M地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析

蘇貴芳

■中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-5812（2017）08-0050-03

摘要：經(jīng)過(guò)2014年的市場(chǎng)調(diào)整，2015—2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，主要城市的交易金額普遍回升，個(gè)別城市的房?jī)r(jià)快速上漲，但更多城市依然處在去庫(kù)存的過(guò)程中。進(jìn)行M地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略分析旨在通過(guò)分析該公司的價(jià)值創(chuàng)造能力和現(xiàn)金余缺狀況，為其制定未來(lái)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略指明方向。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣 財(cái)務(wù)分析 房地產(chǎn)

一、公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略現(xiàn)狀及影響因素

M地產(chǎn)股份有限公司是國(guó)資委直屬央企，主營(yíng)業(yè)務(wù)是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，形成包含購(gòu)物中心、寫字樓、精品公寓、高尚住宅等多業(yè)態(tài)的綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，具有一定的品牌影響力。伴隨著公司綜合實(shí)力的日益壯大，開(kāi)發(fā)面積、銷售收入、土地儲(chǔ)備量穩(wěn)步增長(zhǎng)，公司在西南、長(zhǎng)三角、珠三角、閩三角等區(qū)域的重點(diǎn)城市進(jìn)行布局，形成了多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略布局。

M地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定的影響因素主要是國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)、市場(chǎng)需求以及公司當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)情況。

2015年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“促消費(fèi)、去庫(kù)存”的總基調(diào)中逐步回暖，供需兩端寬松的政策促使市場(chǎng)低開(kāi)高走，量?jī)r(jià)回升，市場(chǎng)庫(kù)存壓力得到結(jié)構(gòu)性緩解。從需求端來(lái)看，中央多輪降準(zhǔn)降息，并通過(guò)降低首套及二套房首付比例、減免稅費(fèi)、放開(kāi)準(zhǔn)入等措施，構(gòu)建寬松的市場(chǎng)環(huán)境。地方政策靈活調(diào)整，采取稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、取消限購(gòu)限外等多項(xiàng)措施刺激消費(fèi)。從供應(yīng)端來(lái)看，土地供應(yīng)控制規(guī)模、調(diào)整結(jié)構(gòu)，并加大保障性住房貨幣化安置，改善市場(chǎng)環(huán)境。多輪政策組合推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，包括戶籍改革、公積金改革、保障房貨幣化等在內(nèi)的長(zhǎng)效機(jī)制正在積極推進(jìn)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

雖然市場(chǎng)環(huán)境日趨寬松，但城市分化不可避免。從各級(jí)城市來(lái)看，一線城市因人口、資源及財(cái)富持續(xù)集聚，各類需求旺盛，房?jī)r(jià)始終表現(xiàn)堅(jiān)挺，在寬松政策的助力下，改善性需求明顯釋放。二三線城市雖在政策刺激下需求量穩(wěn)步釋放，但高庫(kù)存下房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。總體來(lái)看，自2014年11月21日央行降息以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)處于降息周期、銷售恢復(fù)期，寬松政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)回暖。一線及部分二線熱點(diǎn)城市住房需求明顯釋放，價(jià)升量漲；但多數(shù)城市受庫(kù)存偏高及經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，雖然市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但是價(jià)格回升依然面臨較大壓力。

在房地產(chǎn)行業(yè)大背景下，M地產(chǎn)股份有限公司通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)快速去化；通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新，提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力；重視客戶體驗(yàn)、提升產(chǎn)品品質(zhì)，把握持續(xù)低利率環(huán)境帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在報(bào)表分析的基礎(chǔ)上，制定有利于公司持續(xù)健康發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，可以使公司在寬松的國(guó)家政策以及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地。

