房產測繪管理工作的重要性

吳瓊+史春光

房產測繪管理是為房產產權產籍管理、房地產開發、房地產交易、房屋拆遷、征收稅費以及城市規劃建設提供準確可靠的測量數據和資料，是不動產登記的重要依據，是建立全國不動產統一登記制度的基礎依據。

一、房產測繪管理的法律依據

房產測量工作是國家授權房地產管理部門的重要職責，具有一定的專屬性。主要法律依據有：

第一，《中華人民共和國測繪法》第三條規定：測繪事業是經濟建設、國防建設、社會發展的基礎性事業。各級人民政府應當加強對測繪工作的領導。第四條第二款規定：縣級以上人民政府負責管理測繪工作的行政部門負責本行政區域測繪工作的統一監督管理。縣級以上地方人民政府其他有關部門按照本級人民政府規定的職責分工，負責本部門有關的測繪工作。

第二，《房產測繪管理辦法》（建設部、國家測繪局令第83號）第五條第二款規定：省、自治區、直轄市人民政府測繪行政主管部門和省、自治區人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產行政主管部門根據省、自治區、直轄市人民政府確定的職責分工負責房產測繪及成果應用的監督管理。

第三，《城市房地產權屬檔案管理辦法》（建設部令第101號）第三條規定：房地產權屬檔案是城市房地產行政主管部門在房地產權屬登記、調查、測繪、權屬轉移、變更等房地產權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄，是城市房地產權屬登記管理工作的真實記錄和重要依據，是城市建設檔案的組成部分。

第四，住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》第七章規定：房產測量是測定和調查房屋及其用地的專業測量，為房產產權產籍管理、房地產開發、房地產交易、房屋拆遷、征收稅費以及城市規劃建設提供準確可靠的測量數據和資料，系不動產登記機構為產權人登記房屋面積，頒發不動產登記證的重要依據，房產測繪數據與產權登記不可分割，而且直接關系著產權人的利益。

二、房產測繪市場放開后存在的問題

第一，房產測繪市場放開后，存在房產測繪公司惡意競爭、房產測繪技術人員嚴重不足、從業人員素質低下等問題。房產測繪費惡意競爭，造成價格低下，不能保證房產測繪公司正常運行。

第二，房產測繪成果質量難以保證，為了經濟利益，房產測繪公司聽命于房地產開發公司，不執行國家測繪標準，私自擴大公攤面積，使商品房銷售面積與實際面積嚴重不符，嚴重侵害了消費者合法權益。

第三，房產測繪數據保密性得不到保證。全國人大常委會關于加強網絡信息保護的決定（2012年12月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議通過）第一條規定：國家保護能夠識別公民個人身份和涉及公民個人隱私的電子信息。個人房產數據、國家房產數據在私營房產測繪公司造成了隨意泄露，導致了個人、國家的合法權益受到嚴重侵害。

第四，房產測繪數據的不準，會導致社會不穩定因素的出現，同時會造成房屋登記工作的嚴重后遺癥。房產測繪數據的不實，還會直接損害國家、個人的合法權益，給社會帶來不穩定因素。

三、房產測繪成果審核的重要性

房產測繪是房屋登記的重要依據，是建立全國不動產統一登記制度的基礎依據，房產測繪成果事關經濟建設、國防建設、國家安全和社會發展大局，房產測量是測定和調查房屋及其用地的專業測量，為房產產權產籍管理、房地產開發、房屋拆遷、房地產交易、征收稅費以及城市規劃建設提供準確可靠的測量數據和資料，系房屋登記機構為產權人登記房屋面積、頒發房產證的重要依據，房產測繪結果與產權登記密不可分，直接關系著產權人的利益。房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。房產測繪成果的真實性、準確性、合法性也要求經房產測繪管理部門備案。因此，房產測繪成果只有符合房產管理部門審核備案要求后方可使用。

四、建議

由于目前我國還未出臺房產測量實施細則，公眾對房產測繪的理解不一致，加上《房產測量規范》與《建筑工程建筑面積計算規范》之間的區別，筆者傾向于房地產面積測繪以官方方式出現。

加強房產測繪機構及人員信用檔案管理，全面實施商品房預測繪和預測繪成果網上公示制度，讓房地產開發企業、廣大購房者能在網上公開查詢到商品房公攤面積、公攤系數等。如果房地產開發企業、購房者對這些數據有疑問，也可以到測繪機構調閱檔案查詢、核實，以便更好地維護房地產開發企業和購房者的合法權益。

陳品祿/責任編輯