規(guī)范市級保管自修公用公房管理的調查與對策

姚雨生

天津市市級保管自修公用公房屬市直管房產，由市公用公房經營管理處管理，負責指導、推動使用單位對房屋進行維修、安全、使用管理工作。這種管理模式，存在管理單位房屋安全管理底數不清、不規(guī)范等突出問題。為加強和規(guī)范管理，亟需摸清底數，厘清房屋管理、安全責任，建立長效管理機制。

一、基本情況

市級保管自修公用公房是指市級財政資金投資建設、購置、置換或接管的房屋，土地為劃撥方式，由醫(yī)院、學校、幼兒園、文化和體育場館等公益性單位使用，使用單位不繳納租金，采取使用合同約定的方式，由使用單位承擔日常管理、房屋修繕養(yǎng)護和安全責任。目前，天津市市級保管自修公用公房涉及文化、教育、衛(wèi)生、體育、市政、園林、司法7個行業(yè)、260余個使用單位，共計563處房產，建筑面積737余萬平方米。

二、存在的主要問題及原因

經初步調查分析，主要存在以下問題。

（一）管理單位對房屋安全管理難以實現及時推動

目前，保管自修這種管理模式采取使用合同約定的方式，約定使用單位負責房屋的安全管理責任。由于房屋安全查勘、解危的主體責任單位為使用單位，使用單位查勘、解危情況不報告、不備案，造成管理單位對安全管理指導、推動缺乏針對性、及時性。

（二）使用單位維修管理不科學、不規(guī)范

由于使用單位受房屋管理專業(yè)知識、經費緊張等因素的制約，房屋維修計劃沒有按照使用年限、查勘情況，合理確定大修和中修，大部分使用單位存在無計劃或有計劃、不執(zhí)行計劃的問題；按住建部要求，維修資金安排應為租金標準的60%-70%，大部分使用單位每年房屋維修資金投入與規(guī)定標準存在較大差距。

（三）管理單位缺乏有效的監(jiān)管手段

保管自修使用單位，對房屋管理的計劃安排、專項維修落實等情況不上報管理單位、不進行備案，造成管理單位監(jiān)管、推動底數不清；管理單位按照現行《天津市公用公房管理辦法》明確的監(jiān)督、推動管理職能，難以實現管理規(guī)范，管理機制缺乏持續(xù)、有效性。

（四）使用單位安全隱患排查時效性不強

保管自修房屋使用單位的房屋管理機構，大都歸屬在行政、后勤管理部門，這些部門和人員缺乏房屋管理的基本常識和管理經驗，對安全隱患的排查滿足于直觀、表面，對結構、基礎部位等隱蔽部位的隱患缺乏相應基本常識，給房屋安全隱患的及時排查帶來了直接影響。

（五）存在危險點的房屋安全隱患大

經初步調查，大部分使用單位由于人員更換、房屋檔案丟失、管理不規(guī)范等原因，存在對是否存在拆改情況不清楚、拆改結構后是否采取加固措施不清楚、采取加固措施的設計情況不清楚等情況；接層的房屋沒有規(guī)劃審批、沒有設計圖紙，形成了違章建筑；結構、外檐等存在危險點的房屋維修資金申請批復不及時造成維修不及時等，致使存在安全隱患的房屋不能及時治理。

三、推動問題整改的對策

為摸清這類房屋管理情況的底數，市公用公房經營管理處研究制定了《市保管自修公用公房普查工作方案》，啟動了房屋普查工作，針對存在的問題，分類研究、推動整改，建立長效管理機制。

（一）組織房屋普查、查清存在問題

采取委托專業(yè)機構進行房屋安全普查與本單位管理普查相結合的方法，組成6個普查組，集中5個月時間完成普查工作。普查內容如下。

1.安全使用情況

對照房屋施工圖紙或房屋現狀，檢查、鑒別房屋是否存在拆改、接層、違章建筑等情況，如存在上述情況，要求使用單位提供有關建設、改造手續(xù)；檢查、鑒別外檐、陽臺、主體結構是否存在安全隱患，如發(fā)現存在安全隱患，要求使用單位立即進行安全鑒定并依據鑒定結果進行加固維修。

2.維修養(yǎng)護情況

了解房屋使用單位年度房屋維修養(yǎng)護費用投入、當年房屋維修養(yǎng)護計劃及修繕情況；明確建立房屋管理檔案、房屋安全查勘、制定維修養(yǎng)護計劃、維修資金安排等要求。

3.簽訂租賃合同情況

對未發(fā)放使用證書的使用單位，查清原因，協調推動簽訂使用合同；完善合同，明確使用人的使用、管理責任。

4.轉租和改變用途情況

核實辦理轉租手續(xù)、簽訂轉租協議情況；核實未辦理轉租手續(xù)房產的面積、轉租用途等情況；核實使用用途改變情況，對改變用途不符合要求的進行糾正。

5.房屋安全、管理常識宣傳

明確使用單位的安全、管理責任，主要包括：負責保管自修房屋及其附屬設施設備的修繕、養(yǎng)護，保證正常使用，承擔房屋安全管理的主體責任；按照天津市規(guī)定的公用公房租金標準，從當年經費預算中列支或專項申請房屋修繕資金，用于房屋及其附屬設施設備的維修、養(yǎng)護；定期組織查勘，對存在安全隱患的房屋應當及時采取加固維修措施；向使用單位發(fā)放天津市公用公房管理、危險房屋管理規(guī)定及公用處編制的《保管自修公用公房使用手冊》等房屋安全、使用宣傳資料。

（二）推動問題整改

對能夠及時、亟需解決的問題，采取限時整改的辦法解決。對存在房屋安全隱患的，要求使用單位立即進行房屋安全鑒定，并根據鑒定報告及時排除安全隱患；對存在拆改、接層、新建等情況的，要求使用單位提供或補辦有關建設、改造手續(xù)；對轉租和改變房屋用途的，督促使用單位限期辦理相關手續(xù)，確保房屋安全使用。

對歷史遺留的已接管未簽訂使用合同、已接管未辦理房地產權證、違章建筑等疑難問題，采取專題研究整改措施，逐項推動整改的辦法解決。

（三）建立長效管理機制

為彌補保管自修這種管理模式的缺陷，變被動監(jiān)督、推動為主動規(guī)范、指導，圍繞建立長效管理機制，采取以下措施。

1.規(guī)范管理行為

制定并下發(fā)管理規(guī)范，對使用單位的房屋管理職能、房屋管理制度、房屋管理和安全檔案、房屋查勘、維修計劃的制定等進行規(guī)范、統一。

2.建立培訓、備案、考核制度

每年組織使用單位管理人員進行不少于一次的管理規(guī)范、安全常識、使用常識等管理基本常識培訓；建立維修計劃、房屋查勘情況、維修落實情況備案制度；建立年度管理情況檢查、考核制度，推動管理工作有序開展。

3.建立檢查、指導機制

完善管理單位現有管理機構設置，明確管理職能、標準和要求；建立定期對使用單位房屋管理情況進行指導、推動制度，明確檢查的內容、方式方法、期限、情況通報和反饋等要求。

4.完善管理手段

利用普查成果，更新管理數據，完善公用公房業(yè)務管理系統；建立定期工作部署、講評制度；完善房屋檔案、建立房屋安全檔案，增強房屋管理的針對性、實效性。

陳品祿/責任編輯