營改增后企業會計核算與稅務處理措施

岳繼東

摘 要：在經濟市場的持續進步與推動下，我國房地產公司迎來了新一輪發展機遇；同時，為了更好地調整與規制各類產業健康發展、維護經濟市場穩定秩序、降低各公司企業的納稅負擔，我國政府開展了營業稅改增值稅的稅制改革，對房地產公司的生產與經營活動產生了一定程度上的影響。作為房地產公司，如何積極應對國家的營業稅改增值稅稅制改革，加強自身的財務管理與納稅籌劃水平與能力，做好會計核算與稅務處理工作，以降低房地產公司的經營成本、提高房地產公司的經營收益，成為現階段房地產公司正確應對營業稅改增值稅稅制改革的關鍵問題。本文結合個人參與房地產公司稅制改革的工作經驗，分析我國當前房地產公司在營業稅改增值稅稅制改革過程中，遇到與應注意的問題，并提出具體的參考意見與改進方案，以供同行借鑒。

關鍵詞：稅務處理 會計核算 納稅籌劃

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）11（a）-100-02

房地產行業的健康發展，需要依靠科學的財務管理與會計核算，以提升房地產公司應對、防范經濟風險的能力。從現階段我國房地產公司的經營與管理狀況來看，根據房地產項目的所在地域不同，其對應的地方稅收管理政策與規定也有所差別，主要需要進行籌劃管理與繳納的稅收項目包括公司所得稅和土地增值稅。

1 我國當前房地產公司會計核算與稅務處理的情況概論

一般來說，房地產開發企業財務核算的內容主要有5個方面：第一，籌措開發項目所需資金；第二，及時、正確地計算土地開發和各種房屋建設的工程成本，并加強成本管理，降低成本；第三，正確核算開發經營收支，加強經營管理，提高經濟效益；第四，強化商品房銷售管理工作，及時收回價款；第五，按照國家有關政策，正確地對企業利潤進行分配。房地產開發企業生產經營及其商品的特殊性決定了其財務核算的特殊性。由于房地產開發企業的各個階段特點不同，其財務核算的側重點也有所不同。具體來說，房地產開發階段可分為房地產開發企業的設立階段、開發項目的準備階段、項目開發階段、房地產銷售階段及利潤分配階段。

2 營業稅改增值稅后房地產公司在會計核算與稅務處理方面的調整與變化

2.1 房地產公司在會計核算方面的調整

在實施營業稅制度階段，我國房地產公司的納稅項目為“不動產銷售額”，其納稅稅率為5%；在實施增值稅稅制改革后，房地產公司的納稅稅率調整為11%，納稅項目為“產品增值價值”。

2.2 房地產公司在會計利潤方面的調整

考慮營業成本這一因素，則在采購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要——如果在采購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。而如果在采購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，采購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的采購成本降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

2.3 房地產公司在稅務處理方面的調整

營改增之前，房地產開發企業涉及的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、 城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的三大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增后，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

2.4 房地產公司在發票管理方面的調整

在我國實施營業稅稅制的階段，房地產公司的發票不可以用于納稅額抵扣和減免，只能夠當作建筑原材料和其他物資采購、費用支出的相關證明或書面憑證；當實施增值稅稅收制度之后，房地產公司的增值稅發票可以用作納稅額的抵扣或減免，其他單位所開出的增值稅發票能夠關系到房地產公司的稅額抵免，因此房地產公司應當加強對增值稅發票的重視與管控，一方面做好進項發票的抵扣、認證和取得，另一方面加強對銷項發票的作廢、保管、開具和領購等環節的管理。

3 優化房地產公司會計核算的方案策略

3.1 會計核算方案中應當考慮到房地產公司營業收入的多樣性

房地產公司的工程項目開發與建設活動具有多樣化、綜合化經營特色，其經營項目及收益主要來源于：配套設施轉讓收益、商品房銷售收益、土地使用權出讓收益和其他經營收益。因此，房地產公司應當結合自身的經營內容，制定出具體、細化、全面的會計核算方案，而不能夠僅僅涉及經營項目中的一個或者幾個方面。

3.2 會計核算方案中應當考慮到房地產開發與建設項目的特殊性

房地產公司的工程項目具有建設時間長、會計核算周期長和難度高的特殊性；部分房地產工程項目的建設周期甚至要耗費二至五年的時間，因此房地產工程項目的會計核算周期也相應延長。除此之外，房地產工程項目在建設規模、建設用途、項目性質、工程定位、建筑項目所在地等方面均存在差異與不同，應結合具體的房地產工程項目特點進行規劃。

3.3 會計核算中應當考慮到房地產公司利潤分配的各種需求

房地產建筑工程項目的投資方身份多樣，根據投資方參與工程項目的方式不同、出資比例不同，決定工程項目的最終利潤分配比例，或者依據合同約定的方式進行利潤分配。

4 改善房地產公司稅務籌劃的方案策略

根據房地產工程項目的盈利銷售情況，組織開展房地產公司的稅務籌劃。

首先，房地產公司應當做好勞務外包環節中的納稅籌劃工作。根據建筑項目所在地的地方稅收規定和稅收優惠政策，將工程項目的勞務部分轉給享有稅收減免優惠的承包方，從而獲得相應的勞務稅收優惠，降低工程項目開發與建設成本，提高經營收益。

其次，房地產公司應當做好結算環節中的納稅籌劃工作。結合工程情況，選擇代理銷售或者分期付款的結算方式，通過這種計算付款方式的改革與轉變，實現稅務的合理分攤，以降低房地產開發公司自身的納稅壓力，為房地產公司爭取到充裕的資金賬目回收時間。

最后，加強房地產公司的其他稅務籌劃能力。舉例說明，如果房地產公司依照合同約定，在特定期間，將公司所擁有的設備、物資和其他財產交給承租方使用，并由承租方交付一定的租金；租賃物的所有權仍然歸房地產公司所有，承租方只享有約定期間內的使用權（包括航空運輸、海上運輸等）。這種向外提供動產物資的租賃方式，需要按照17%的稅率繳納所得稅，有關房地產公司需要結合自身經濟情況和發展需求，提前制定好納稅籌劃工作，避免增加公司的納稅負擔。

5 結語

綜上所述，房地產公司的會計核算與納稅籌劃工作具有特殊性和復雜性，需要結合具體的工程項目情況和房地產公司的經濟實力，制定出最佳的納稅籌劃方案，以降低公司的納稅風險，起到節約經濟成本，提升經濟效益的作用。

參考文獻

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