租金收益法下投資性房地產公允價值的確定

牟雙+何淵源+何亞君+梁冬蓮+林立慧

摘要：文章以2015年在上海證券交易所上市且其投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的31家A股上市公司為樣本，對其披露的財務報表進行分析，并對投資性房地產公允價值的租金收益法做了重點研究。對其中的租金收入利用因素評分法進行確認，由此構建參考模型，提高信息可比性，促進公允價值在國內的運用和發(fā)展。

關鍵詞：投資性房地產 公允價值 租金收益法 因素評分法

中圖分類號：F231 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）11-0032-03

一、引言

我國借鑒IFRS 13相關處理規(guī)定，于2014年1月出臺了《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》（以下簡稱新公允價值計量準則），新公允價值計量準則對公允價值做了新的定義，使公允價值的運用變得更為實際和規(guī)范，也為投資性房地產采用公允價值后續(xù)計量提供了更具體的標準。

公允價值計量，有利于保證會計信息的相關性和可靠性，真實地反映企業(yè)的資產結構、償債能力和財務實力，使會計信息使用者做出正確的決策；有利于增加公司的凈資產和利潤，美化企業(yè)財務報表，提高外部融資能力，緩解企業(yè)融資壓力；有利于經濟全球化背景下公允價值計量與國際接軌，幫助全球投資者更準確地理解本國企業(yè)提供的財務會計信息。

二、投資性房地產公允價值確定的現(xiàn)狀

新公允價值計量準則規(guī)定，相關資產和負債不存在同類或類似可比交易市場，可采用估值技術確定公允價值，主要包括成本法、市場法、收益法。采用估值技術計量公允價值時，應當選擇與市場參與者在相關資產或負債的交易中所考慮的資產或負債特征相一致的輸入值，分為第一層次輸入值、第二層次輸入值、第三層次輸入值。

根據2016年上海證券交易所的披露信息，2015年在上交所上市并以公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的公司有31家，其中沒有一家公司采用第一層次輸入值確定公允價值，有8家公司對其擁有的多處投資性房地產采用了不同的估值技術和不同層次的輸入值，有7家公司沒有具體披露公允價值確認方法。31家上市公司投資性房地產公允價值的確定情況見表1。

從表1可看出：（1）我國上市公司投資性房地產公允價值的確定呈現(xiàn)多樣化的特點，沒有統(tǒng)一的估值技術。（2）我國上市公司投資性房地產公允價值的輸入值層次依據模糊，其中第二、三層次輸入值在披露中缺少具體計算模型和過程。（3）相對成本法和收益法，有較多的公司（54.28%）選擇收益法，且主要采用房地產評估中的租金收益法。

三、租金收益法的原理及評價

收益法是通過估算被評估資產對象在未來期間的預期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益折成評估基準日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為評估對象重估價值的一種方法。如果預期收益主要是租金收入，則可稱為租金收益法。將租金收益法應用于投資性房地產，根據租金收入和處置凈收益計算出其公允價值。在該方法下，投資性房地產價值主要受房地產租金價格、折現(xiàn)率、收益期、年度總費用等因素的影響。例如在其他因素不變的條件下，投資性房地產公允價值與房地產租金價格正相關，房地產租金價格越高，其公允價值越大。

收益法能夠較真實、準確反映資產價格且其估值結果更易被交易雙方接受，而傳統(tǒng)的成本法著眼于過去，估值結果與真實價值偏差較大，市場法受限于“活躍市場”的模糊定義，主觀性較大。租金收益法評估房地產價格的理論與市場基礎都比較全面，在投資性房地產多為出租用途的情況下，租金收益法應該是較為恰當?shù)脑u估房地產價值方法之一。但其缺少具體的計算過程，本文就其展開研究，并構建估價模型。

四、收益法下投資性房地產公允價值估價模型

據統(tǒng)計，大多數(shù)上市公司投資性房地產多為出租的房屋和建筑物，所以本文暫不考慮出租的土地使用權。

（一）假設

1.投資性房地產市場相對穩(wěn)定。

2.在一個出租期內，出租期限（t）可確定，以開始出租時為期限起點，并能合理預測未來處置情況。

3.被評估的投資性房地產的未來預期收益可以預測并用貨幣計量。預期收益主要包括租期收入及處置凈收入。

4.折現(xiàn)率為必要報酬率（i），在出租期間保持不變。

5.第一年租金價格（A）參考類似的同一用途、同一區(qū)域（同市優(yōu)先、同省優(yōu)先）的現(xiàn)有房地產租金價格確認。在出租期限內，年租金價格以固定增長率（g）增長，空置損失、稅費、保險費等年度總費用，均已在每一年的租金中得到調整。

