保障房視角下海南省商品房理性價格區間的數量分析①

盧媛 劉海楠

摘 要：在海南國際旅游島時代背景下，海南省商品房價格一直都是備受關注的社會熱點問題。本文以居民家庭可支配收入為研究出發點，通過擬合收入分布函數、房價收入配比公式等數量方法，計算收入高于保障房申請標準的城鎮居民購買商品房時可以承受的價格區間，即對商品房理性價格區間進行測算，通過改變房價收入比參數對商品房理性價格區間進行政策模擬，并給出相應政策建議。

關鍵詞：商品房價格 保障性住房 收入分布函數擬合方法 房價收入配比公式

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）04（c）-104-04

1 引言

我國多地出現新一輪商品房價格快速上漲現象，相關地方政府密集出臺新的商品房限購措施用以抑制因投資需求、投機需求而導致的房價過快上漲。2010年初，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，海南國際旅游島建設正式步入正軌，海南省房地產市場對此反應相當靈敏，當時出現了商品房價格短時間內快速上漲的現象。海南省相關政府部門及時有效的宏觀調控手段隨即施行，才使漲價勢頭得到控制。

由于得天獨厚的自然環境優勢，越來越多的省外國內、境外游客在海南置業落戶，成為“候鳥”一族。近幾年來，不僅僅在?？凇⑷齺喌冉洕l展相對較好的城市，海南中部地區商品房成交價格和成交量也在穩步增長。海南國際旅游島建設為海南省全面發展提供了廣闊空間，優越的地理位置和氣候環境是成就海南宜居城市建設的絕對優勢，隨著海南經濟的逐步發展，海南省內居民以及移居海南的新居民，對于滿足其居住需求或是改善居住條件的需求將逐步凸顯，此種需求作用在房地產市場上，必然使現有商品房價格承受較大的上漲壓力。

在諸多類商品房購房者中，中低收入家庭購房者對商品房價格反應更為敏感。為了解決海南省中低收入居民家庭住房問題，海南省政府、海南省住房和城鄉建設廳從2009年起響應中央號召開始全面推進海南省保障性住房建設。以家庭人均收入水平為主要的申請標準，具體的保障形式有廉租房、公共租賃住房、經濟適用房和限價商品房等四種保障性住房形式，2014年海南省住房和城鄉建設廳、省財政廳和省發改委聯合下發《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，啟動對海南省廉租房和公共租賃性住房并軌工作。因此形成了以公共租賃住房、經濟適用房、限價商品房為主要保障模式的海南省保障性住房制度體系。這項制度旨在為有迫切住房需求又因收入水平過低無力購買商品房城鎮居民提供住房保障，又以收入水平的差異給予不同的住房保障模式，最低收入家庭由政府提供公租房；中低收入家庭可申請購買經濟適用房、限價房；其他收入高的家庭購買或租賃市場價的商品房。保障性住房制度與房地產市場在滿足居民住房需求上具有同質性，因此隨著保障性住房制度的不斷完善和逐步實施，會從根本上解決住房供求的矛盾，同時勢必影響到商品房市場價格。

在學術界，對商品房價格的研究一直是個熱門領域。房價收入比是國內外研究此類問題的慣用方法。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。20世紀90年代初世界銀行專家Andrew Hamer在進行中國住房制度改革研究時，提出了一個“比較理想”的比值區間，也是目前國內學者普遍認同的觀點，即房價收入比應為[3，6]。房價收入比方法以及這個比值區間對此后研究中國商品房價格和居民家庭收入問題時產生了深遠的影響。

本文研究借鑒并改良了房價收入比方法，并結合收入分布函數擬合的方法。首先，從居民家庭可支配收入分析入手，通過擬合收入分布函數，建立收入與居民人數比例的對應關系；其次，基于保障性住房制度的視角，識別在保障性住房體制外，需要通過購買普通商品房滿足住房需求的居民群體，確定這一群體的最低收入水平；再次，改良傳統的房價收入比公式，提出新的房價收入配比公式，計算需要通過購買商品房滿足住房需求的居民可承受商品房價格區間，及確定商品房理性價格區間，并進行政策模擬；最后，根據實證結果，給出結論和政策建議。

