我國房地產庫存現狀及去庫存政策建議

牛犁+胡祖銓

2016年我國經濟工作主要任務之一是化解房地產庫存。目前，社會各界對房地產高庫存的認知比較一致，但對庫存水平的具體判斷存在一定的分歧和混淆。究其原因，是對房地產庫存的界定模糊，加上部分統(tǒng)計缺乏或不公開，導致房地產庫存水平難以準確測算。本文結合房地產開發(fā)活動流程、工程跨期變換關系、房地產開發(fā)統(tǒng)計數據以及適當合理的估計，對當前我國房地產庫存水平進行測算，并提出房地產去庫存的政策建議。

一、房地產庫存的界定及合理區(qū)間

在房地產開發(fā)活動中，商品房生產過程先后經歷已出讓未開發(fā)土地、已開工未取得預售許可、開工并已取得預售許可、已竣工等四個階段。從常用的庫存概念考慮，一般將具有相對成熟形態(tài)的產成品作為庫存，也就是已竣工未出售的商品房，在我國現實情況下還有幾塊房產應包括在庫存內。

首先，考慮到商品房銷售的75%左右采用預售模式，因此在界定商品房庫存時需要有所變通，應該充分考慮到預售商品房的庫存。其次，保障性住房是和商品房相對獨立的住房體系，在統(tǒng)計上沒有完全納入到房地產開發(fā)統(tǒng)計中。保障性住房（不包括限價房和經濟適用房）基本上屬于申請-審核-分配性質的，不能自由上市交易，除年度新開工和基本建成套數對外公布，其他詳細數據不公開。在大規(guī)模推進保障性安居工程建設中，由于配套設施不能及時跟上、選址偏僻、質量較低等原因，一些保障性住房項目出現空置率比較高的現象。最后，游離在政策法規(guī)之外的小產權房也屬于房地產范疇，并且規(guī)模較大。小產權房沒有取得土地、規(guī)劃、工程等許可，未納入到現行房地產開發(fā)統(tǒng)計中，無法獲得準確的建設、銷售和庫存等數據。總結起來，簡單用“已竣工未出售的商品房”衡量房地產庫存至少存在著三個方面的低估，一是沒有考慮期房庫存情況；二是沒有考慮保障性住房等的庫存情況；三是沒有考慮小產權房的庫存情況。

基于上述分析，考慮到保障性住房和小產權房數據或不公開或缺少統(tǒng)計，基于嚴謹性和準確性，本文將房地產庫存分為兩個層次，分別是狹義房地產庫存和廣義房地產庫存。除此之外，在廣義房地產庫存的基礎上增加保障性住房庫存、小產權房庫存，則是完整意義上的全口徑庫存，有待統(tǒng)計完善后進一步研究。

——狹義房地產庫存，口徑為現房庫存，是指報告期末已經竣工的待售現房，即現行房地產開發(fā)統(tǒng)計中“商品房待售面積”的概念，不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋。通過狹義庫存可以計算商品房空置率，用于判斷商品房市場發(fā)展狀況。

——廣義房地產庫存，口徑為可售現期房庫存，是指現房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經取得預售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

值得強調的是，本文沒有將待開發(fā)土地面積、未取得預售許可的施工項目納入到房地產庫存中。原因在于，待開發(fā)土地面積還沒有進行開工建設，完全可以通過改變土地屬性轉作其他用途，相當于原材料的概念，不能視為房地產庫存。未取得預售許可的施工項目屬于還沒有形成商品房相對完整形態(tài)、資金投入尚未超過一定比例的在建工程，存在較大的爛尾風險，也不宜作為房地產庫存。否則，會泛化房地產庫存的概念，過分夸大房地產庫存真實水平。

目前，合理的房地產庫存范圍尚無嚴格界定，比較有代表性的看法主要有：住建部副部長齊驥認為，“高庫存”是指一個城市的住房庫存量超過合理區(qū)間，高過12-18個月的銷售量；中國指數研究院認為，合理去化周期一般為6-12個月左右；中國社會科學院城市與競爭力研究中心認為，去化周期的合理區(qū)間在6至18個月。可以看出，相對認可的合理去化周期的上限是18個月。

二、我國房地產庫存的基本現狀

從全國層面看，2015年末我國商品房待售面積7.2億平方米，據此計算的狹義房地產庫存去化周期為6.7個月，處于合理區(qū)間。期房待售面積為25.1億平方米，據此計算的廣義房地產庫存總量為32.3億平方米，廣義庫存去化周期為30.2個月，超過庫存合理區(qū)間上限67.8%。從我國實際情況看，廣義庫存去化周期能更好地反映房地產市場實際運行情況。比如，2013年我國商品房銷售量價齊升，銷售面積增速達到17.3%，高出上年增速15.5個百分點，而當年商品房竣工面積僅增長2%。理論上當年房地產庫存應該明顯下降，去化周期縮短，然而狹義去化周期不降反升，其原因在于商品房銷售火爆的主要是期房，現房待售面積反而大幅增加了35.2%。廣義房地產庫存去化周期能夠更加全面準確地反映房地產市場變化，2013年廣義去化周期為23.1個月，較上年減少了1.3個月，符合市場邏輯。

