“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣合法化的法律困境與解決

摘 要：“小產(chǎn)權(quán)”房買賣過程中，涉及城鎮(zhèn)居民、村民、集體組織、國家等利益主體，故對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同不宜一概認(rèn)定無效，二是應(yīng)當(dāng)將“小產(chǎn)權(quán)”房進(jìn)行分類，并結(jié)合當(dāng)前我國實(shí)際情況和國家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房的最新政策來討論買賣合同的效力，從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)”房買賣問題，需要建立完備的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。

關(guān)鍵詞：“小產(chǎn)權(quán)”房；合同效力；宅基地使用權(quán)；集體建設(shè)用地使用權(quán)

隨著近年來城鎮(zhèn)住房房?jī)r(jià)高漲，城市高價(jià)房迫使中低收入市民群體轉(zhuǎn)而郊區(qū)和農(nóng)村購買農(nóng)民自建的價(jià)格相對(duì)低廉很多卻沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的房屋，即“小產(chǎn)權(quán)”房，小產(chǎn)權(quán)房問題產(chǎn)生。

一、“小產(chǎn)權(quán)”房的法律框定與劃分

“小產(chǎn)權(quán)”房，籠統(tǒng)談及“小產(chǎn)權(quán)”房，實(shí)際上是相對(duì)于在城鎮(zhèn)開發(fā)的、權(quán)屬清晰、能辦理權(quán)屬登記并能給購房者頒發(fā)物權(quán)證書的住宅房屋而言的。現(xiàn)行政策所指的“小產(chǎn)權(quán)”房包括兩大類。

（一）建房行為不合法的“小產(chǎn)權(quán)”房

這類“小產(chǎn)權(quán)”房是因違反土地管理法律法規(guī)，不符合土地和建設(shè)規(guī)劃，未履行合法審批程序，在集體土地上建造的用于居住的房屋。其特點(diǎn)是：第一，建造行為不合法，沒有獲得建房用地規(guī)劃、審批等手續(xù)，房屋本身系違法建筑；第二，建造者不能因建造行為而原始取得房屋所有權(quán)；第三，不能辦理物權(quán)登記，取得房屋所有權(quán)證明。實(shí)踐中，通常由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)頒發(fā)“權(quán)屬證明”，以表明購房者所謂的房屋所有權(quán)；第四，絕大部分是為對(duì)外銷售而建造，尤其是在集體建設(shè)用地和農(nóng)地上較早的成片住宅房屋更以對(duì)外銷售為主。

（二）建房行為合法，房屋買賣主體受限制的“小產(chǎn)權(quán)”房

這類“小產(chǎn)權(quán)”房的建造符合土地和建設(shè)規(guī)劃，辦理了合法審批手續(xù)。其特點(diǎn)是：第一，建造人可原始取得房屋所有權(quán)，其所有權(quán)屬于事實(shí)所有權(quán)，不以登記為要件；第二，房屋原始取得者的主體范圍受到限制，僅限于本集體組織成員；第三，該類房屋因申請(qǐng)辦理初始登記可獲得房屋所有權(quán)證書，這類登記屬于：“宣示登記”，而非創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力的登記；第四，該類房屋的買賣受到限制，僅限于本集體組織成員之間買賣，但實(shí)踐中超出限制買賣主體范圍的情形很多；第五，該類房屋在一定程度上具有社會(huì)保障功能。

二、“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律態(tài)度與評(píng)價(jià)

2008年之前國家對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的開發(fā)建造及其交易基本上持禁止或限制態(tài)度。隨著社會(huì)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣行為的關(guān)注升溫，政策漸趨放松。2008年10月22日中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在新聞發(fā)布會(huì)上表示，“小產(chǎn)權(quán)”房絕對(duì)不允許再建，但對(duì)于已經(jīng)在農(nóng)村購買了“小產(chǎn)權(quán)”房的消費(fèi)者，政府要保護(hù)其合法權(quán)益。

