房地產企業土地增值稅籌劃思路探析

張穆??

[摘要]房地產企業的發展是社會發展的主要因素之一，房地產企業的業務流程主要包括房地產開發和房產建筑與銷售兩個重要途徑，房地產業務涉及的企業所得稅、企業營業稅、土地增值稅和土地契稅等相關稅種。

[關鍵詞]房地產企業；土地增值稅；籌劃；探析

[DOI]1013939/jcnkizgsc201721234

土地增值稅籌劃就指是納稅人能夠站在企業管理的角度，在不違背國家法律法規和有關稅收的相關法律法規的前提條件下，選擇符合企業發展、能夠滿足企業最大利益的納稅方案，按照企業自身實際發展需求制定的納稅方案而進行企業生產管理、投資經營以及投資理財等一系列有關企業管理與發展的經濟效益創收活動。這就充分說明企業要在不違背國家法律法規的前提條件下，通過對企業自身的納稅行為以及企業生產、發展的各項階段中進行合理合法的籌劃、安排，才能夠保證企業盡可能減少納稅盲從而保證企業在納稅后能夠保持最大化的經濟利益。

對于當今的社會，房地產企業的出現助推了經濟的飛速發展，房地產企業在生產經營的過程中就會涉及土地營業稅、所得稅、土地的增值稅和契稅等相關稅種，房地產企業面對眾多的稅種，就會在其生產經營的過程中通過合理合法的辦法進行增值稅等相應的籌劃，盡可能減少納稅額度，讓企業的利益得到有力的保證。

1土地增值稅的概念

土地增值稅就是指某些單位或個人在轉讓國有土地的使用權、地表的建筑物及其他有關的附屬建筑物而產生所得的增值額為計稅的衡量依據向國家交納的一種稅種。土地增值稅就是依據納稅人進行的有償房屋、土地轉讓等相關途徑所得到的土地增值的額度。其計算稅款的計算方法可以簡單的表示為：“納稅人轉讓房地產（土地使用權、地表建筑以及其他附屬建筑物）所取得的收入—國家有關土地納稅的相關規定應該扣除的相關稅款項目的金額=土地增值稅總額。”

2房地產企業土地增值稅籌劃的內涵意義

21房地產企業土地增值稅籌劃的理論意義

對于房地產企業土地增值稅籌劃研究對深入了解房地產企業土地增值稅的籌劃現狀和對國內外有關房地產土地增值稅相關資料的調查研究有著重要的意義，通過列舉事例的方式對房地產企業土地增值稅的多種籌劃方法實效性的分析以及使用情況，都有利于建立健全及不斷完善房地產企業土地增值稅的納稅籌劃的模型建構及納稅方案的形成。

22房地產企業土地增值稅籌劃的實踐意義

房地產企業的發展對于我國近幾年飛速發展的經濟起到了一定的作用，而對于在經濟發展中的房地產企業也幾次面臨著跌宕起伏的危機，房地產企業的土地增值稅等有關房地產企業的相應政策的改革與變更，都對房地產企業有一定的制約。研究房地產土地增值稅納稅籌劃的相關工作，對于減輕房地產企業的負擔、對于穩定社會經濟的良性發展都具有一定的現實意義，而且要讓籌劃研究的內容更加的切合實際發展需求、符合企業發展規律，讓研究方法更具有針對性和參考價值。

23房地產企業土地增值稅籌劃對相關工作人員的意義

通過對房地產企業土地增值稅籌劃的研究分析，不僅可以幫助相關人員重溫大學中所學習到的稅務籌劃相關知識，還可以將理論知識變成實踐經驗，實現知行合一，學以致用；通過研究納稅籌劃工作可以深入了解到我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃現狀，可以汲取更好有關納稅籌劃的成熟經驗，同時也可以改正籌劃中存在的問題，以此來提高相關工作人員的分析問題、解決問題的能力，積淀經驗。

24房地產企業土地增值稅籌劃的創新發展

隨著經濟的快速發展，近幾年有關房地產土地增值稅籌劃方面相關研究一直在進行，但是卻沒有研究出切實可行的籌劃方案或者籌劃模型。而對于目前的房地產企業來講，它們涉及需要納稅的稅種很多，調研的都是以企業的整體納稅為調研對象，對于籌劃方法的研究比較籠統且缺乏針對性，這也對目前的土地增值稅的籌劃和研究提供了更為廣闊的調查研究空間，土地增值稅對于房地產企業各項稅種中的重頭，所以對于房地產企業的土地增值稅進行負稅籌劃，完善負稅籌劃方案對于企業發展都具有很強的現實意義和較強的可操作性。

