了不少房地產企業參與了產業鏈的各個環節的市場競爭，這導致市場競爭更加激烈。自從2006年我國全面對外開放以來，國外房地產企業在其發展相對成熟的情況下，競相進入中國市場，憑著自身豐富的管理運行、開發經驗，很快就得到了廣大國內消費者的認可，比如凱德置業就是一個典型的外資名企，他們快速搶占了部分國內市場，國內房地產開發企業的利潤被擠占，這也對國內房地產企業形成了一個不小的沖擊。

2.6 樓盤庫存壓力

近年來，由于“限購令”等相關政策的出臺，使房地產市場出現了前所未有的低迷現象，成交量急劇下降，房地產庫存量急劇升高，創庫存新高。相關數據顯示，近幾年房地產庫存總量在不斷增長，據統計，全行業的庫存總量已經超過5萬億元。在這樣嚴峻的市場現狀下，廣大房地產企業將主要精力放在了去庫存壓力上。對房地產企業而言，大量資源被庫存占用后，只有將存貨盡快的銷售出去才能將資金及時進行回收。“不囤地，高周轉”是萬科集團在新形勢下實行的運營模式，在這樣的低迷市場行情下，其也實現了逆勢擴張。

3 房地產企業運營模式的選擇

從文中房地產企業的嚴峻現狀可以看出，由于現金流壓力不斷增大，房地產企業的持續擴大難以進行，企業的融資壓力不斷增加。這樣的現狀一方面讓企業資本成本不斷攀升，另一方面也大大加劇了房地產企業的財務風險。由于土地成本在急劇上升、稅收費用也在不斷增加、日益加劇的行業競爭壓力，同時加上國家加大了對房價的調控力度，使房屋升值速度在不斷減緩，同時也導致了成本的增加，房地產企業利潤率的上升空間也受到了極大的限制。種種壓力因素都導致房地產企業的增值幅度難以彌補資金成本，所以，在當前嚴峻的形式下，相對于重資產運營模式，輕資產運營模式具有資金投入量少、融資方式多元化等優勢，這也將是廣大房地產企業更加理想的選擇。輕資產轉型能夠成為保障企業健康發展的一個必然趨勢。

雖然當前的房地產企業更加適用輕資產運營模式，但是面對每一個不同的房地產企業，他們都有各自的特點，不能一概而論，其必須進行詳細的策略分析，通過分析判斷自身是否適合輕資產運營模式的發展。輕資產運營模式雖然較重資產經營模式有自身的優點，但它需要企業具備良好的資本運作能力、運營管理能力等，因此，廣大房地產企業必須依據自身的實際情況，在企業自身條件滿足輕資產運營的相關條件下才能選擇輕資產運營模式，且房地產企業只能循序漸進的從重資產運營模式轉型為輕資產運營模式，否則貿然向輕資產模式轉型也不能取得長久的成功和持久的發展。

4 結 語

近年來，房地產市場在不斷變化，政府也加大了對房地產企業的調控，出臺了一系列的相關政策以不斷進行深入的調控。當前在新形勢下的房地產企業，面臨著多種多樣的挑戰，為了適應新時期的發展要求，輕資產運營模式更適合當前形勢下房地產企業的發展，且需要企業由重資產模式向輕資產模式轉變，需要企業重視自身資產結構的調整，保持財務各項指標的穩定、健康，提高房地產企業金融化資本的運作速度，提高資產周轉率，提高資金使用率。在新形勢下，房地產企業想要健康的發展，就必須對公司的運營更加強調專業化，將企業自身特點與市場現狀有機結合，做到輕資產、重運營。

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