2 數據和研究方法

文中居民界定為海南省城鎮常住居民，收入的統計口徑為家庭年人均可支配收入。保障性住房申請標準包括收入水平、居住面積和家庭資產等條件，本文主要選取收入水平作為保障房申請標準的主要指標（因此，本文實證分析部分的主要計算結果，即制度覆蓋人口比例是保障房制度覆蓋人數最大值狀態，政策執行中因人均住房面積、家庭資產狀況等條件，實際符合保障房申請條件的人數將小于計算值），原因在于收入水平與家庭現有居住面積和家庭資產狀況高度相關，且是后兩個標準的基礎性替代指標，即收入水平從根本決定并影響家庭現有居住面積和家庭資產情況。此外從數據的可得性和科學性方面評價，收入水平指標數據的統計屬性更優良。

研究主要選取2011年～2015年的相關統計指標，例如海南省及各市縣城鎮居民常住人口、城鎮居民家庭人均可支配收入、人均住房使用面積、商品房銷售面積、商品房銷售額等數據參與計算。

在研究方法上，采用收入分布函數擬合方法構建海南省城鎮居民收入水平與人數比例的對應關系。通過擬合收入分布函數可以在不同的收入水平下計算出對應的人數、測算保障性住房政策效應。研究中選取Gamma函數擬合收入分布函數。表1和圖1分別為2011年～2015年海南省城鎮居民家庭年人均可支配收入分布表和概率密度函數曲線族圖。

由圖1可以看出，2011年～2015年間海南省城鎮居民家庭年人均可支配收入的均值在逐步增大，即平均收入水平在逐年提高，但收入差距有逐年擴大的趨勢，由表1可見人均可支配收入方差由2011年的2.19E+08增長到2015年的2.48E+08，其中2012年有些例外，其方差突然變大而后又回落，但從總體趨勢上看，人均可支配收入方差在逐步擴大中，即低收入與高收入者的收入水平在逐年擴大。

本文對傳統房價收入配比公式進行改進，提出房價收入配比公式：

式1中：P為商品房銷售平均價格（下文均簡稱為商品房均價），I為城鎮居民家庭人均可支配收入，A是人均住房使用面積，經驗值1.33=人均住房建筑面積/人均住房使用面積，α在這里表示工作的年限。房價收入配比公式建立起人均可支配收入I與商品房價格P的函數關系，通過改變參數α的數值可以進行政策模擬。

3 實證結果分析

3.1 保障性住房制度標準與制度保障人口比例分析

在保障性住房制度體系中，居民收入水平與住房保障模式密切相關，因此收入水平是保障房重要的申請標準之一，即中低收入居民因其收入水平差異可以通過廉租房、經濟適用房、限價商品房等不同保障模式來滿足其住房需求。在保障房體系，較高收入者的住房需求則需由商品房市場滿足。因此按照現行保障性住房制度標準，運用收入分布函數擬合方法，首先計算保障性住房制度保障居民人數，然后可得因收入水平高于保障房申請標準，需要通過購買商品房滿足住房需求的居民人數。以?？谑袨槔ūＵ戏可暾垬藴屎Ｄ鲜「魇锌h之間存在較大差異，為了便于計算和討論，選取海口數據為例），見表2。

由表2可知，2011年～2013年?？谑袑λ姆N模式保障房的申請標準逐年調高。其中公共租賃住房和經濟適用房在2011年、2012年的申請標準是一致的，2013年開始至2015年，經濟適用房的申請標準略高于公共租賃住房，這就意味著當收入水平在這一區間時，申請人可以結合人均住房面積、家庭資產狀況等其他申請條件，更主要的是根據自身的住房需求，選擇合適的保障模式。從制度覆蓋的人口比例看，廉租房制度覆蓋人口比例數在逐年下降，由2011年的15.88%下降至2015年的7.5%，2014年起各省市相繼落實中央通知精神，施行廉租房和公共租賃住房并軌，這一改革簡化了保障房體系結構，充實了廉租房和公共租賃住房對低收入居民群體的住房保障政策力度。

