我國商業地產與宏觀經濟的聯動研究

彭銳+楊德祿

摘 要：在我國市場經濟發展的過程中，商業產業一直表現的較為活躍。并且從近些年的數據中也可以看出，商業地產增加值和對宏觀經濟增長的貢獻率在不斷地增大。這也就意味著，商業地產與宏觀經濟間的聯動將更為密切，商業地產的宏觀調控也將顯得更為重要。基于這種認識，本文首先從理論的角度分別分析了不同經濟時期商業地產經濟波動的特點，然后通過運用HP濾波技術與Grange因果檢驗實證了理論分析，最后提出了不同時期宏觀經濟政策的選擇建議。

關鍵詞：商業地產；宏觀經濟；HP濾波；Grange因果檢驗

一、前言

商業地產經濟與宏觀經濟發展相同，在其不斷地增長中也會出現波動，這種波動將以經濟增長率、房價水平、商業地產消費水平和商業地產就業水平等要素形式得到表現。雖然從長期發展角度來看，商業地產經濟是向上發展的，但是在發展過程中也會隨著商業地產價值的改變而出現上下波動。通過本文的研究可以發現，商業地產經濟的這種波動與宏觀經濟的波動是存在一定關聯的。這種關聯不但能夠反映出商業地產經濟發展所受外界因素和自身規律的影響，而且也能夠表現出商業地產經濟與國家經濟發展水平間的內在關系。

在過去的幾十年里，西方國家出現很多次的金融危機，很大程度上是受到了時快時慢的商業地產經濟波動的影響。所以為了確保我國宏觀經濟的健康發展，我們要不斷加深對商業地產經濟波動的研究，并通過掌握商業地產與宏觀經濟的聯動規律來制定相應的宏觀政策。而本文正是基于這一出發點，首先從理論的角度去分析了商業地產與宏觀經濟的聯動規律，然后通過使用HP濾波技術和Grange因果檢驗去驗證了這一聯動規律，最后在本文研究的基礎上提出了三點政策建議。

二、我國商業地產經濟的發展情況

自1978年我國實行改革開放以來，商業地產不斷地向前發展，其中商業地產增加值體現的最為明顯。從1978年到2015年，商業地產增加值由80億元增加到41279億元，轉換為可比價格進行計算，發現增加值的年平均增長約為11.2%，比同期國民生產總值的年均增長率高1.4%。從圖1中也可以看出，在商業地產增加值總量不斷地擴大同時，其占國民生產總值的比重也處于上升的趨勢，由1990年3.5%上升到2015年的6.1%。

我國商業地產增加值不但總量在不斷擴大，而且其對宏觀經濟增長的貢獻率也是呈現上升態勢。通過使用國民生產總值的不變價格數據，可以得到除去物價因素后的商業地產增加值對宏觀經濟增長的貢獻率，計算公式為：

商業地產增加值對經濟增長的貢獻率。

1990年-2000年的年平均貢獻率為2.4%，2001-2014年的年平均貢獻率為4.3%。所以說，商業地產增加值對宏觀經濟增長的貢獻越來越大，商業地產已然成為宏觀經濟增長的重要因素之一。

三、商業地產經濟波動的理論分析

1.經濟下行通道下的商業地產經濟

由于房產商生產周期的存在和房產消費供給與需求的失衡，使得宏觀經濟的擴張應當滯后于商業地產，即從經濟上升時期來看，商業地產的波動應當是先行于宏觀經濟的波動，同時在經濟進入下行狀態時，絕大部分行業的發展都進入了停滯的狀態，失業率和通貨膨脹率也在逐步升高。而商業地產作為固定資產的一種，其具有資產保值和增值的功能，所以當人們發現其他行業開始不景氣時，轉而會將資金去投資商業地產，而這從一定程度上減緩了商業地產的下行速度，通過這兩種不同的市場力量，使得商業地產市場的下行基本與宏觀經濟保持一致，即在經濟下行通道下，商業地產的波動同時于宏觀經濟的波動。