（二） 估價模型

投資性房地產公允價值=■[A（1+g）t/（1+i）t+ C（1+g）t/（1+i）t]

上述模型中，A為估值當年的期初租金收入，g為通貨膨脹率，t為出租期限，C為最初投資成本，i為必要報酬率。

（三）參數(shù)確認

在正常的經濟市場變化中，年租金變化主要受通貨膨脹影響，所以年租金固定增長率g為估值當年的通貨膨脹率。折現(xiàn)率i可為出租期的同期限國債利率。在出租期結束后，以最初投資成本經通貨膨脹調整后的價值出售或轉換用途獲得報酬。由于租金收入的確認較為復雜，故下文對其進行詳細說明。

在非活躍的市場中，公司無法取得開始出租時的租金收入A，應參考相似公司（其投資性房地產具有同一用途并處于同一區(qū)域）的現(xiàn)有房地產租金價格。

在確定相似公司時，采用因素評分法能量化因素影響程度，以相對客觀的標準使評價結果易于理解、接受，增強評估對象的可比性。故本文運用因素評分法，對租金價格的主要影響因素（地理位置和環(huán)境、結構、交通、物業(yè)管理、基礎設施）賦予分值，總分100分。

公司的投資性房地產主要為商鋪和寫字樓，具體評分內容如下：

1.地理位置和環(huán)境。商鋪和寫字樓商業(yè)性較強，地理位置和環(huán)境對租金收入的影響較大，所以賦予最高分值，30分。

2.結構。商鋪和寫字樓的結構對租金的影響程度不同。商鋪的樓層比寫字樓的樓層對租金收入有更大的影響，而不同用途的建筑物新舊程度對租金收入的影響相同。評分標準如下：

（1）商鋪樓層。商鋪樓層總得分為垂直系數(shù)分數(shù)與平面系數(shù)分數(shù)之和，其中：垂直系數(shù)得分根據商鋪所屬樓層確定，商鋪租金價格隨樓層增加而遞減。具體計算公式為：[（總樓層數(shù)+1）-所屬樓層數(shù)]/總樓層數(shù)×15。地下商城參照地上樓層進行確定（負一層與第二層相同，以此類推）。平面系數(shù)得分根據距離出入口的距離、人的視線可及范圍、轉角包口、面積大小等綜合因素將平面分為5個區(qū)域。

（2）寫字樓樓層。根據寫字樓租賃市場情況得知，寫字樓的中間樓層的租金最高，高層次之，底層最低。由此分為三個級別，底區(qū)樓層（處在總樓層1/3及以下）、中區(qū)樓層（處在總樓層1/3以上2/3以下）、高區(qū)樓層。

3.交通。商鋪和寫字樓的交通便利程度對租金的影響程度不同。在影響寫字樓租金的所有因素中，交通的便捷程度影響最大，賦予最高分值，30分。而交通對商鋪的影響相較于地理位置和環(huán)境、結構次之，賦予20分。

4.物業(yè)管理、配套設施。物業(yè)管理、配套設施對租金的影響較小，各賦予10分。

具體評分內容見表2。

根據表2的因素評分，當公司與相似公司的評分結果相差在5分內時，以相似公司的租金收入作為本公司的估值當期的期初租金收入A。

五、結論

目前上市公司對投資性房地產公允價值的確認方法尚不規(guī)范，主觀色彩濃重，導致了公允價值計量在我國的推廣受到一定程度的阻礙，本文以收益法為核心，對其使用前提提出假設并采用因素評分法確定租金收入，由此構建租金收益法估價模型，使得投資性房地產公允價值的確定方法比較統(tǒng)一和具體，也使公司評估投資性房地產價值操作簡單、方便。但模型參數(shù)的確定、因素的選擇及其權重的確定有一定的主觀性，對投資性房地產公允價值的估值確認有一定參考意義。

參考文獻：

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