由保障房制度可知，收入高于限價房標準的居民需要購買商品房滿足自身住房需求。根據表2的計算結果，假設保障房制度已經做到應保盡保，則需要通過購買商品房滿足自身住房需求的人口比例、人數和戶數見表3。

從表3可以看出，由于相關政府部門在2011～2013年間不斷提高保障房申請標準，這使得制度保障規模人數逐年增加，需要自行購買商品房滿足居住需求的人數呈現下降態勢，但從2013年至2015年，由于申請標準沿用2013年頒布的收入標準線，加之居民收入平均水平緩步提高，貧富收入差距也略有增大，直接導致保障房制度覆蓋人數比例下降，因此需要購買商品房的人數也由2013年的26.05%上升到2015年的32.8%。

3.2 居民可承受商品房價格區間與政策模擬

根據研究需要，下面提出三個假設條件。

假設1，當前保障性住房制度已達到應保盡保。因為限價房收入標準線在各類保障性住房標準中最高，現行標準為人均年可支配收入32768元，假設在應保盡保情況下，意味著收入低于32768元的居民已全部納入保障性住房體系，而收入高于32768元（含）的居民則需要通過商品房市場滿足住房需求。

假設3，關于α的取值。國際上房價收入比區間上限值為6，即認為合理的人均可支配收入與商品房價格的關系應是用6年的工作所得可以購買人均使用面積大小的一套住房。下面α取值分別設定為6、8、10、12，也就是說用6年、8年、20年、30年的可支配收入購買商品房，測算居民可以承受的房價區間，即商品房理性價格期間。結果見表4。

由表4可以看出，隨著α值的增加，居民可承擔的房價水平在逐步提高。當海南省房價收入比取值為6時，城鎮居民可承擔的商品房價格下限是6297元/平方米，上限是11105元/平方米，當房價收入比取值為8時，理性房價下限是8396元/平方米，上限是14807元/平方米，α取值為10、12時同理。再將此結果與實際商品房銷售均價做對比分析，見圖2。

由圖2可以看出，α取值為6時，商 品房價格高于理性房價下限，說明收入水平略高于限價房標準線的部分居民，因超過限價房收入標準線不能申購限價房，又因收入水平所限無力購買商品房，成為保障房體系和商品房市場中間的住房“夾心層”群體。當α取值為8時，商品房價格曲線逐漸接近理性房價下限，但在2014、2015年可以看出，理性房價下限仍是略高于商品房價格，說明仍有少部分“夾心層”群體的存在。當α取值為10、12時，理性房價下限明顯高于商品房銷售均價，說明此時保障房體系與商品房市場已經做到無縫連接，即收入低于限價房標準線的居民可以通過保障房制度解決住房問題，收入高于限價房標準的居民也能夠承擔商品房價格。

4 結論與研究展望

本文主要研究結論為：第一，根據當前居民收入水平計算出了居民可以承受的商品房價格區間，即居民可以負擔的商品房最低價格和最高價格。這一結果可以為政府、房地產公司等單位在制定商品房價格時提供參考。文中把居民可承受的商品房價格區間與實際商品房價格比較，可以看出目前海南省房價收入比大概在8左右，遠低于我國部分一線城市房價收入比，但仍高于聯合國的參考值[3，6]的水平。第二，改變α取值進行政策模擬，即假設用不同年數的收入購房（購房方案）時，分別計算出了不同購房方案下居民可承受商品房區間。

在今后的研究中可以進一步分析保障性住房制度覆蓋人口規模與實際保障性住房建設及投入使用的對比情況，根據缺口的大小，進一步估算其對商品房市場的影響程度。

參考文獻

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[9] Muth R F，Goodman A C.The Economics of Housing Markets[M].Canada：Queens University，1989.

①基金項目：海南省哲學社會科學2015年規劃課題（HNSK（z c）15-41）；海南大學科研啟動基金項目（kyqd1530）；山東建筑大學博士基金（0000601499）。

作者簡介：盧媛（1981-），女，遼寧沈陽人，講師，統計專業博士，主要從事應用數理統計方面的研究。

通訊作者：劉海楠（1986-），女，山東濟南人，講師，區域經濟專業博士，主要從事區域經濟、產業經濟方面的研究。