2.商業地產與宏觀經濟的短期波動研究

（1）數據的處理

為了研究的需要，我們在下文的實證分析中，將數據劃分為兩個時期，分別進行研究。將第一個時期劃分為1998年1月至2007年12月，此時宏觀經濟進入上升通道；第二個時期為2008年1月至2016年7月，這個時期宏觀經濟處于下行狀態。

（2）HP濾波技術

通過HP濾波技術我們可以將兩個時期內的商業地產波動成分（estatecycle）與宏觀經濟波動成分（macrocycle）從原序列中剝離出來，分別為圖1和圖2。

從兩時期的波動圖來看，在宏觀經濟處于上升狀態，estatecycle與macrocycle之間存在一定的時滯；當經濟進入下行通道，兩序列的變化趨于一致。為了進一步確定estatecycle和macrocycle兩序列間的波動先后關系，我們對兩序列進行格蘭杰因果檢驗。

（3）Grange因果檢驗

Grange因果檢驗中所顯示的因果關系并非傳統哲學上的因果關系，僅僅是基于統計學意義上的因果關系，即如果X有助于預測（解釋）Y，則X是Y的Grange原因。Grange因果檢驗的實質就是判斷一個變量是否在時間上領先于另一個變量，該變量的過去值是否有助于預測另一個變量的現值。

進行Grange因果檢驗的一個前提條件是時間序列必須具有平穩性，否則可能會出現虛假回歸問題。因此在進行Grange因果檢驗之前首先應對各指標時間序列的平穩性進行單位根檢驗（unitroottest）。常用增廣的迪基-富勒檢驗（ADF檢驗）來分別對各指標序列的平穩性進行單位根檢驗。

兩個時期的時間序列為單整序列，滿足Grange因果檢驗的前提條件。但是由于Grange因果檢驗對滯后期數非常敏感，所以可以選擇合適的滯后期多次滯后，對不同長度的滯后期數進行檢驗，以判斷兩時間序列間的關系。本文通過AIC準則和SC準則確定最優的滯后期為2-5期。兩個時期的Grange因果檢驗關系通過Grange因果檢驗很好地解釋了HP濾波分析中兩序列間關系的盲點，基于這兩項分析之后，我們可以得出一個基本的結論：在經濟上升通道下，商業地產的波動將領先于宏觀經濟的波動，但是隨著時期的加長，兩者間開始相互影響；在經濟處于下行狀態，商業地產波動與宏觀經濟波動是一致的，且彼此間有著很強的影響。這一結論基本印證了第三部分的理論分析。

四、政策建議

1.經濟上升通道初期

根據我們的理論和實證分析，在初期商業地產的波動領先于宏觀經濟的波動，且對宏觀經濟具有促進作用。在此時期為了快速發展商業地產和宏觀經濟，可以使用適度寬松的貨幣政策和財政政策來促進商業地產投資的逐步增加，同時配以適當的政策手段來刺激商業地產的消費，以增加消費者對商業地產市場有效需求。

2.經濟上升通道末期

由于前期宏觀經濟的不斷發展，所以在上升通道末期，商業地產投資量將會持續地激增，樓房的價格也會越來越高，絕大多數真正用于住房的購樓者會被迫退出市場，只剩下投機者的資金維持商業地產市場的旺市，商業地產經濟泡沫因此形成。為了避免和抑制商業地產過熱的現象，可使用緊縮的貨幣政策和財政政策以控制投資的激增。

3.經濟下行通道

根據我們前面的分析，此時期商業地產和宏觀經濟波動趨于一致，且相互之間高度影響。所以為了促進商業地產和宏觀經濟的同時發展，應當要從兩個方面入手。第一，使用寬松的貨幣政策和財政政策以促進投資的增加，同時使用相應的政策手段來促進商業地產的銷售，通過銷售來促進生產；第二，使用適當的政策手段來刺激消費者對樓房的消費，從而擴大對房產市場的有效需求。

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作者簡介：彭銳（1994- ），男，漢族，安徽合肥人，安徽財經大學經濟學院，2014級本科生，經濟學專業