二、基于財(cái)務(wù)報(bào)表的公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分析

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣是評(píng)價(jià)和制定戰(zhàn)略的工具，其聯(lián)系著價(jià)值創(chuàng)造和現(xiàn)金余缺。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分為四個(gè)象限，分別是增值型現(xiàn)金短缺、增值型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金剩余、減損型現(xiàn)金短缺。價(jià)值創(chuàng)造分為增值型和減損型；現(xiàn)金余缺是指現(xiàn)金剩余和現(xiàn)金短缺。投資資本回報(bào)率大于資本成本，則創(chuàng)造價(jià)值；反之減損價(jià)值。銷售增長(zhǎng)率大于可持續(xù)增長(zhǎng)率，則現(xiàn)金短缺；反之則現(xiàn)金剩余。

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣以財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以銷售增長(zhǎng)率、可持續(xù)增長(zhǎng)率、投資資本回報(bào)率、資本成本四個(gè)指標(biāo)之間的關(guān)系為依據(jù)劃分公司類型，從而為公司未來(lái)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

（一）銷售增長(zhǎng)率

銷售增長(zhǎng)率是銷售額增加值與基期銷售額之間的百分比，是用于評(píng)價(jià)企業(yè)成長(zhǎng)狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。銷售增長(zhǎng)率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要指標(biāo)，也是企業(yè)擴(kuò)張?jiān)隽抠Y本和存量資本的重要前提。該指標(biāo)越大，表明其增長(zhǎng)速度越快，企業(yè)市場(chǎng)前景越好。

（二）可持續(xù)增長(zhǎng)率

可持續(xù)增長(zhǎng)率是指不增發(fā)新股并保持目前的經(jīng)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)政策條件下企業(yè)銷售可以實(shí)現(xiàn)的最高增長(zhǎng)率。此處的經(jīng)營(yíng)效率指的是銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。財(cái)務(wù)政策指的是股利支付率和資本結(jié)構(gòu)。

如表1所示，M地產(chǎn)股份有限公司2015年銷售增長(zhǎng)率-可持續(xù)增長(zhǎng)率=-11.20%-10.34%<0，2016年銷售增長(zhǎng)率-可持續(xù)增長(zhǎng)率=5.30%-12.07%<0，公司目前的現(xiàn)金余缺狀況為現(xiàn)金剩余。

（三）加權(quán)平均資本成本

加權(quán)平均資本成本是由企業(yè)債務(wù)資本成本、權(quán)益資本成本以及債務(wù)權(quán)益在總資本中所占的比重決定的。根據(jù)《中央企業(yè)負(fù)責(zé)人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核暫行辦法》規(guī)定，中央企業(yè)的資本成本率為5.5%，因而，本文參照《辦法》將M地產(chǎn)股份有限公司的加權(quán)資本成本定為5.5%。

（四）投資資本回報(bào)率

投資資本回報(bào)率是衡量企業(yè)投入資金使用效率的比例，表現(xiàn)為投入資金與產(chǎn)生的報(bào)酬之間的關(guān)系。投資資本回報(bào)率等于稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與投資資本之比。

投資資本回報(bào)率=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/投資資本 公式（1）

稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=凈利潤(rùn)+利息支出×（1-25%）

公式（2）

調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負(fù)債合計(jì)-平均無(wú)息流動(dòng)負(fù)債-平均在建工程 公式（3）

無(wú)息流動(dòng)負(fù)債=應(yīng)付票據(jù)+應(yīng)付賬款+預(yù)收賬款+應(yīng)交稅費(fèi)+應(yīng)付利息+其他應(yīng)付款+其他流動(dòng)負(fù)債 公式（4）

如表2所示，M地產(chǎn)股份有限公司2015年投資資本回報(bào)率-資本成本率=5.35%-5.5%<0，2016年投資資本回報(bào)率-資本成本率=5.38%-5.5%<0，由此可知，公司目前的投資策略并未為公司創(chuàng)造價(jià)值，反而是減損價(jià)值。

