三四線城市房地產市場回暖

事件 在一二線城市紛紛偃旗息鼓，市場“量跌價平”狀況下，三四線樓市呈現“量價齊升”走勢。根據國家統計局數據顯示，1-4月份全國商品房銷售面積同比增長15.7%，其中，非重點城市銷售面積同比增長25.7%，比全國商品房增速高出10個百分點。

近年來，京津冀區域房價一路看漲，如唐山房價多年穩定在5500元/㎡左右。今年以來，受益于京唐城際鐵路開建等利好消息影響，唐山樓市開年后開啟漲價模式。更大的瘋狂來自于4月雄安新區概念拋出后，環京及環雄安區域普遍開啟限購、封盤舉措，當時沒有限購的唐山成為人們爭搶的“洼地”，一時間，多年苦于庫存難消化的唐山也趕上了好行情。數據顯示，唐山市新建商品住宅價格前4個月環比分別上漲0.2%、0.2%、0.9%、2.3%，同比漲幅分別為3.3%、3.4%、4.4%、6.9%，目前唐山新房均價已達8625元/㎡，二手房均價達9427元/㎡。在唐山這波房價上漲行情中，中高端項目的漲勢更為驚人。如唐山渤海豪庭項目2月份均價8500元/㎡左右，目前漲至均價14000元/㎡，仁恒湖濱城項目2月份價格10000元/㎡，目前也漲到15000元/㎡，就連爛尾多年的唐門一品也從3月初的7500元/㎡漲到11000元/㎡，更有不少項目封盤調整價格。

除唐山之外，還有大批三四線城市火力全開，成為當下樓市的奪人眼球的存在：一年內，滄州新盤價格從7000-8000元/㎡左右一路攀升到2萬元/㎡，一年漲3倍，漲幅甚至超過巔峰時期的深圳；常州房價由2015年的6000元/㎡左右漲至15000元/㎡以上。

點評 三四線樓市這一波火熱行情屬于“割韭菜式”上漲，之前經歷三四年的樓市沉寂，積累了一部分本區域內的剛需及改善需求釋放，加之一二線城市限購，投資需求外溢支撐，三四線城市出現一輪庫存消化，價格上漲行情，但這種趨勢并不具有長期支撐因素。因為很多三四線城市還處于供大于求階段，未來也不具備人口流入的可能，缺少市場長期支撐因素。加上三四線城市樓市中長期供應無彈性，二手房市場不發達，熱點城市外溢效應很難持續，三四線樓市回升基礎并不扎實。相較于一二線城市來看，三四線城市居民對房價上漲更為敏感，受人口流動性弱影響，當地居民在樓市上漲通道中購置房產，無疑于提前消耗了部分需求，一旦資本外溢消退，投資客離場，多數三四線城市樓市將很快冷卻下來。