雖然，不能明確得出城鎮(zhèn)居民購買“小產(chǎn)權(quán)”房有效的結(jié)論，但政策的確有所松動(dòng)。政策制定者正徘徊于“守成”與“革新”之間，試圖進(jìn)行政策選擇上的全面考量。對(duì)此，第一，法院應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎判斷“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同的效力，綜合考慮交易主體身份的現(xiàn)狀以及轉(zhuǎn)化的可能性，交易客體的性質(zhì)及用途，訂立合同時(shí)當(dāng)事人的真實(shí)意思和當(dāng)時(shí)的法律及政策，以及“強(qiáng)制性規(guī)定”的具體含義和分類等，不宜輕率認(rèn)定合同無效；第二，要依法保護(hù)購買“小產(chǎn)權(quán)”房的消費(fèi)者對(duì)房屋的占有。占有對(duì)于消費(fèi)者來講具有切實(shí)的經(jīng)濟(jì)和居住利益。所以法院對(duì)于占有應(yīng)依法給予充分保護(hù)；第三，即使認(rèn)定合同無效，發(fā)生返還的法律效果，也要充分考慮房屋價(jià)值的變化以及重新分配升值部分的平衡；第四，對(duì)于某些依具體規(guī)定認(rèn)定合同無效應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法返還的案件，如果購買“小產(chǎn)權(quán)”房消費(fèi)者不具備騰房返還條件，強(qiáng)制騰房返還不僅僅違反了公平正義原則，對(duì)合同效力不作無效認(rèn)定；第五，政府部門有權(quán)對(duì)違法“小產(chǎn)權(quán)”房交易進(jìn)行處罰，但無權(quán)認(rèn)定其買賣合同效力。

“小產(chǎn)權(quán)”房買賣正游走于法律制度的邊緣，處于合法與非法的博弈之中。在此過程中，不同職能部門的態(tài)度至關(guān)重要。行政機(jī)關(guān)肩負(fù)保障社會(huì)成員安居的政治責(zé)任，但由于各種因素的制約，這方面做得并不到位。所以，只要“小產(chǎn)權(quán)”房的建造不違反規(guī)劃、并經(jīng)過審批，政府原則上不宜對(duì)其進(jìn)行處罰。

與行政機(jī)關(guān)相比，法院是消極的。只有當(dāng)事人因“小產(chǎn)權(quán)”房買賣發(fā)生糾紛并訴至法院，法院才對(duì)之進(jìn)行審查。而法院一般只針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房是否屬于違法建筑、買賣合同是否有效、物權(quán)變動(dòng)是否合法等問題進(jìn)行認(rèn)定。但是，我國法院功能有限，想通過司法途徑給“小產(chǎn)權(quán)”房交易一個(gè)合法“名分”是困難的。

三、“小產(chǎn)權(quán)”房登記問題的解決

根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于合同效力與物權(quán)變動(dòng)效力相分離的規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)”房合同有效并不意味著房屋物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。我國的登記機(jī)關(guān)屬于行政機(jī)關(guān)，必須執(zhí)行國務(wù)院的決定，而國務(wù)院對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的建設(shè)持禁止態(tài)度，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的買賣又限制較嚴(yán)，故登記機(jī)關(guān)可完全以遵循政府規(guī)定拒絕為“小產(chǎn)權(quán)”房辦理物權(quán)變更登記。

破解這個(gè)問題的前提是明晰“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同有效產(chǎn)生的實(shí)際作用或法律效果。我們認(rèn)為，其法律效果在于：第一，“小產(chǎn)權(quán)”房在民法范疇內(nèi)屬于可流通財(cái)產(chǎn)，不存在客體違法問題；第二，買方占有使用房屋是合法的，屬于有權(quán)占有；第三，如果已經(jīng)交付，賣方再以所有權(quán)未變更為由要求返還房屋，則因其不符合關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定，其主張無法得到支持。在此基礎(chǔ)上，如果確實(shí)不能辦理房屋所有權(quán)變更登記，可尋求債權(quán)法上的解決方案，即在宅基地所有權(quán)之上成立法定租賃權(quán)。此時(shí)，買受人不必費(fèi)以來物權(quán)登記保障自己的房屋權(quán)利，還可以依靠債權(quán)法中的“法定租賃權(quán)”來解決其合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。

四、結(jié)語

解決“小產(chǎn)權(quán)”房的方案很多，不必在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的其他變通處理方案。城鄉(xiāng)一體化是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)流通是其土地財(cái)產(chǎn)屬性的自然回歸。我們應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，在逐漸開放“小產(chǎn)權(quán)”房流轉(zhuǎn)的同時(shí)，積極制定配套措施來預(yù)防由此可能點(diǎn)來的一系列問題。

參考文獻(xiàn)

[1]王曉慧：《小產(chǎn)權(quán)房問題解析》，國土資源通訊，2008（21）：34.

[2]于猛：《小產(chǎn)權(quán)房法律地位》，載《中國知網(wǎng)》，2014年第5期.

作者簡(jiǎn)介

翟麗君（1988-），女，漢族，河南林州人，法律碩士，貴州民族大學(xué)研究生院，研究方向：經(jīng)濟(jì)法。

（作者單位：貴州民族大學(xué)）