從大中城市看，我國房地產市場出現明顯分化，不同類型城市商品房庫存差異較大。一線城市及重點二線城市庫存壓力不大，可售商品房庫存去化周期基本都在18個月以內，處于合理區(qū)間，而且2015年去化周期有所縮短。但是，多數三四線城市商品房庫存高企，存在嚴重消化壓力，部分城市可售商品房去化周期高達30個月以上。

三、有效化解房地產庫存的政策建議

房地產庫存過多，主要是近些年高房價刺激下開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)建設，地方政府受益于土地財政推波助瀾，然而房價過高明顯降低了居民的購買能力，導致有效需求不足，使房地產市場出現嚴重供過于求局面。做好中央經濟工作會議提出的“去庫存”任務，應按照“誰投資誰負責”的市場經濟原則，建立由房地產開發(fā)商、政府、購房者共同承擔“庫存消化成本”的分擔機制，加快深化戶籍和住房制度改革，強化消費和供給端引導，擴大有效需求，分流轉化部分供給，推動房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

（1）加強土地供應管控。各地區(qū)要根據本地商品房庫存數量，科學制定2016年土地供應計劃，合理確定土地供應結構和投放數量。

（2）引導降低商品住房價格。政府要明確去庫存的成本分擔機制，營造主要依靠市場進行去庫存的可預期環(huán)境，結合現金流和資金鏈緊張的倒逼壓力，促使房地產開發(fā)商主動降價銷售。各級政府應加快清理稅費等推高房價的各種不合理政策措施，研究通過降低地價來推動房價回落的政策措施。endprint

（3）培育新市民住房需求。除極少數超大城市外，全面落實農民工落戶、居住證管理等戶籍制度改革，支持農民工進城落戶，加快農民工市民化進程，培育潛在購房需求。完善住房按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，降低購房資金成本，激活購房投資需求。推動房地產政策回歸以市場為主導，逐步清理和取消限貸限購等行政性措施。

（4）用好用足住房公積金。通過放寬住房公積金提取條件、落實住房公積金異地貸操作、提高住房公積金個人住房貸款實際額度等，重點支持職工購買保障性住房和首套普通商品住房，兼顧職工其他購房需求。擴大住房公積金制度范圍，逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍。

（5）加快住房保障方式轉變。提高棚改貨幣化安置比例，積極推進政府組織棚改居民購買商品房安置方式。也可采取政府集中購買在建或已建成普通商品住房作為棚戶區(qū)改造安置房，但應以存量普通商品住房為主，并且購置價格不得高于所在區(qū)域同類普通商品住房的上年平均價格。支持從租賃市場籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。

（6）推動發(fā)展住房租賃市場。建立購租并舉的住房制度，推動房屋租賃市場規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。搭建住房租賃信息政府服務平臺，提供高效、準確、便捷的信息服務。規(guī)范房屋租賃市場，保護房屋租賃當事人的合法權益。積極培育以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)，提升租賃服務水平。鼓勵自然人和各類機構投資購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。支持房地產開發(fā)企業(yè)改變經營方式，將其持有房源向社會出租，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變。

（7）推動房地產企業(yè)轉型升級。鼓勵房地產企業(yè)推動產品創(chuàng)新，提升產品品質，改善配套環(huán)境，適應市民多元化、個性化需求。支持跨界地產發(fā)展，鼓勵引導房地產企業(yè)根據市場需求調整開發(fā)產品結構，發(fā)展旅游、養(yǎng)老、文化、度假地產，推動符合條件的房地產開發(fā)項目向眾創(chuàng)空間和樓宇產業(yè)轉型。推進房地產企業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度，增強風險抵御能力。

（8）強化房地產市場監(jiān)管。深化房地產市場分析研判，建立房地產市場監(jiān)管信息平臺，及時掌握市場動態(tài)。加大對房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈風險排查力度，高度關注重點地區(qū)和重點企業(yè)，防范金融風險。嚴厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾現象，讓開發(fā)商不能違約、不敢違約。

牛犁：國家信息中心經濟預測部宏觀經濟研究室主任，副研究員

胡祖銓：國家信息中心經濟預測部助理研究員

（來源：國家信息中心）endprint