三、公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定

根據(jù)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分析，銷售增長(zhǎng)率-可持續(xù)增長(zhǎng)率<0，M地產(chǎn)股份有限公司目前的現(xiàn)金余缺狀況為現(xiàn)金剩余。投資資本回報(bào)率-資本成本率<0，目前的投資策略并未為公司創(chuàng)造價(jià)值，反而是減損價(jià)值。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分析得知公司目前處于財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣的第三象限，即減損型現(xiàn)金剩余。減損型現(xiàn)金剩余表明資源未得到充分利用，存在被收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。公司目前的主要問(wèn)題是盈利能力差，應(yīng)尋找提高投資資本回報(bào)率的途徑。因此，首選戰(zhàn)略是提高投資資本回報(bào)率，主要途徑有提高稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率、提高經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。

提高稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率，包括擴(kuò)大規(guī)模、提高價(jià)格、控制成本等。首先，M地產(chǎn)股份有限公司要繼續(xù)挖掘經(jīng)營(yíng)效益，強(qiáng)化費(fèi)用控制。其次，M地產(chǎn)股份有限公司要實(shí)現(xiàn)從住宅開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型。面對(duì)更多的不確定性，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，拓寬經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，提供生活增值服務(wù)，如食堂、健身、托兒、洗衣等社區(qū)配套，以及家政、房屋托管、租售，乃至在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的新興技能共享、社區(qū)金融等本地生活增值服務(wù)。堅(jiān)持和城市同步發(fā)展的策略，深耕現(xiàn)有城市，積極發(fā)掘產(chǎn)業(yè)升級(jí)、軌道交通延伸等城市再發(fā)展以及城市更新改造所帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)，與此同時(shí)，公司應(yīng)圍繞客戶的生命周期、不斷豐富和拓展產(chǎn)品服務(wù)，積極嘗試投資新的物業(yè)領(lǐng)域。通過(guò)“房地產(chǎn)+服務(wù)”帶來(lái)品牌溢價(jià)，從而提高稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率。

提高經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低應(yīng)收賬款、存貨等的資金占用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐漸平穩(wěn)回暖，但城市分化嚴(yán)重，大多數(shù)城市的市場(chǎng)需求仍表現(xiàn)乏力，整體市場(chǎng)仍面臨高庫(kù)存壓力，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)、投資活動(dòng)依然低迷。2015年以來(lái)，政府在“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則下，陸續(xù)推出支持居民合理自住和改善型需求的系列舉措，包括將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征稅時(shí)限由5年下調(diào)為2年，降低非限購(gòu)城市的居民家庭首次購(gòu)買普通住房以及購(gòu)買二套房的商業(yè)貸款最低首付比例，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策等，以降低居民購(gòu)房門檻，減少購(gòu)房成本，促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。與此同時(shí)，央行多次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率及存款準(zhǔn)備金率，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率降至歷史低位，相對(duì)寬松的信貸環(huán)境，也為居民購(gòu)房提供了有利條件。M地產(chǎn)股份有限公司應(yīng)該抓住契機(jī)，堅(jiān)持精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)組織效能，提升經(jīng)營(yíng)效率。通過(guò)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營(yíng)銷策略的調(diào)整加快庫(kù)存去化速度，提高經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，減少存貨的資金占用，加快銷售回款，強(qiáng)化庫(kù)存管理。

通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新與模式創(chuàng)新提升商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，在所處的城市與細(xì)分市場(chǎng)中保持領(lǐng)先。M地產(chǎn)股份有限公司未來(lái)應(yīng)更加注重提升項(xiàng)目質(zhì)量、控制投資風(fēng)險(xiǎn)，高度重視現(xiàn)金流管理，強(qiáng)調(diào)銷售及時(shí)回款。通過(guò)積極銷售，合理投資，在確保資金安全的前提下，加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理，通過(guò)投融資結(jié)合，提升資金利用效率。為進(jìn)一步增強(qiáng)資金實(shí)力，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，堅(jiān)持積極銷售，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。堅(jiān)持城市配套服務(wù)商的定位，以客戶為中心，不斷推動(dòng)產(chǎn)品、服務(wù)升級(jí)，拓展事業(yè)版圖。M地產(chǎn)股份有限公司未來(lái)應(yīng)以價(jià)值創(chuàng)造、能力提升為核心，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)成長(zhǎng)。S

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