3房地產企業土地增值稅籌劃的思路探析

31合理運用“納稅起征點”對納稅進行方案優化

在國家頒布的《國家土地增值稅暫行條例》文件中明確指出：“房地產開發的納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過取得土地使用權所支付的金額和開發成本之和的20%的可免征土地增值稅，超過20%的，應就其全部增值額計稅。”作為房地產開發商的納稅人就要按照這樣的原則規定要求操作時就要考慮到在建造、出售住宅樓時，增值稅對于企業的收益和放棄納稅起征點的優惠政策這兩者之間的關系，就要避免因增值稅的過稿，影響到起征點而造成的企業利益影響。

例如：在市區內的甲房地產開發企業已經建成了一片普通標準的商品住宅樓準備銷售，房地產開發企業除了銷售額的稅款以及相關的附加納稅扣除項目的款額為200萬元，假設這批商品住宅房的銷售收入款額為A 萬元，其銷售的稅款及附加負稅款為：A×5%（1+7%+3%）=55%A萬元，房地產開發商應該支付這批商品住宅樓的全部納稅項目扣除款的總額即為：200+55%A萬元。

按照國家標準中的“納稅起征點”的要求，納稅人在根據法定享受到的納稅起征點的最高售價的有關規定，即：商品房銷售增值額/應扣除的各項負稅項目總結額=20%，A-（200+55%A）=（200+55%A）×20%時的商品住宅樓售價就是房地產開發企業應當享有的納稅起征點的應有照顧額度的最高售價。

32利用財務費用利息支出對納稅方案進行優化

我國目前的土地增值稅收取標準是按照納稅的增值額度與納稅相應的扣款項目進行按比例大小進行相應比例的稅率進行稅款的累計征收。增值的額度越大，其相應要納稅扣除的項目款金額就會變小，增值的額度越小，其相應要納稅扣除的項目款金額就會變大，這二者之間的適應稅率大，稅收的額度就變得越大，適應稅率小，稅收的額度就變得越小。所以按照這樣的計算形式房地產企業就可以采取房地產項目分攤財務費用利息的方式進行利息分攤支出，按照相關的規定選擇扣除方式比較符合企業發展所需的方式進行納稅。

33采取分散企業收入的方法優化納稅方案

房地產開發企業的土地增值稅繳納可以采取分賽企業收入的方法進行納稅方案的優化，即用納稅增值額作為基礎進行超出額度進行稅率的累計，納稅增值額就是納稅人在售賣或是轉讓房產所取得的收入減去納稅應扣除相應項目金額后所得的余額，因此，想要節約企業的納稅額度就可以通過分散收入，減少相應的增值額，從而進行納稅優化。

房地產開發商在商品房銷售的過程中可以采取分配與購買者簽訂銷售合同的方式進行納稅的優化，在商品房施工接近尾聲，進行后期的裝飾時，房地產開發商就可以與購買者簽訂第一份銷售合同；當商品房全部施工完畢，施工驗收合格后，房屋將要交付于購買者時，房地產商便可以與購買者簽訂第二份購房合同；在這種情況下，房地產開發商就可以在第一份購房合同上標注清楚購買者所購買的房屋需要繳納的土地增值稅款額度，而在第二份合同上只需要標注相應的款項金額，第二份合同中就只存在正常的營業稅，就無須在加收土地增值稅。這樣的合同簽訂方式就大大地降低了納稅人的納稅比例，從而達到了提升企業經濟效益、降低納稅額度的目的。

房地產企業的土地增值稅的籌劃要在不違背國家法律法規、不斷地優化對比中選擇最符合企業發展的籌劃方案，從而在不侵害國家利益的前提下，通過不斷地進行納稅籌劃，從而提升企業生存發展效益。

參考文獻：

[1]劉陽淺談“營改增”后企業土地增值稅的籌劃方法及適用條件——以房地產企業為例[J].中國商論，2017（4）.

[2]陳芃房地產企業土地增值稅思路探析[J].現代國企研究，2015（8）.